Refundición programada
¿Qué es una refundición programada?
Una refundición programada es un nuevo cálculo del calendario de pagos restante de los pagos de capital e intereses de una hipoteca. Una hipoteca es un tipo de préstamo en el que un banco presta a un prestatario para la compra de una vivienda. La refundición se realiza en una fecha predeterminada o programada.
Algunos programas de hipotecas permiten a los propietarios para hacer pagos anticipados de los préstamos que no están amortizando totalmente, es decir, los pagos no reducen el director saldo adeudado. Posteriormente, en la fecha de refundición programada, se calcula un nuevo calendario de amortización o pago en función del saldo de capital en ese momento y el plazo restante (o tiempo restante para pagar).
Una refundición programada es importante, ya que ayuda a garantizar que la hipoteca se saldará al final de su plazo original. Sin embargo, una refundición programada puede resultar en un aumento en los montos de pago para los pagos restantes.
Conclusiones clave
- Una refundición programada es un nuevo cálculo del calendario de pagos restante de los pagos de capital e intereses de una hipoteca.
- Una refundición programada se realiza en una fecha predeterminada y garantiza que la hipoteca se pagará al final de su plazo original.
- Una refundición de hipoteca programada puede ser una alternativa a la refinanciación, ya que la refundición no es un préstamo nuevo ni es necesaria una verificación de crédito.
Cómo funciona una refundición programada
Una reforma hipotecaria es una opción incluida en algunas hipotecas que puede resultar en tasas de interés más bajas y una extensión del plazo restante de la hipoteca. En algunos casos, un prestatario puede realizar un pago de capital para reducir el monto pendiente del préstamo. El cronograma de pagos del préstamo se puede modificar, lo que crea un nuevo cronograma de pagos para reflejar el monto reducido prestado.
El programa de pago de una hipoteca se denomina programa de amortización cuando una parte de cada pago se aplica al interés adeudado y al saldo del principal pendiente. La fecha de refundición programada es cuando el prestamista calcula el nuevo programa de pago y amortización en función del saldo y plazo de capital restante de la hipoteca. En otras palabras, el saldo restante adeuda se distribuye durante el plazo existente del préstamo para calcular los pagos mensuales.
Si se ha realizado un pago de reducción de capital, es probable que el prestatario espere que el pago mensual disminuya después de la refundición programada de la hipoteca. Muchos proveedores de hipotecas ofrecen una modificación programada del calendario de pagos si el prestatario ha realizado un pago adicional para reducir el monto principal adeudado. Sin embargo, los prestamistas generalmente requieren que el préstamo esté al día, lo que significa que no hay pagos atrasados.
Refundición programada frente a refinanciación
Una reforma hipotecaria puede ser una mejor opción que refinanciar una hipoteca. Con un refinanciamiento, la hipoteca actual se reemplaza con un nuevo préstamo hipotecario, que generalmente se realiza cuando las tasas de interés en el mercado son más bajas que la tasa original del préstamo. Sin embargo, dado que el refinanciamiento es técnicamente un préstamo nuevo, puede ser costoso con tarifas adicionales, y la aprobación del préstamo depende de la solvencia crediticia del prestatario.
Por otro lado, una reforma hipotecaria no es un préstamo nuevo y, como resultado, no necesita una nueva aprobación ni una verificación de crédito del prestatario. En cambio, la refundición modifica los pagos del préstamo, pero el préstamo hipotecario original no se reemplaza.
Refundición programada de hipotecas con tasa ajustable
Una hipoteca de tasa ajustable (ARM) es un tipo de hipoteca en la que la tasa de interés inicial se fija durante un período de tiempo, y después del cual, la tasa de interés se restablece para reflejar las tasas actuales en el mercado. Existen diferentes tipos de ARM, que pueden permitir a los prestatarios realizar pagos de intereses únicamente durante un período o ajustar el monto de los pagos durante la vigencia del préstamo.
Opción de pago ARM
La refundición programada es común con una hipoteca de tasa ajustable con opción de pago (ARM). Un ARM con opción de pago es un ARM de ajuste mensual, que permite al prestatario elegir entre lo siguiente:
- Varias opciones de pago mensual, incluido un pago de amortización total de 30 o 40 años
- Un pago de amortización total a 15 años
- Un pago solo de intereses
- Un pago mínimo o un pago de cualquier monto mayor que el mínimo
Las ARM con opción de pago tienen una función que permite la acumulación de intereses diferidos. El interés diferido creado en cada fecha de pago se suma al saldo de capital de la hipoteca. Esto se conoce como amortización negativa. A menudo, al final del quinto año, hay una fecha de refundición programada. En esta fecha de refundición, el calendario de amortización se recalcula de modo que, con base en el saldo de capital restante y la tasa de interés totalmente indexada en ese momento, los pagos futuros amortizarán la hipoteca durante su plazo restante.
Reestructuraciones programadas y pagos mensuales superiores
Las hipotecas de tasa ajustable, incluidas las ARM con opción de pago, permiten a los prestatarios realizar pagos más pequeños, lo que puede contribuir a la asequibilidad. Sin embargo, la deuda total o el monto adeudado de la hipoteca puede aumentar sustancialmente con el tiempo. Por ejemplo, si los pagos no reducen nada del principal, el interés de la deuda sigue aumentando hasta el punto en que aumenta el saldo del préstamo. Como resultado, la reforma programada podría dar lugar a un pago hipotecario más alto con el fin de liquidar el préstamo a tiempo.
Requisitos para una refundición programada
No todas las hipotecas califican para una refundición. En casi todos los casos, una hipoteca no se puede reformar a menos que esté respaldada por Fannie Mae o Freddie Mac, que son compañías hipotecarias respaldadas por el gobierno federal que garantizan préstamos hipotecarios para los prestamistas.
Los préstamos respaldados por la Administración Federal de Vivienda (FHA), que tienden a ayudar a los compradores de vivienda por primera vez de bajos ingresos, y los préstamos de la Administración de Veteranos (VA) no son elegibles para una reforma hipotecaria. Sin embargo, existe una excepción en el caso de una modificación de préstamo, que es un cambio en los términos del préstamo, generalmente cuando el prestatario no puede pagar el préstamo.
Durante una refundición de hipoteca programada, una persona paga una gran suma de su capital y luego se vuelve a calcular su hipoteca en función del nuevo saldo. Ese monto de contribución principal debe cumplir o exceder el requisito mínimo del 10% del saldo adeuda actual. Los prestatarios suelen tener la oportunidad de refundir su hipoteca una vez durante el plazo del préstamo. Sin embargo, algunos prestamistas ofrecen modificaciones adicionales si se realiza otro pago de principal más adelante en la vida del préstamo.