Los pros y los contras del financiamiento del propietario
Tabla de contenido
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- ¿Qué es la financiación del propietario?
- ¿Cómo funciona el financiamiento del propietario?
- Pros y contras para los compradores
- Pros y contras para los vendedores
- Encontrar viviendas financiadas por el propietario
- La línea de fondo
Una hipoteca puede ser la forma más común de financiar una vivienda, pero no todos los compradores de vivienda pueden cumplir con los estrictos requisitos de préstamo. Una opción es la financiación del propietario, donde el vendedor financia la compra para el comprador. Estos son los pros y los contras del financiamiento del propietario tanto para compradores como para vendedores.
Conclusiones clave
- El financiamiento del propietario puede ser una buena opción para los compradores que no califican para una hipoteca tradicional.
- Para los vendedores, la financiación del propietario proporciona una forma más rápida de cerrar porque los compradores pueden saltarse el largo proceso de la hipoteca.
- Otro beneficio para los vendedores es que pueden vender la casa tal como está, lo que les permite ahorrar más dinero de la venta.
¿Qué es la financiación del propietario?
Una vivienda suele ser la inversión individual más grande que haya hecho una persona. Debido al alto precio, generalmente hay algún tipo de financiamiento involucrado, como una hipoteca. Una alternativa es el financiamiento del propietario, que ocurre cuando un comprador financia la compra directamente a través del vendedor, en lugar de hacerlo a través de un banco o prestamista hipotecario convencional.
¿Cómo funciona el financiamiento del propietario?
Con el financiamiento del propietario (también conocido como financiamiento del vendedor ), el vendedor no entrega dinero al comprador como lo haría un prestamista hipotecario. En cambio, el vendedor extiende suficiente crédito al comprador para cubrir el precio de compra de la casa, menos el pago inicial. Luego, el comprador realiza pagos regulares hasta que el monto sea pagado en su totalidad.
El comprador firma un pagaré al vendedor que detalla los términos del préstamo, que incluyen:
- Tasa de interés
- Calendario de reembolso
- Consecuencias del incumplimiento
El propietario a veces se queda con el título de la casa hasta que el comprador cancela el préstamo.
Es poco probable que incluso los vendedores más sofisticados sometan a los prestatarios a los estrictos procedimientos de aprobación de préstamos que utilizan los prestamistas tradicionales. Aún así, esto no significa que no realizarán una verificación de crédito. Los compradores potenciales pueden ser rechazados si representan un riesgo crediticio.
La mayoría de los acuerdos de financiación para propietarios son a corto plazo. Un arreglo típico es amortizar el préstamo durante 30 años (lo que mantiene bajos los pagos mensuales), con un pago global final que vence después de solo cinco o diez años. La idea es que después de cinco o diez años, el comprador tenga suficiente capital en la vivienda o suficiente tiempo para mejorar su situación financiera para calificar para una hipoteca.
El financiamiento del propietario puede ser una buena opción tanto para compradores como para vendedores, pero existen riesgos. A continuación, presentamos los pros y los contras del financiamiento por parte del propietario, ya sea que sea un comprador o un vendedor.
Es una buena idea consultar con un abogado de bienes raíces calificado que pueda responder cualquier pregunta sobre financiamiento del propietario y redactar el contrato de venta y el pagaré.
Pros y contras del financiamiento del propietario para compradores
Para los compradores, la financiación por parte del propietario tiene una serie de ventajas y desventajas que deben considerarse antes de entrar en este tipo de acuerdos:
Ventajas para los compradores
- Cierre más rápido: no hay que esperar a que el oficial de préstamos bancarios, el asegurador y el departamento legal procesen y aprueben la solicitud.
- Cierre más económico : sin comisiones bancarias ni costes de tasación.
- Pago inicial flexible: sin mínimos requeridos por bancos o gobiernos.
- Alternativa para compradores que no pueden obtener financiamiento: una buena opción para compradores que no pueden obtener una hipoteca.
Contras para los compradores
- Interés más alto: Es probable que el interés que pague sea más alto de lo que pagaría a un banco.
- Necesita la aprobación del vendedor: incluso si un vendedor está dispuesto a financiar el propietario, es posible que no quiera ser su prestamista.
- Cláusula de vencimiento sobre la venta: si el vendedor tiene una hipoteca sobre la propiedad, su banco o prestamista puede exigir el pago inmediato de la deuda en su totalidad si se vende la casa (a usted). Esto se debe a que la mayoría de las hipotecas tienen cláusulas de vencimiento a la venta y si no se paga al prestamista, el banco puede ejecutar la ejecución hipotecaria. Para evitar este riesgo, asegúrese de que el vendedor tenga la casa libre y limpia o que el prestamista del vendedor esté de acuerdo con el financiamiento del propietario.
