Ingreso operativo neto (NOI)
Tabla de contenido
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- ¿Qué es el ingreso operativo neto – NOI?
- Comprensión del ingreso operativo neto (NOI)
- Cómo calcular el ingreso operativo neto (NOI)
- Ejemplo de ingreso operativo neto (NOI)
- Preguntas frecuentes sobre la fórmula del ingreso operativo neto (NOI)
- La línea de fondo
¿Qué es el ingreso operativo neto (NOI)?
El ingreso operativo neto (NOI) es un cálculo utilizado para analizar la rentabilidad de las inversiones inmobiliarias generadoras de ingresos. NOI equivale a todos los ingresos de la propiedad, menos todos los gastos operativos razonablemente necesarios.
NOI es una cifra antes de impuestos, que aparece en el estado de ingresos y flujo de efectivo de una propiedad, que excluye los pagos de capital e intereses sobre préstamos, gastos de capital, depreciación y amortización. Cuando esta métrica se utiliza en otras industrias, se denomina «EBIT», que significa » ganancias antes de intereses e impuestos «.
Conclusiones clave
- El ingreso operativo neto mide la rentabilidad de una propiedad que genera ingresos antes de agregar cualquier costo de financiamiento o impuestos.
- Para calcular el NOI, reste todos los gastos operativos incurridos en una propiedad de todos los ingresos generados en la propiedad.
- Los gastos operativos utilizados en la métrica NOI pueden manipularse si el propietario de una propiedad aplaza o acelera ciertos ingresos o gastos.
- La métrica NOI no incluye gastos de capital.
- NOI le indicará al dueño de una propiedad si el alquiler de una propiedad vale el gasto de poseerla y mantenerla.
Comprensión del ingreso operativo neto (NOI)
El ingreso operativo neto es un método de valoración utilizado por los profesionales de bienes raíces para determinar el valor preciso de sus propiedades generadoras de ingresos. Para calcular el NOI, los gastos operativos de la propiedad deben restarse de los ingresos que produce una propiedad.
Además de los ingresos por alquiler, una propiedad también puede generar ingresos de servicios como estructuras de estacionamiento, máquinas expendedoras e instalaciones de lavandería. Los gastos operativos incluyen los costos de funcionamiento y mantenimiento del edificio, incluidas las primas de seguros, honorarios legales, servicios públicos, impuestos a la propiedad, costos de reparación y tarifas de limpieza. Los gastos de capital, como los costos de un nuevo sistema de aire acondicionado para todo el edificio, no se incluyen en el cálculo.
NOI ayuda a los inversores inmobiliarios a determinar la tasa de capitalización, lo que a su vez les ayuda a calcular el valor de una propiedad, lo que les permite comparar diferentes propiedades que pueden estar considerando comprar o vender.
Para las propiedades financiadas, NOI también se usa en el índice de cobertura de la deuda (DCR), que les dice a los prestamistas e inversores si los ingresos de una propiedad cubren sus gastos operativos y pagos de deuda. El NOI también se utiliza para calcular el multiplicador de ingresos netos, el rendimiento en efectivo de la inversión y el rendimiento total de la inversión.
Cómo calcular el ingreso operativo neto (NOI)
Para calcular el ingreso operativo neto, reste los gastos operativos de los ingresos generados por una propiedad. Los ingresos de bienes raíces incluyen ingresos por alquiler, tarifas de estacionamiento, cambios de servicio, máquinas expendedoras, lavadoras, etc.
Los gastos operativos incluyen todos los costos asociados con la operación de la propiedad. Estos incluyen tarifas de administración de la propiedad, seguros, servicios públicos, impuestos a la propiedad, reparaciones y mantenimiento.
Fórmula del ingreso operativo neto (NOI)
Como ejemplo, supongamos que la siguiente información es el perfil de un edificio de condominios en particular que un propietario estaba alquilando.
