Los 5 hechos principales sobre las escrituras de renuncia
Los bienes inmuebles se transfirieron una vez a través de un acto ceremonial conocido como «librea de seisin» en el que la persona que transfiere la tierra pasa una ramita o terrón de césped de la tierra a la persona que recibe la tierra.
Un contrato verbal y / o escrito puede haber acompañado el gesto, pero sólo la «librea de seisin» transfirió legalmente el título de propiedad. Por supuesto, hoy en día, el título de propiedad real se transmite mediante una escritura. Una escritura de propiedad es un instrumento legal escrito y firmado que se utiliza para transferir la propiedad de un inmueble de un propietario anterior (el otorgante) a un nuevo propietario (el concesionario).
Los hechos se pueden clasificar de muchas formas. En general, las escrituras son oficiales o privadas. Las escrituras oficiales se ejecutan de conformidad con procedimientos judiciales o judiciales, como escrituras de fideicomisarios y escrituras de impuestos. La mayoría de las transacciones de propiedad, sin embargo, involucran escrituras privadas.
Las escrituras también se clasifican según el tipo de garantía de título proporcionada por el otorgante. Las escrituras de garantía general brindan el nivel más alto de protección al comprador, mientras que las escrituras de renuncia generalmente brindan el mínimo.
Conclusiones clave
- Una escritura de propiedad es un instrumento legal escrito y firmado que se utiliza para transferir la propiedad de un inmueble de un propietario anterior (el otorgante) a un nuevo propietario (el concesionario).
- En general, las escrituras son oficiales o privadas.
- Las escrituras de garantía general brindan el nivel más alto de protección al comprador, mientras que las escrituras de renuncia generalmente brindan el mínimo.
Las escrituras de renuncia suelen ser para transferir propiedad entre miembros de la familia o para curar un defecto en el título, como una falta de ortografía en un nombre. Aunque son relativamente comunes y la mayoría de los agentes inmobiliarios tienen experiencia en su trato, generalmente se utilizan en transacciones en las que las partes se conocen y, por lo tanto, es más probable que acepten los riesgos asociados con la falta de protección del comprador. También se pueden utilizar cuando una propiedad transfiere la propiedad sin venderse, es decir, cuando no hay dinero de por medio.
Debido a que las escrituras de renuncia ofrecen una protección tan limitada al comprador, es importante comprender exactamente lo que obtiene cuando compra una propiedad de esta manera. Aquí hay cinco cosas que debe saber sobre estos contratos.
1. Estás comprando la menor cantidad de protección de cualquier escritura.
También llamada escritura sin garantía, una escritura de renuncia transmite cualquier interés que el otorgante tenga actualmente en la propiedad, si lo hubiera. El otorgante sólo «cede, libera y renuncia a reclamar» su interés en la propiedad al concesionario. No hay garantías ni promesas con respecto a la calidad del título. La escritura aclarará esto al incluir lenguaje como, «El Otorgante no ofrece garantía, expresa o implícita, en cuanto al título de la propiedad aquí descrita».
En situaciones en las que el otorgante en virtud de una escritura de renuncia no tiene interés en la propiedad, el concesionario no adquiere nada en virtud de la escritura de renuncia y no adquiere ningún derecho de garantía contra el otorgante.
2. Solo acepte una escritura de renuncia de un otorgante que conozca y en quien confíe.
Debido a que las escrituras de renuncia no garantizan la calidad del título del otorgante, son mejores para transacciones de bajo riesgo entre personas que se conocen y, por lo general, no implican intercambio de dinero. Las escrituras de renuncia, por lo tanto, se usan comúnmente para transferir propiedad dentro de una familia, como de un padre a un hijo adulto, entre hermanos o cuando el dueño de una propiedad se casa y quiere agregar a su cónyuge al título.
Las parejas casadas que son propietarias de una casa juntas y luego se divorcian también usan escrituras de renuncia. Cuando una de las partes adquiere la casa en un acuerdo de divorcio, la otra puede ejecutar una escritura de renuncia para eliminar su interés en la propiedad (y para cumplir con la decisión del tribunal).
