19 abril 2021 20:14

Cómo obtener un préstamo para invertir una casa

Tabla de contenido

Expandir

  • Los costos de cambiar de hogar
  • Préstamos de dinero duro
  • Dinero duro frente a convencionales
  • Dónde buscar prestamistas
  • Prestamistas privados
  • Cómo examinar a un prestamista privado
  • Prestamistas privados en línea
  • Recaudación de fondos
  • Sitios de crowdfunding
  • Inconvenientes del crowdfunding
  • La línea de fondo

El cambio de vivienda se encuentra en su nivel más alto desde 2007 gracias al aumento de los precios de las viviendas y la mayor disponibilidad de financiación. Es más, una oferta limitada está ayudando a los aletadores a obtener mayores ganancias ahora de las que obtenían después de la crisis inmobiliaria de 2008-2009, cuando las ejecuciones hipotecarias inundaron el mercado inmobiliario.

Conclusiones clave

  • Por lo general, cuesta más dinero reformar una casa que comprarla como vivienda.
  • Los prestamistas ven la inversión como una propuesta arriesgada y, por lo general, no funcionan con personas sin experiencia.
  • Los prestamistas de dinero fuerte se pueden encontrar en línea y tienen plazos de menos de un año con tasas de interés del 12% al 18%, más de dos a cinco puntos.
  • Considere la posibilidad de examinar a los prestamistas privados hablando con otros aletadores.
  • Flippers puede probar sitios de crowdfunding para financiar sus inversiones.

Los costos de voltear casas

Si bien comprar, reparar y revender rápidamente propiedades puede ser lucrativo, se necesita mucho más dinero para cambiar una casa que para simplemente comprar una casa en la que desea vivir. No solo necesita el dinero para convertirse en propietario, sino que también necesita fondos de renovación y los medios para cubrir los impuestos a la propiedad, los servicios públicos y el seguro de propietarios desde el día en que se cierra la venta hasta el día en que se realiza la rehabilitación y hasta el día en que se vende. Las tasas impositivas a las ganancias de capital a corto plazodel 10% al 37%, dependiendo de su categoría de impuestos federales sobre la renta, reducirán las ganancias que obtenga en las propiedades que cambie dentro de un año o menos.2

Si no tiene efectivo propio para invertir, comenzar a cambiar de casa no es una propuesta fácil. No estamos en 2005, cuando cualquiera que pudiera empañar un espejo podría obtener una hipoteca sin pago inicial. Incluso si califica para un préstamo con un pago inicial, pagará más cuando pida prestado para financiar un cambio que cuando pida prestado para comprar una residencia principal. Eso es porque los prestamistas ven la inversión como una propuesta más arriesgada.

Además, muchos prestamistas no trabajarán con personas sin experiencia. Querrán ver que tiene un historial exitoso de vender al menos una casa para obtener ganancias. Otros trabajarán con un flipper sin experiencia, pero cobrarán tarifas e intereses más altos.


Descargo de responsabilidad: Los prestamistas nombrados y descritos en este artículo se presentan solo con fines informativos. Ni Investopedia ni el autor respaldan a ninguna de estas empresas. Los prestatarios deben hacer su propia investigación antes de determinar si alguno de estos prestamistas es una buena opción para sus necesidades financieras particulares.

Préstamos de dinero duro

Los expertos no se ponen de acuerdo sobre la importancia que obtuvo el dinero. Algunos dicen que se refiere al hecho de que es mucho más caro que el financiamiento tradicional y tiene términos “más duros”. Otros dicen que es porque financia casas que son «difíciles» de financiar para los prestamistas convencionales. Aún así, otros dicen que el término describe la garantía del préstamo, como en un activo duro, que, en este caso, es la propiedad inmobiliaria.

Cualquiera que sea el origen del término, los préstamos de dinero fuerte generalmente tienen plazos de menos de un año y tasas de interés del 12% al 18%, más de dos a cinco puntos. Un punto es igual al 1% del monto del préstamo, por lo que si pide prestados $ 112 000 y el prestamista cobra dos puntos, pagaría el 2% de $ 112 000 o $ 2240. En lugar de pagar puntos al cierre, como lo haría con una hipoteca convencional, es posible que no tenga que pagar puntos hasta que la casa se venda con un préstamo de dinero fuerte, lo único blando de este dinero fuerte.

Los prestamistas de dinero fuerte basan la cantidad que puede pedir prestada en el valor después de la reparación de la vivienda (ARV). Si una vivienda cuesta $ 80 000 pero el ARV es de $ 160 000 y puede pedir prestado hasta el 70% del ARV, entonces puede pedir prestado $ 112 000. Después de pagar el precio de compra de $ 80,000, le quedarán $ 32,000 para los costos de cierre (aunque es posible que pueda negociar para que el vendedor de la casa los pague), tarifas del prestamista, rehabilitación, costos de mantenimiento y gastos de venta como puesta en escena, marketing, y comisiones de agentes inmobiliarios. Si puede ceñirse a ese presupuesto, no necesitará dinero de su bolsillo para darle la vuelta a la casa.

