Los riesgos de los valores respaldados por hipotecas

Un valor respaldado por hipoteca (MBS) es un tipo de valor respaldado por activos que está garantizado por una hipoteca o el cobro de hipotecas. Un MBS se puede negociar a través de un corredor. Lo emite una empresa patrocinada por el gobierno  (GSE), una agencia gubernamental federal autorizada o una empresa financiera privada.

Características de MBS

Si bien son atractivos por varias razones, los MBS tienen algunas características únicas que agregan un riesgo adicional en comparación con los bonos simples.

• Los MBS están garantizados por un conjunto de hipotecas residenciales.
• Los pagos mensuales «pasan a través» del banco de origen a un tercer inversor.
• Además de los pagos mensuales de intereses, las hipotecas se amortizan durante su vida, lo que significa que una cierta cantidad de capital se paga con cada pago mensual, a diferencia de un bono, que generalmente paga todo el capital al vencimiento.
• Además de las amortizaciones programadas, los inversores reciben, sobre una base prorrateada, pagos anticipados no programados del principal debido a refinanciamiento, ejecución hipotecaria y venta de viviendas. Si bien una hipoteca típica puede tener un plazo de 30 años, a menudo las hipotecas se cancelan mucho antes. Debido a estos pagos anticipados no programados, predecir el vencimiento del MBS es problemático.

Con un enfoque en el aspecto de prepago de MBS, este artículo presentará el concepto de vida media ponderada (WAL) y explicará su uso para protegerse contra el riesgo de prepago.

¿Qué es la vida media ponderada?

Una estadística que se usa comúnmente como una medida de la madurez efectiva de un MBS es la WAL, a veces llamada simplemente «vida promedio». Para calcular el WAL, multiplique la fecha (expresada como una fracción de años o meses) de cada pago por el porcentaje del capital total que se paga en esa fecha, luego sume estos resultados. Por lo tanto, la WAL registra el impacto de los reembolsos del principal durante la vida útil del valor.

El WAL se puede visualizar como un punto de apoyo en una línea de tiempo que va desde el origen hasta la fecha de vencimiento final. El fulcro «equilibra» los pagos de capital, al igual que los niños de diferentes pesos equilibran un balancín al tener diferentes posiciones en la barra. La Figura 1 a continuación muestra el WAL para un grupo hipotecario a 30 años.

Figura 1

Fuente: «La duración de un bono como elasticidad de precio y fulcro» (1988) por el Dr. David Smith

Rendimientos y tasa interna de retorno

Los MBS son comercializables y pueden negociarse con primas, descuentos o valor nominal, dependiendo de los cambios en las tasas de mercado actuales. Una transferencia de cupón corriente se negocia a valor nominal, mientras que las transferencias de cupón alto se negocian con primas y los valores de cupón bajo se negocian con descuentos. El rendimiento cotizado es la tasa interna de rendimiento, que iguala el valor presente de todos los flujos de efectivo futuros con el precio actual del título. Por lo tanto, el rendimiento cotizado de un MBS siempre está condicionado a un supuesto de pago anticipado.

El supuesto de pago anticipado es crucial para los valores de transferencia hipotecarios. Los inversionistas saben de antemano que el pago anticipado puede ocurrir y ocurrirá, pero no saben cuándo ni cuánto. Esas variables deben proyectarse y asumirse. Además, no existe una sola suposición conservadora que pueda aplicarse a todas las transferencias debido al efecto asimétrico: existe un incentivo para pagar por adelantado más rápidamente en MBS premium, mientras que lo contrario es cierto para MBS con descuento.

(Consulte  Una mirada interna a la tasa interna de rendimiento para obtener más información sobre el uso de este método de análisis financiero).

¿Qué es el rendimiento obtenido?

El rendimiento obtenido de un valor de transferencia es el rendimiento que el comprador recibe mientras mantiene el valor, en función de los pagos anticipados reales del principal, en lugar de los pagos anticipados asumidos que se utilizaron para calcular el rendimiento cotizado. Los prepagos que son más rápidos o más lentos de lo esperado afectan asimétricamente las transferencias de primas y descuentos.

Suponga que el valor de transferencia se negocia con una prima. Los pagos anticipados a valor nominal dan como resultado flujos de efectivo que solo pueden reinvertirse a la tasa actual más baja. En consecuencia, los pagos anticipados más rápidos de lo supuesto niegan al inversionista los altos flujos de efectivo que justificaron el precio de la prima en primer lugar. Por otro lado, los prepagos más lentos ofrecen al inversor más tiempo para ganar la tasa de cupón más alta. Como resultado, los prepagos más lentos aumentan el rendimiento realizado por encima del rendimiento cotizado, mientras que los prepagos más rápidos reducen el rendimiento realizado.

Una transferencia de descuento se beneficia de pagos anticipados más rápidos de lo anticipado porque esos flujos de efectivo se pueden reinvertir al valor nominal en valores con cupón corriente. En efecto, el inversor puede simplemente reemplazar el cupón bajo por uno más alto, ya que el prepago está a la par. Por lo tanto, el rendimiento obtenido superará el rendimiento cotizado. Por el contrario, ocurre lo contrario cuando los prepagos son más lentos de lo esperado. El inversor se queda atascado con los cupones más bajos durante un período de tiempo más largo, lo que reduce el rendimiento obtenido.

¿Qué es el supuesto de pago anticipado?

A lo largo de los años, se han desarrollado una serie de especificaciones convencionales de tasas de prepago asumidas. Cada uno tiene sus ventajas y desventajas.