- Pagos globales: con muchos acuerdos de financiamiento por parte del propietario, un pago global grande vence después de cinco o 10 años. Si no puede asegurar el financiamiento para entonces, podría perder todo el dinero que ha pagado hasta ahora, más la casa.
Ventajas para los compradores
- Cierre más rápido
- Cierre más económico
- Pago inicial flexible
- Buena opción si no puede obtener una hipoteca
Contras para los compradores
- Mayor interés
- Necesita la aprobación del vendedor
- Cláusula de vencimiento a la venta
- Pagos globales
Pros y contras de la financiación del propietario para los vendedores
Por supuesto, también existen ventajas y desventajas para los vendedores en los acuerdos de financiación del propietario:
Ventajas para los vendedores
- Se puede vender «tal cual»: potencial para vender sin realizar reparaciones costosas que los prestamistas tradicionales podrían requerir.
- Una buena inversión: potencial para ganar mejores tasas con el dinero que recaudó vendiendo su casa que si lo hubiera invertido en otra parte.
- Opción de suma global : el pagaré se puede vender a un inversor, proporcionando un pago de suma global de inmediato.
- Conserve el título: si el comprador incumple, usted se queda con el pago inicial, el dinero que se pagó y la casa.
- Vender más rápido: potencial para vender y cerrar más rápido ya que los compradores evitan el proceso de hipoteca.
Las restricciones de financiamiento del propietario de la Ley Dodd-Frank no se aplican a alquileres, terrenos baldíos, propiedades comerciales y compradores no consumidores, incluidas las compañías de responsabilidad limitada, corporaciones, fideicomisos y sociedades limitadas.
Contras para los vendedores
- Ley Dodd-Frank: En virtud de la Ley de Protección al Consumidor y Reforma de Wall Street Dodd-Frank, se aplicaron nuevas reglas al financiamiento de los propietarios. Es posible que los pagos globales no sean una opción, y es posible que deba involucrar a un originador de préstamos hipotecarios según la cantidad de propiedades que el propietario del vendedor financie cada año.
- Predeterminado: el comprador puede dejar de realizar pagos en cualquier momento. Si esto sucede y no se van, usted podría terminar pasando por el proceso de ejecución hipotecaria.
- Costo de reparación: si recupera la propiedad por cualquier motivo, es posible que tenga que pagar las reparaciones y el mantenimiento, dependiendo de qué tan bien el comprador se ocupó de la propiedad.
Ventajas para los vendedores
- Puede vender tal cual y vender más rápido
- Potencial para obtener mejores tarifas
- Opción de suma global
- Conservar el título
Contras para los vendedores
- Complicaciones de la Ley Dodd-Frank
- Riesgo de incumplimiento del comprador
- Costos de reparación si recupera la propiedad y hay daños.
Encontrar viviendas financiadas por el propietario
Si no puede calificar para una hipoteca, es posible que se pregunte dónde puede encontrar viviendas financiadas por el propietario. A continuación se muestran algunas opciones:
- Sitios web de anuncios inmobiliarios. La mayoría de los sitios web de agregadores de bienes raíces le permiten filtrar por palabra clave (por ejemplo, «financiamiento del propietario»). También puede hacer una búsqueda en Internet de «casas cerca de mí financiadas por el propietario» para encontrar negocios locales que conecten a compradores y vendedores.
- Agentes inmobiliarios. Es posible que los agentes y corredores de su área sepan sobre acuerdos no publicados en su área. O podrían conocer a un vendedor motivado que estaría dispuesto a ofrecer financiamiento al propietario.
- Buscar listados de FSBO. Busque anuncios de venta por propietario en su área. Si una propiedad le interesa, comuníquese con el vendedor y pregúntele si la financiación del propietario es una opción.
- Buscar listados de alquiler. Del mismo modo, si ve una casa que le gusta que esté en alquiler, pregúntele al propietario si está interesado en venderla con financiamiento. Es posible que tenga suerte y encuentre a alguien que esté cansado de ser un propietario pero que aún busque ingresos mensuales.
La línea de fondo
Si bien no es común, la financiación del vendedor puede ser una buena opción para compradores y vendedores en las circunstancias adecuadas. Aún así, existen riesgos para ambas partes que deben sopesarse antes de firmar cualquier contrato.
Si está considerando el financiamiento del propietario, generalmente le conviene trabajar con un abogado de bienes raíces que pueda representarlo durante las negociaciones y revisar el contrato para asegurarse de que sus derechos estén protegidos.