Sin embargo, los $ 2,240 en puntos tomarán una parte significativa de ese presupuesto de $ 32,000, y si está pagando un interés del 15% durante seis meses, su costo total de interés sobre $ 112,000 será de $ 8,400. Los prestamistas de dinero fuerte generalmente esperan pagos mensuales de solo intereses mientras el préstamo está pendiente, pero algunos pueden permitir que se acumulen los intereses y no requieran que se pague hasta que se complete el cambio. Después de estos dos grandes gastos, tendrá solo $ 21,360 para todo lo demás, menos si tuviera que pagar los costos de cierre. Pero si la casa realmente se vende por $ 160,000, está buscando una ganancia de $ 48,000, menos impuestos, por seis meses de trabajo, potencialmente sin emitir un solo cheque de su propia cuenta bancaria.

Dinero duro frente a préstamos convencionales

Lucas Machado, presidente de House Heroes, un grupo de inversionistas de bienes raíces que vende casas en Florida y financia préstamos de dinero fuerte, dice que los préstamos de dinero fuerte son fáciles de otra manera: la falta de trámites burocráticos. A diferencia de los bancos convencionales, los prestamistas no están sujetos a pautas sobre la forma de la propiedad inmobiliaria. “Las propiedades en malas condiciones no cumplen con las pautas del financiamiento hipotecario tradicional. Los prestamistas de dinero fuerte, por otro lado, esperan otorgar préstamos sobre casas en mal estado ”, dice Machado.

Más bien, “los prestamistas de dinero fuerte deciden si otorgan el préstamo evaluando la solidez del trato y la confiabilidad del flipper de la casa”, dice Machado. Si el costo de compra y reparación frente al valor de reventa tiene sentido y el flipper de la casa es confiable, un prestamista de dinero fuerte otorgará el préstamo.

Al evaluar el flipper, los prestamistas de dinero fuerte generalmente no se preocupan por las calificaciones de los prestatarios, como la relación deuda-ingresos y puntajes crediticios. En algunos casos, es posible que deseen ver los documentos de un solicitante, como declaraciones de impuestos, extractos bancarios e informes de crédito. Tampoco les importa si se toman prestados los fondos para el pago inicial (otra diferencia con respecto a los prestamistas convencionales). Después de todo, “si el flipper incumple, el prestamista de dinero fuerte puede ejecutar la hipoteca, tomar posesión de la casa y venderla de manera rentable por su cuenta”, señala Machado.

Un prestamista de dinero fuerte, similar a un banco, mantendrá el Senna House Buyers, una de las empresas de compra de vivienda más grandes de Houston.

Dónde buscar prestamistas

Un lugar para encontrar un prestamista de dinero fuerte es en línea. Por ejemplo, Lima One Capital trabajará con nuevos flippers y prestará hasta el 90% del préstamo a costo o hasta el 75% del préstamo a ARV. Las tarifas y las tasas de interés disminuyen con la experiencia de cambio de un prestatario. Lima One presta en la mayoría de los estados con tasas y tarifas que varían según el estado.

En general, espere pagar:

  • Si completa hasta una vuelta en los últimos 24 meses, tendrá una tarifa de apertura del 3.5% y una tasa de interés del 12%.
  • Con dos a cuatro vueltas en su haber, es una tarifa de originación del 3% y una tasa de interés del 11%.
  • Para cinco o más giros completados, verá una tarifa de inicio del 2% y una tasa de interés del 9,99%

Los prestatarios con puntajes de crédito inferiores a 680 podrán pedir prestado un poco menos y pagarán los costos más altos. El puntaje de crédito mínimo es 630. Además, Lima One Capital requiere un pago inicial del 10% y ofrece plazos de pago de hasta 13 meses.

Un segundo ejemplo proviene de LendingHome. Esta firma ofrece préstamos de reparación y cambio de hasta el 90% del precio de compra y el 100% de los costos de renovación. Los prestatarios deben presentar extractos bancarios para demostrar que pueden cubrir el pago inicial y los costos de cierre. Otros requisitos incluyen un contrato de compra, una lista de proyectos anteriores de reparación y cambio, documentación de la propiedad y el pago inicial. Las tasas de interés suelen oscilar entre el 7.5% y el 12%. Hay una tarifa de solicitud de $ 199 para cubrir los costos de suscripción de préstamos de terceros. LendingHome también cobra una tarifa de originación, tarifa de tasación, tarifas de título y depósito en garantía, y la compañía retiene los fondos de rehabilitación hasta que se completan las renovaciones.

