Venda su propiedad de alquiler para obtener ganancias
A diferencia de las acciones, las propiedades de inversión no se pueden descargar en unos segundos con un clic del mouse. El tiempo entre la decisión de vender y la fecha real de venta a menudo se mide en semanas o meses. Vender su propia casa puede ser un proceso intimidante si no sabe por dónde empezar, pero vender una propiedad de inversión requiere aún más trabajo.
La cantidad de capital y las cuestiones fiscales que rodean la realización de ese capital son complejas cuando se trata de inversiones inmobiliarias. Sin embargo, no es imposible lograrlo por su cuenta. En este artículo, veremos el proceso de venta de una propiedad de inversión y nos centraremos en cómo limitar los impuestos sobre las ganancias.
¿Por qué vender?
Las razones para vender una propiedad de alquiler varían. Los propietarios que administran personalmente sus propiedades pueden mudarse y desear invertir en algo cerca de su nueva residencia. O un propietario puede querer sacar provecho de la apreciación de una propiedad de alquiler en lugar de acumular dinero a través del alquiler. Incluso puede ser el caso de una propiedad que está perdiendo dinero, ya sea por desocupación o por no tener suficiente alquiler para cubrir los gastos. Independientemente del motivo, los inversores inmobiliarios que quieran vender tendrán que lidiar con los impuestos.
Viene el recaudador de impuestos
Los impuestos sobre las ganancias de capital en la venta de una propiedad de alquiler son mucho más elevados en comparación con la venta directa de una propiedad de uso personal. Las ganancias de capital básicas que tiene que pagar sobre las ganancias de la venta se incrementan por cualquier depreciación que reclame contra la propiedad. Esto significa que si la propiedad perdió dinero y usó la pérdida contra su factura de impuestos en años anteriores, tendrá una factura de impuestos más grande cuando se realice la venta.
Ejemplo: impuesto sobre las ganancias de capital y depreciación
Supongamos que tiene una propiedad de alquiler que compró por $ 150 000 y se vende por $ 200 000. Por lo general, esto significa que paga ganancias de capital sobre $ 50,000. Sin embargo, si dedujo $ 20,000 en depreciación durante el tiempo que fue propietario de la propiedad, debe la diferencia entre el precio de venta y el precio de compra menos la depreciación: $ 200,000 – ($ 150,000 – $ 20,000). En lugar de deber ganancias de capital sobre $ 50 000, ahora debe ganancias de capital sobre $ 70 000. Nota: Esto no debería disuadirlo de reclamar pérdidas por depreciación. Casi siempre es mejor obtener exenciones fiscales más temprano que tarde.
Rodando sobre
La Sección 1031 del Código de Rentas Internas permite a los inversionistas de bienes raíces evitar impuestos sobre sus ganancias al reinvertirlas en propiedades similares. Con la ayuda de un abogado o un asesor fiscal, puede configurar la venta para que los ingresos se depositen en unacuenta de depósito en garantía hasta que esté listo para usarlos para comprar una nueva propiedad. Hay un límite de tiempo de 45 días para elegir la nueva propiedad y seis meses para completar la transacción. Si tiene la intención de hacer una reinversión, debe comenzar a buscar la nueva propiedad antes de vender la antigua.
El intercambio 1031 funciona muy bien si tiene la intención de reinvertir en otra propiedad. Si simplemente desea dejar de estar involucrado directamente, puede contratar a un administrador de propiedades profesional para su lugar actual o venderlo y comprar una propiedad administrada profesionalmente. Sin embargo, si su objetivo es simplemente obtener capital, solo tendrá que pagar el impuesto a las ganancias de capital.
Incorporando como escudo
La incorporación se está volviendo cada vez más popular para los inversores inmobiliarios. Al incorporar, los inversores pueden reducir su responsabilidad haciendo que la corporación actúe como un escudo entre usted y la posibilidad de que un inquilino pueda demandarlo. Su casa y sus finanzas personales no se pueden reclamar en ningún tipo de acción judicial o procedimiento legal cuando se incorpora. Las corporaciones también tienen diferentes reglas fiscales que son bastante favorables, especialmente con las ganancias de capital por vender una propiedad.
Para cierto tipo de inversionista inmobiliario, la incorporación tiene sentido. Si está empleando personas para encontrar y administrar una amplia gama de propiedades generadoras de ingresos y obtener ganancias significativas, la incorporación reducirá su factura de impuestos y luego verá las ganancias a través de la estructura de acciones de su corporación. Para la mayoría de los inversores inmobiliarios, existen mejores formas de obtener los beneficios de la incorporación sin complicar la forma en que se obtienen los ingresos.
La incorporación puede crear una barrera entre usted y las ganancias de su propiedad, de modo que si depende de esos ingresos de alguna manera, es posible que no pueda acceder a ellos tan fácilmente como le gustaría, particularmente con grandes ganancias como las de la venta. una propiedad. Es comparativamente fácil de incorporar, requiriendo solo un poco de asesoramiento profesional y papeleo, pero sacar sus propiedades de una corporación (por ejemplo, venderlas y retirarlas) es más complejo porque está caminando por la línea de la evasión / fraude fiscal intencional a menos que vendes la corporación en lugar de las propiedades que la componen. Por supuesto, esto es mucho más difícil que vender una casa.
Por el contrario, si administra personalmente dos o tres propiedades e incluso tiene una o dos más administradas profesionalmente, es posible que no se beneficie de la incorporación. Si los ingresos de su alquiler no está dejando atrás a sus gastos para cada propiedad por un amplio margen, que es mejor para mantenerlos como se muestran y el uso de depreciación y amortizaciones donde se puede o cambiar sus propiedades inmobiliarias participaciones en una pequeña empresa.
Además de sociedad de responsabilidad limitada separada para cada propiedad que poseen. Si bien esto no necesariamente reduce los impuestos, protege sus finanzas, así como cada propiedad, de cualquier litigio que pueda llevarse a cabo contra una de sus propiedades.
La línea de fondo
Vender una propiedad de alquiler puede ser un desafío, y es aún más difícil si espera evitar una gran factura de impuestos sobre las ganancias. Si está vendiendo para invertir en una propiedad diferente, simplemente puede hacer una transferencia 1031 y posponer la factura de impuestos. Si está vendiendo porque necesita el capital, tendrá que pagar algunos impuestos.
El mejor escenario, al igual que con las acciones, es posponer la venta de una propiedad de inversión, especialmente un alquiler que está igualando o mejorando, a menos que esté compensando créditos o pérdidas para reducir parte del impuesto a las ganancias de capital. De esta manera, tendrá la oportunidad de reducir su factura de impuestos general y embolsarse más ganancias.