Revenue:
- Ingresos por alquiler: $ 20,000
- Tarifas de estacionamiento: $ 5,000
- Máquinas de lavandería: $ 1,000
Ingresos totales = $ 26,000
Ahora, supongamos que los gastos operativos del edificio de condominios son los siguientes:
Los gastos de explotación:
- Honorarios de administración de la propiedad: $ 1,000
- Impuestos a la propiedad: $ 5,000
- Reparación y mantenimiento: $ 3,000
- Seguro: $ 1,000
Gastos operativos totales = $ 10,000
El ingreso operativo neto (NOI) en este ejemplo sería $ 26,000 – $ 10,000 = $ 16,000.
Ejemplo de ingreso operativo neto (NOI)
Supongamos que es dueño de una propiedad que anualmente genera $ 120,000 en ingresos e incurre en $ 80,000 en gastos operativos. En esta circunstancia, tendrá un NOI resultante de $ 40,000 ($ 120,000 – $ 80,000). Si el total es negativo, donde los gastos operativos son más altos que los ingresos, el resultado se denomina pérdida operativa neta (NOL).
Los acreedores y los prestamistas comerciales dependen en gran medida de NOI para determinar el potencial de generación de ingresos de la propiedad que se hipotecará, incluso más de lo que tienen en cuenta el historial crediticio de un inversionista en sus decisiones. En pocas palabras: esta métrica ayuda a los prestamistas a evaluar fundamentalmente el valor inicial de la propiedad al pronosticar sus flujos de efectivo.
NOI se utiliza para determinar la tasa de capitalización de una propiedad, también conocida como retorno de la inversión (ROI) en bienes raíces. Divide el NOI por el precio de compra.
Si una propiedad se considera rentable, los prestamistas también usan esta cifra para determinar el monto del préstamo que están dispuestos a otorgar. Por otro lado, si la propiedad muestra una pérdida operativa neta, es probable que los prestamistas rechacen directamente la solicitud de hipoteca del prestatario.
Los propietarios pueden manipular sus gastos operativos difiriendo ciertos gastos mientras aceleran otros. El NOI también se puede aumentar aumentando los alquileres y otras tarifas, al mismo tiempo que se reducen los gastos operativos razonablemente necesarios.
Como ejemplo de lo último, considere un escenario en el que el propietario de un apartamento renuncia al alquiler anual de $ 12,000 de un inquilino, a cambio de que ese inquilino actúe como administrador de la propiedad. Si el propietario del apartamento normalmente pagaría al administrador del edificio un salario de $ 30,000, en consecuencia, puede restar el costo «razonablemente necesario» de $ 30,000 de los ingresos, en lugar del costo real de $ 12,000.
Preguntas frecuentes sobre la fórmula del ingreso operativo neto (NOI)
¿Cuál es la fórmula para calcular el NOI?
La fórmula para calcular el NOI es la siguiente:
- NOI = ingresos inmobiliarios – gastos operativos
¿Cómo se calcula el ingreso operativo neto (NOI) antes de impuestos?
NOI es un cálculo antes de impuestos en el sentido de que no toma en consideración los impuestos.
¿Cuál es la diferencia entre el ingreso neto y el ingreso operativo neto (NOI)?
Los ingresos operativos netos son los ingresos menos todos los gastos operativos, mientras que los ingresos netos son los ingresos menos todos los gastos, incluidos los gastos operativos y los gastos no operativos, como los impuestos.
¿Qué es un buen porcentaje de ingresos operativos netos (NOI)?
NOI no es un porcentaje sino un número que toma en consideración los ingresos y gastos de una propiedad. Se puede comparar con el valor total de la propiedad si esa propiedad se hubiera pagado íntegramente en efectivo. En este caso, cuanto mayor sea el porcentaje del ingreso operativo neto al precio de la propiedad, mejor.
La línea de fondo
El ingreso operativo neto (NOI) es una cifra que se usa comúnmente para evaluar la rentabilidad de una propiedad. El cálculo implica restar todos los gastos operativos de la propiedad de todos los ingresos generados por la propiedad. Cuanto mayores son los ingresos y menores los gastos, más rentable es una propiedad. Esto le dice al propietario si los ingresos generados por poseer y mantener la propiedad vale el costo.