3. Se pueden utilizar para eliminar un defecto de título.
Una escritura de renuncia se utiliza a menudo para curar un defecto (una » nube en el título «) en el historial registrado de un título de propiedad inmobiliaria. Los defectos de título incluyen elementos tales como problemas con la redacción (por ejemplo, en un documento que no cumple con los estándares estatales), una firma faltante (como la de un cónyuge) o no registrar correctamente los documentos de bienes raíces. Por ejemplo, si el nombre de un concesionario está mal escrito en una escritura de garantía colocada en el registro público, se puede ejecutar una escritura de renuncia con la ortografía correcta al concesionario para perfeccionar el título.
Como otro ejemplo, suponga que una búsqueda de título revela que el cónyuge de un otorgante anterior puede tener un interés en la propiedad porque no ejecutó correctamente una escritura anterior en la cadena del título. En esta situación, se le puede pedir al cónyuge del otorgante anterior que ejecute una escritura de renuncia al propietario actual, «renunciando» a cualquier interés que pueda tener en la propiedad.
4. Son tan efectivos como una escritura de garantía para transferir el título, pero solo si el título es bueno.
Una escritura de renuncia puede transmitir un título tan efectivamente como una escritura de garantía si el otorgante tiene un buen título cuando se entrega la escritura. Sin embargo, es la falta de garantías lo que hace que una escritura de renuncia sea menos atractiva desde la perspectiva del concesionario. Si el título contiene un defecto, por ejemplo, el concesionario no tiene ningún recurso legal contra el otorgante en virtud de la escritura. Una escritura de renuncia se utiliza a menudo si el otorgante no está seguro del estado del título (si contiene algún defecto) o si el otorgante no quiere ninguna responsabilidad bajo los convenios del título.
5. Una escritura de renuncia afecta la propiedad y el nombre en la escritura, no la hipoteca.
Debido a que las escrituras de renuncia exponen al concesionario a ciertos riesgos, se usan con mayor frecuencia entre miembros de la familia y donde no hay intercambio de dinero.
Debido a esto, las escrituras de renuncia por lo general no se utilizan en situaciones en las que la propiedad involucrada tiene una hipoteca pendiente. Después de todo, sería difícil para muchos otorgantes pagar una hipoteca sin los ingresos de la venta de la propiedad.
En algunos casos, sin embargo, las escrituras de renuncia se utilizan cuando el otorgante tiene una hipoteca. En este caso, el otorgante sigue siendo responsable de la hipoteca incluso después de que la propiedad se haya transferido mediante la ejecución de una escritura de renuncia. Las escrituras de renuncia transfieren el título pero no afectan las hipotecas.
Esta situación puede empeorar si la hipoteca contiene una cláusula de vencimiento a la venta , una disposición común que estipula que todo el préstamo vence tan pronto como se transfiere el título (no solo si la propiedad se «vende» con un intercambio de dinero, como parecería implicar el nombre «vencimiento a la venta»).
Si el otorgante ha renunciado a reclamar la propiedad con la creencia de que el concesionario hará los pagos de la hipoteca, el otorgante no tiene ningún recurso si el concesionario deja de hacer los pagos o vende la propiedad a otra parte. Para mitigar posibles problemas financieros y legales, el concesionario puede asumir la hipoteca con el prestamista (con la aprobación del prestamista) o refinanciar la propiedad y cancelar el préstamo original. Para agregar protección al otorgante, se puede redactar un acuerdo legalmente ejecutable para documentar las condiciones de pago.
La línea de fondo
La transferencia del título de propiedad se realiza mediante escritura. Ciertos elementos esenciales deben estar contenidos en la escritura para que sea legalmente operativa. Las diferentes escrituras brindan varios niveles de protección al concesionario, y la forma de la escritura determina las obligaciones de un otorgante.
Una escritura de renuncia ofrece el nivel mínimo de protección al comprador y generalmente se usa para transferencias de títulos entre miembros de la familia o para eliminar un defecto en el título. Si la propiedad viene con lo que se conoce como una «escritura de propósito especial», que podría ser una escritura de corrección, una escritura de donación o una escritura de liberación, generalmente no ofrece más protección que una escritura de renuncia. Asegúrese de consultar a un abogado de bienes raíces calificado: Las escrituras son documentos legales importantes que afectan los intereses y derechos de propiedad.