Casa Héroes presidente, Lucus Machado, sugiere llegar a las asociaciones locales de bienes raíces de inversión, inversores locales y agentes locales de bienes raíces para encontrar de ladrillo y mortero, los prestamistas de dinero duro. Pero puede que no haya mucho espacio para negociar, especialmente en puntos y tasas de interés. En los últimos años, señala Machado, ha habido tantas oportunidades de prestar dinero que no hay necesidad de buscar un trato. «¿Por qué [debería] tomar un préstamo con un rendimiento menor hoy, cuando probablemente se encontrará con otra oportunidad mañana?» él pide.

Prestamistas privados

“Un prestamista privado es simplemente una persona con un capital sustancial para prestarle”, dice Mat Trenchard, Senna House Buyers. “Se sorprendería de la cantidad de personas que buscan prestar dinero que han ahorrado. Operarán de manera muy similar a un HML [prestamista de dinero fuerte], excepto que, por lo general, puede obtener mejores tasas y términos «.

Trenchard dice que los prestamistas privados pueden estar más abiertos a negociar las condiciones de pago que los prestamistas de dinero fuerte. Incluso pueden estar dispuestos a actuar como socios en el trato y tomar una parte de las ganancias a cambio de no cobrar intereses.

“La clave para el flipper sin experiencia es tener confianza al negociar”, dice Trenchard. “Necesitan establecer contactos y hablar con otros aficionados sobre cuánto están acostumbrados a pagar y saber que pueden marcharse. No piense que porque no pudo llegar a un acuerdo con el primer prestamista con el que hable que no encontrará el dinero para un trato «.

Puede buscar prestamistas privados en eventos de redes inmobiliarias locales. Estas personas pueden cobrar del 8% al 12%, más de cero a dos puntos en comparación con el 12% al 15% de un prestamista de dinero fuerte con dos a cinco puntos, dice Trenchard. Como un prestamista de dinero fuerte o un banco, tomarán un gravamen de primera posición sobre la casa.

Cómo examinar a un prestamista privado

Los aletadores profesionales experimentados dicen que la mejor manera de medir a un prestamista privado que está considerando es hablar con otros aletadores, a quienes también encontrará durante los eventos de redes inmobiliarias, y preguntarles si tienen experiencia con esos prestamistas. ¿Qué tan rápido fue el cambio de rumbo? ¿Qué precio recibieron? ¿Qué tan receptivo fue el prestamista? También puede pedir referencias y llamarlos.

El peor de los casos suele ser que un acuerdo fracasa porque el prestamista no proporciona los fondos prometidos y el comprador pierde su depósito de garantía de depósitos. Otra posibilidad es ser sorprendido en la mesa de liquidación por tarifas de prestamistas inesperadas. También existe la posibilidad de que se produzcan batallas legales sobre los términos del contrato o un prestamista que intente atrapar a un prestatario en mora para que pueda ejecutar la propiedad. Todas estas son buenas razones para consultar a un prestamista antes de firmar algo.

“Dicho esto, recuerde que en este tipo de transacción, el prestamista está intercambiando un montón de dinero a cambio de algunas hojas de papel firmadas: documentos de préstamo. Eso no es un mal negocio para el prestatario ”, dice Machado.

Prestamistas privados en línea

Técnicamente, un prestamista privado es un amigo, un miembro de la familia u otra persona que no hace un negocio con prestar dinero, pero acepta darte financiamiento, dice Brian Davis, cofundador de SparkRental e inversionista de bienes raíces con 15 propiedades.. Algunas empresas pueden llamarse a sí mismas prestamistas privados simplemente porque son de propiedad privada. Al igual que los prestamistas de dinero fuerte, también puede encontrarlos en Internet.

5 Arch Funding, con sede en Irvine, California, trabaja con aletas experimentadas en 30 estados. Ofrece tasas de interés de un solo dígito para préstamos fijos y reversibles.

Anchor Loans, una empresa con sede en Calabasas, California, puede cerrar tratos en una amplia gama de tipos de propiedades a tasas de interés competitivas en 47 estados. Los términos varían según el estado. En California, por ejemplo, los préstamos están disponibles con tasas de interés del 8% al 13%, según la relación préstamo-valor y la experiencia del prestatario, con tarifas de apertura del 2% al 3% y plazos de préstamo de seis a 12 meses sin prepago sanciones. Flippers puede pedir prestado hasta el 70% del ARV de la casa. Se requiere un pago inicial de al menos el 10% al 20% del costo de adquisición. Los prestatarios deben tener un historial comprobado de al menos cinco cambios en los 18 meses anteriores. Los préstamos ancla considerarán préstamos a corporaciones calificadasy compañías de responsabilidad limitada (LLC) devarios miembroscon menos de cinco cambios. La financiación puede llegar en dos días a dos semanas y, por lo general, tarda una semana, según el sitio web de la empresa.

