Cupón promedio ponderado (WAC)
¿Qué es el cupón promedio ponderado (WAC)?
El cupón promedio ponderado (WAC) es una medida de la tasa de rendimiento de un conjunto de hipotecas que se vende a los inversores como un valor respaldado por hipotecas (MBS). Las hipotecas subyacentes se reembolsan en diferentes períodos de tiempo, por lo que el WAC representa su devolución en el momento en que se emitió y puede diferir de su WAC más adelante.
Conclusiones clave
- El WAC es la tasa de interés bruta promedio de las hipotecas subyacentes en un valor respaldado por hipotecas en el momento de su emisión.
- Los analistas de estas inversiones utilizan el WAC de un valor respaldado por hipotecas para estimar sus características de prepago.
- El WAC cambiará con el tiempo a medida que se reembolsen las hipotecas subyacentes al valor.
Comprensión de un cupón de promedio ponderado (WAC)
Los bancos venden habitualmente las hipotecas que emiten en un mercado hipotecario secundario. Los compradores son inversores institucionales como fondos de cobertura y bancos de inversión. Estos compradores empaquetan las hipotecas en valores negociables que pueden negociarse con inversores en el mercado abierto como valores respaldados por hipotecas (MBS).
En el cálculo del promedio ponderado, el saldo de capital de cada hipoteca se utiliza como factor de ponderación.
Los titulares de MBS reciben pagos de intereses o cupones que se calculan como el promedio ponderado del cupón subyacente de los préstamos hipotecarios que respaldan el MBS.
Calculando el WAC
El cupón promedio ponderado (WAC) se calcula tomando el bruto de los tipos de interés adeudados sobre las hipotecas subyacentes del MBS y ponderado según el porcentaje de garantía que representa cada hipoteca.
El WAC representa la tasa de interés promedio de diferentes grupos de hipotecas con tasas de interés variables. En el cálculo del promedio ponderado, el saldo de capital de cada hipoteca subyacente se utiliza como factor de ponderación.
Para calcular el WAC, la tasa de cupón de cada hipoteca o MBS se multiplica por su saldo de capital restante. Los resultados se suman y la suma total se divide por el saldo restante.
Otra forma de calcular el cupón promedio ponderado es tomando los pesos de cada grupo hipotecario, multiplicando por sus tasas de cupón respectivas y sumando el resultado para obtener el WAC.
Por ejemplo, suponga que un MBS se compone de tres grupos diferentes de hipotecas con un saldo de capital de $ 11 millones. El primer paquete de hipotecas, o tramo, consiste en hipotecas por valor de $ 4 millones que rinden un 7.5%. El segundo grupo tiene un saldo hipotecario de $ 5 millones a una tasa del 5%. El tercer grupo tiene hipotecas por valor de $ 2 millones con una tasa del 3.8%.
Usando el primer método descrito anteriormente:
WAC = [($ 4 millones x 0.075) + ($ 5 millones x 0.05) + ($ 2 millones x 0.038)] / $ 11 millones
WAC = ($ 300,000 + $ 250,000 + $ 76,000) / $ 11 millones
WAC = $ 626,000 / $ 11 millones = 5.69%
Alternativamente, el WAC se puede calcular evaluando primero el peso de cada uno de los tramos de la hipoteca:
Ponderación del grupo 1: $ 4 millones / $ 11 millones = 36,36%
Peso del grupo 2: $ 5 millones / $ 11 millones = 45,45%
Ponderación del grupo 3: $ 2 millones / $ 11 millones = 18,18%
La suma de los pesos es 100%. Por lo tanto, el WAC se calcula como:
WAC = (36,36 x 0,075) + (45,45 x 0,05) + (18,18 x 0,038)
WAC = 2.727 + 2.2725 + 0.6908 = 5.69%
La tasa de cupón promedio ponderada puede cambiar durante la vida del MBS, ya que varios titulares de hipotecas pagan sus hipotecas a diferentes tasas de interés y en diferentes horarios.
Cuando un MSB se vuelve riesgoso
Ninguna mención a los valores respaldados por hipotecas está completa sin una referencia a la crisis financiera de 2007-2008, de la que se les atribuyó en gran parte.
Muchas de las inversiones en MBS de ese período estaban respaldadas por hipotecas emitidas durante la burbuja inmobiliaria nacional y, en muchos casos, concedidas a prestatarios que no podían pagarlas. Cuando estalló la burbuja, muchos de estos prestatarios se vieron obligados a incumplir y el valor de la titulización de estos activos se desvaneció.
De hecho, estaban garantizados con préstamos de alto riesgo.