Acuerdo de subordinación
¿Qué es un acuerdo de subordinación?
Un acuerdo de subordinación es un documento legal que establece que una deuda se clasifica detrás de otra en prioridad para cobrar el reembolso de un deudor. La prioridad de las deudas puede llegar a ser extremadamente importante cuando un deudor incumple con los pagos o se declara en quiebra.
Un acuerdo de subordinación reconoce que el reclamo o interés de una parte es superior al de otra parte en el caso de que los activos del prestatario deban liquidarse para pagar las deudas.
La parte subordinada solo cobrará una deuda adeuda cuando y si la obligación con el prestamista principal se ha satisfecho por completo en caso de ejecución hipotecaria y liquidación.
Cómo funciona un acuerdo de subordinación
Las personas y las empresas recurren a las instituciones crediticias cuando necesitan pedir fondos prestados. El prestamista recibe una compensación cuando recibe pagos de intereses sobre el monto prestado, a menos que y hasta que el prestatario no cumpla con sus pagos. El prestamista podría requerir un acuerdo de subordinación para proteger sus intereses en caso de que el prestatario coloque gravámenes adicionales contra la propiedad, como si fuera a contratar una segunda hipoteca.
La deuda «junior» o segunda se conoce como deuda subordinada. La deuda que tiene un mayor reclamo sobre el activo es la deuda senior.
Los prestamistas de deudas senior tienen el derecho legal de ser reembolsados en su totalidad antes de que los prestamistas de deudas subordinadas reciban cualquier reembolso. A menudo sucede que un deudor no tiene fondos suficientes para pagar todas las deudas, o la ejecución hipotecaria y la venta no producen suficientes ingresos líquidos, por lo que las deudas de menor prioridad pueden recibir poco o ningún reembolso.
Un acuerdo de subordinación reconoce que el reclamo o interés de una parte es superior al de otra parte en el caso de que los activos del prestatario deban liquidarse.
Ejemplo de acuerdo de subordinación
Considere una empresa que tiene $ 670 000 en deuda principal, $ 460 000 en deuda subordinada y un valor total de activos de $ 900 000. La empresa se declara en quiebra y sus activos se liquidan al valor de mercado: 900.000 dólares.
A los deudores senior se les pagará en su totalidad, y los $ 230,000 restantes se distribuirán entre los deudores subordinados, típicamente a 50 centavos de dólar. Los accionistas de la empresa subordinada no recibirían nada en el proceso de liquidación porque los accionistas están subordinados a todos los acreedores.
Las deudas subordinadas son más riesgosas que los préstamos de mayor prioridad, por lo que los prestamistas suelen exigir tasas de interés más altas como compensación por asumir este riesgo.
Conclusiones clave
- Un acuerdo de subordinación da prioridad a las deudas colateralizadas, clasificándose una detrás de otra a los efectos de cobrar el reembolso de un deudor en caso de ejecución hipotecaria o quiebra.
- Un segundo acreedor en línea cobra solo cuando y si el acreedor prioritario ha sido pagado en su totalidad.
- Las deudas subordinadas son más riesgosas que los préstamos de mayor prioridad, por lo que los prestamistas generalmente requieren una tasa de interés más alta como compensación por asumir este riesgo.
- Los acuerdos de subordinación se emplean comúnmente cuando existen múltiples hipotecas contra una propiedad.
Tipos de acuerdos de subordinación
Los acuerdos de subordinación se pueden utilizar en una variedad de circunstancias, incluidas estructuras complejas de deuda corporativa.
Los bonos no garantizados sin garantía se consideran subordinados a los bonos garantizados. Si la empresa incumple sus pagos de intereses debido a la quiebra, los tenedores de bonos garantizados recibirían el reembolso de los montos de sus préstamos antes que los tenedores de bonos no garantizados. La tasa de interés de los bonos no garantizados suele ser más alta que la de los bonos garantizados, lo que genera mayores rendimientos para el inversor si el emisor cumple con sus pagos.
Consideraciones Especiales
Los acuerdos de subordinación son más habituales en el ámbito hipotecario. Cuando una persona obtiene una segunda hipoteca, esa segunda hipoteca tiene una prioridad más baja que la primera, pero estas prioridades se pueden alterar al refinanciar el préstamo original.
El deudor hipotecario esencialmente lo está pagando y recibiendo un nuevo préstamo cuando se refinancia una primera hipoteca, por lo que el nuevo préstamo más reciente ahora es el segundo en la fila. El segundo préstamo existente asciende para convertirse en el primer préstamo. El prestamista del primer refinanciamiento hipotecario ahora requerirá que el segundo prestamista hipotecario firme un acuerdo de subordinación para reposicionarlo en la máxima prioridad para el pago de la deuda. Los intereses prioritarios de cada acreedor cambian por acuerdo de lo que de otro modo se habrían convertido.
El acuerdo firmado debe ser reconocido por un notario y registrado en los registros oficiales del condado para que sea ejecutable.