Recaudación de fondos

El crowdfunding se basa en un grupo de varias personas y / o instituciones para financiar préstamos colectivamente. Cada prestamista, que se conoce como inversor, proporciona un pequeño porcentaje del préstamo del prestatario y gana intereses sobre ese dinero.

Los sitios tradicionales de financiación colectiva como Prosper no están orientados a comprar y vender casas. El monto máximo de préstamo de Prosper de $ 40,000 está destinado a proyectos como renovación de viviendas, consolidación de deudas y financiación de pequeñas empresas. Ahí es donde entran en juego los sitios de crowdfunding especializados para los aficionados a los bienes raíces residenciales. Algunos prefinanciarán su préstamo, lo que significa que la empresa cerrará rápidamente su préstamo con su propio dinero mientras espera a que los inversores aporten fondos, mientras que otros no cierran su préstamo hasta que los inversores lo hayan financiado por completo. Eso puede significar un cierre más lento o ningún cierre.

“Los sitios web de crowdfunding ocupan un nicho similar al de los prestamistas de dinero fuerte”, dice Davis. «Son relativamente caras, pero otorgarán préstamos a inversores inmobiliarios independientemente de la cantidad de hipotecas que tengan, y se centrarán en gran medida en la garantía y la calidad del trato en sí».

Sitios de crowdfunding

Groundfloor ofrece préstamos de $ 75,000 a $ 2 millones con el financiamiento de hasta el 90% de LTC (100% de los costos de renovación), cierres en tan solo siete días, sin pagos durante el plazo del préstamo y sin declaraciones de impuestos o extractos bancarios requeridos para préstamos por debajo de medio millón. Las tasas de interés oscilan entre el 5,4% y el 26%. Los prestatarios deben pagar un mínimo de tres meses de interés incluso si cancelan el préstamo antes. Los costos de cierre típicos son de $ 500 a $ 1,500 y Groundfloor cobra de dos a cuatro puntos por préstamo. Todos los puntos y tarifas se pueden incorporar al préstamo. Normalmente, la planta baja no funciona con aletas sin experiencia.

Patch of Land  ofrece préstamos desde $ 75,000 hasta $ 5 millones con el financiamiento de hasta el 85% del valor del préstamo o hasta el 70% del valor después de la renovación, cierres en tan solo siete días y tasas de interés a partir de 7.5 %. Los prestatarios realizan pagos mensuales automáticos de intereses sobre sus préstamos por plazos de uno a 36 meses. Patch of Land solo funciona con desarrolladores experimentados.

Fund That Flip ofrece hasta el 90% del precio de compra, hasta el 100% del alcance del trabajo, con un cierre de tan solo siete días, plazos de préstamo de tres a 18 meses y tasas a partir del 8,99%.

Inconvenientes del crowdfunding

Trenchard y Machado dijeron que no utilizaron ningún sitio web de crowdfunding de bienes raíces, pero ambos sospecharon que el proceso de crowdfunding para evaluar y comprometerse con un acuerdo puede ser más lento de lo que experimentaría un prestatario con un prestamista privado o de dinero fuerte. Una vez que un flipper tiene una relación sólida con un prestamista, los dos pueden cerrar un trato en 24 horas cuando surja una gran oportunidad y todo el papeleo esté en orden.

A diferencia de un prestamista privado, es posible que los sitios de financiación colectiva tampoco ofrezcan la oportunidad de negociar. Es posible que hayan establecido parámetros para cada operación porque son responsables de un gran grupo de inversores.

La línea de fondo

Si no tiene suficiente efectivo para cambiar una casa sin ayuda financiera, o si tiene efectivo pero desea limitar su riesgo, existen varias formas de obtener fondos. Un prestamista de dinero fuerte, un prestamista privado o un sitio de crowdfunding de bienes raíces pueden ayudarlo a lograr sus sueños de cambiar de casa.

Todas estas opciones son caras en comparación con el financiamiento hipotecario tradicional para una casa ocupada por el propietario, pero su precio refleja el alto riesgo que está asumiendo el prestamista y la poca probabilidad de que obtenga un préstamo bancario a bajo interés para vender una casa. Pero usar el dinero de otras personas no solo le permite comenzar en el negocio de la inversión cuando tiene poco o ningún efectivo para invertir, sino que también le brinda la oportunidad de invertir más propiedades simultáneamente y aumentar sus ganancias generales una vez que obtenga la experiencia suficiente para hacer múltiples ofertas.

«Si conoce las opciones, dónde encontrarlas y cómo conectarse en red, el problema radica más en encontrar ofertas que en encontrar el dinero», dice Trenchard. «Es muy fácil encontrar el dinero para una gran oferta, pero es muy difícil encontrar grandes ofertas».

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