Escritura no registrada

¿Qué es una escritura no registrada?

Una escritura no registrada se refiere a la situación en la que el título de una propiedad, generalmente un inmueble, no está registrado en el departamento de registros públicos correspondiente.

Comprensión de la escritura no registrada

Una escritura no registrada es una escritura de propiedad  inmueble que ni el comprador ni el vendedor han entregado a una agencia gubernamental apropiada. Las escrituras no registradas pueden presentar muchos problemas para los vendedores (o otorgantes) y compradores (o beneficiarios), como prueba de propiedad e implicaciones fiscales.

Una escritura transfiere derechos específicos de propiedad sobre un bien inmueble entre dos partes. La mayoría de las jurisdicciones requieren que los vendedores presenten una escritura original con una agencia gubernamental que mantiene dichos registros en un municipio determinado. En los Estados Unidos, esto ocurre a menudo a nivel de condado. Este registro sirve para notificar al público de la venta de la propiedad, lo que a su vez brinda garantía de propiedad actual a cualquier entidad involucrada en transacciones afectadas por la propiedad, como la emisión de una hipoteca o un préstamo con garantía hipotecaria, donde la propiedad sirve como colateral.

La falta de registro de una escritura hace que sea imposible que el público sepa sobre la transferencia de una propiedad. Eso significa que el dueño legal de la propiedad parece ser otra persona que no sea el comprador, situación que puede generar serias ramificaciones. Por ejemplo, un comprador podría encontrar grandes dificultades para vender, asegurar u obtener préstamos para una propiedad si las instituciones financieras y las compañías de seguros no pueden establecer un título claro. Peor aún, una escritura no registrada crea la posibilidad de que un vendedor participe en una venta posterior de la misma propiedad a otro comprador.

La mayoría de las compañías hipotecarias requieren que los posibles compradores de vivienda realicen una búsqueda de título y aseguren un  seguro de título  sobre la propiedad comprada. Los compradores autofinanciados harían bien en considerar los mismos pasos. La búsqueda de título examina los registros públicos existentes para garantizar una transferencia limpia del título, un proceso que podría verse interrumpido por gravámenes pendientes o impuestos a la propiedad vencidos. El seguro de título ofrece un respaldo adicional al proteger al titular del seguro de cualquier pérdida debido a deficiencias en el título que no aparecen en la búsqueda del título. Los compradores deben tener en cuenta que los prestamistas a menudo requieren una póliza de seguro de título separada que proteja solo el interés del prestamista en la propiedad. Por lo tanto, es posible que los compradores también deseen adquirir una póliza que cubra sus intereses.

Por ejemplo, suponga que un propietario autofinancia la compra de una vivienda con una escritura no registrada y el vendedor no ha cerrado una segunda hipoteca existente. Si el vendedor incumpliera con el préstamo, el banco presentaría un gravamen contra la garantía, que aún parecería pertenecer al vendedor debido a la escritura no registrada.