Ventas al descubierto frente a ejecuciones hipotecarias: ¿cuál es la diferencia?
Ventas al descubierto frente a ejecuciones hipotecarias: una descripción general
Convertirse en propietario de una vivienda es un sueño para muchas personas. Requiere mucho ahorro y mucha disciplina y nunca está de más tener un buen puntaje crediticio. Pero a veces, hay factores que pueden convertir el sueño de una persona en una pesadilla. Puede perder su trabajo u otros ingresos en la familia, las tasas de interés pueden dispararse o terminar teniendo que contraer más deudas. Entonces, ¿qué haces para mantenerte bajo control?
Hay dos opciones que tiene como propietario de una casa si se atrasa en los pagos de la hipoteca, si tiene una casa que está bajo el agua, o ambas: una venta al descubierto o una ejecución hipotecaria. Hay diferentes razones por las cuales un propietario optaría por una venta corta en lugar de una ejecución hipotecaria. El propietario se ve obligado a desprenderse de la casa en ambos casos, pero el cronograma y otras consecuencias son diferentes en cada situación.
Una venta al descubierto es un proceso voluntario que ocurre cuando el propietario vende la propiedad por un monto mucho menor que el adeudado por la hipoteca. Por lo tanto, un propietario puede terminar vendiendo una casa por $ 175,000 a pesar de que todavía hay $ 200,000 en la hipoteca. El monto restante del préstamo, en este caso, los $ 25,000, menos los costos y tarifas asociados con la venta, constituyen la deficiencia. Una ejecución hipotecaria, por otro lado, es involuntaria. En este caso, el prestamista confisca legalmente la casa después de que el prestatario no realiza los pagos. Esta es la última opción para el prestamista, ya que la vivienda se utiliza como garantía en el pagaré.
Conclusiones clave
- Las ventas al descubierto y las ejecuciones hipotecarias pueden hacer que los propietarios no paguen sus hipotecas.
- Las ventas al descubierto son voluntarias y requieren la aprobación del prestamista.
- Las ejecuciones hipotecarias son involuntarias, cuando el prestamista emprende acciones legales para tomar el control y vender la propiedad.
- Los propietarios de viviendas que utilizan ventas al descubierto son responsables de cualquier deficiencia pagadera al prestamista.
- Las ventas al descubierto permiten a las personas recomprar otra casa, mientras que las ejecuciones hipotecarias afectan la calificación crediticia del prestatario.
Venta corta
Antes de que pueda comenzar el proceso de venta corta, el prestamista que tiene la hipoteca debe aprobar la decisión de ejecutar una venta corta. Además, el prestamista, por lo general un banco, necesita documentación que explique por qué tiene sentido una venta corta. Esto se debe a que existe la posibilidad de que la institución crediticia pierda mucho dinero en el proceso.
Si se aprueba la venta al descubierto, el comprador negocia primero con el propietario antes de solicitar la aprobación del banco para la compra. Es importante tener en cuenta que no se puede realizar una venta corta sin la aprobación del prestamista.
Una vez que la venta corta se aprueba y se realiza, el prestamista recibe el producto de la venta. Sin embargo, el propietario aún debe pagar la deficiencia, es decir, lo que quede del préstamo.
Juicio hipotecario
A diferencia de una venta corta, las ejecuciones hipotecarias las inician únicamente los prestamistas. Los hipotecarios que se atrasan en sus pagos (entre tres y seis meses) pueden estar sujetos a ejecución hipotecaria por parte de sus prestamistas a menos que actualicen sus préstamos. Los procedimientos de ejecución hipotecaria varían según el estado, incluidos los tipos de notificaciones que debe proporcionar el prestamista, así como las opciones que tiene el propietario para actualizar el préstamo. Las leyes también estipulan cuánto tiempo tiene un banco para vender la propiedad.
El prestamista inicialmente emprende acciones legales para tomar el control de la propiedad y forzar la venta de la vivienda. Al hacerlo, el prestamista actúa contra los prestatarios morosos, con la esperanza de cumplir con su inversión inicial de la hipoteca. Además, a diferencia de la mayoría de las ventas al descubierto, muchas ejecuciones hipotecarias tienen lugar cuando el propietario ha abandonado la vivienda. Si los ocupantes aún no han abandonado la casa, el prestamista los desaloja en el proceso de ejecución hipotecaria.
Una vez que el prestamista tiene acceso a la vivienda, ordena su propia tasación y procede con la venta de la vivienda. Las ejecuciones hipotecarias normalmente no tardan tanto en completarse como una venta corta, porque el prestamista se preocupa por liquidar el activo rápidamente. Las casas embargadas también se pueden subastar en las ventas fiduciarias, donde los compradores pujan por las casas en un proceso público.
Las ventas al descubierto no dañan la calificación crediticia de una persona, mientras que las ejecuciones hipotecarias pueden permanecer en el informe crediticio de una persona durante siete años.
Consideraciones Especiales
Las ventas al descubierto y las ejecuciones hipotecarias tienen consecuencias para los propietarios. Ambos requieren que los propietarios renuncien a sus propiedades, mucho antes de que estén listos para hacerlo. Pero ahí es donde terminan las similitudes.
Las ventas al descubierto tienden a ser transacciones largas y con mucho papeleo, a veces demorando hasta un año completo en procesarse. El proceso de ejecución hipotecaria, por otro lado, tiende a ser muy rápido. Como se mencionó anteriormente, los bancos normalmente quieren vender la propiedad rápidamente para recuperar la mayor cantidad de dinero posible.
Si bien las ventas al descubierto no son perjudiciales para la calificación crediticia del propietario, las ejecuciones hipotecarias sí lo son. Un propietario que ha pasado por una venta al descubierto puede, con ciertas restricciones, ser elegible para comprar otra casa inmediatamente. Sin embargo, una ejecución hipotecaria se mantiene en el informe crediticio de una persona durante siete años. En la mayoría de las circunstancias, los propietarios de viviendas que experimentan una ejecución hipotecaria deben esperar un mínimo de cinco años para comprar otra vivienda.