NOI vs. EBIT: ¿Cuál es la diferencia?
Ingresos operativos netos (NOI) frente a ganancias antes de intereses e impuestos (EBIT): una descripción general
El ingreso operativo neto (NOI) determina los ingresos de una entidad o propiedad menos todos los gastos operativos necesarios. No toma en cuenta intereses, impuestos, gastos de capital, depreciación o gastos de amortización. Por el contrario, las ganancias antes de intereses e impuestos (EBIT) consisten en ingresos menos gastos, excluyendo impuestos e intereses, pero sí tienen en cuenta los gastos de depreciación y amortización. El EBIT es una medida de rentabilidad para una empresa.
Conclusiones clave
- El cálculo del NOI implica restar los gastos operativos de los ingresos de una propiedad.
- El cálculo del EBIT utiliza la misma ecuación, pero se incluyen la depreciación y la amortización.
- Los impuestos sobre la renta no afectan el NOI o el EBIT de una empresa, pero los impuestos a la propiedad se incluyen en la ecuación.
- Los gastos operativos se definen como aquellos gastos que son necesarios para mantener los ingresos y la rentabilidad de un activo.
Ingreso operativo neto (NOI)
El NOI se utiliza generalmente para analizar el mercado inmobiliario y la capacidad de un edificio para generar ingresos. La propiedad inmobiliaria puede generar ingresos de alquiler, tarifas de estacionamiento, servicios y tarifas de mantenimiento. Una propiedad puede tener gastos operativos de seguro, tarifas de administración de la propiedad, gastos de servicios públicos, impuestos a la propiedad, tarifas de limpieza, remoción de nieve y otros costos de mantenimiento al aire libre y suministros.
La regla general es clasificar un gasto como un gasto operativo si no gastar dinero en ese costo pondría en peligro la capacidad del activo para seguir produciendo ingresos. Los impuestos sobre la renta y los intereses no afectan el potencial de una empresa o inversión inmobiliaria para generar ingresos, por lo que no están incluidos en el NOI.
La ecuación NOI es que los ingresos brutos menos los gastos operativos equivalen a los ingresos operativos netos. NOI también determina la tasa de capitalización o la tasa de rendimiento de una propiedad. La capitalización de una propiedad se calcula dividiendo su NOI anual por su precio de venta total potencial.
Beneficio antes de intereses e impuestos (EBIT)
El EBIT se calcula restando el costo de bienes vendidos (COGS) de una empresa y sus gastos operativos de sus ingresos. El EBIT también se puede calcular como ingresos operativos e ingresos no operativos, menos los gastos operativos.
Suponga que la Compañía ABC generó $ 50 millones en ingresos y tuvo costos de ventas de $ 20 millones, gastos de depreciación de $ 3 millones, ingresos no operativos de $ 1 millón y gastos de mantenimiento de $ 10 millones durante el último año fiscal. Su EBIT resultante fue, por lo tanto, de $ 21 millones. Su ecuación de EBIT es $ 50 millones (ingresos) más $ 1 millón menos $ 10 millones (gastos de mantenimiento) menos $ 20 millones (costo de bienes vendidos) es igual a $ 21 millones.
Ejemplo de NOI frente a EBIT
Suponga que un inversionista compra un edificio de apartamentos en un acuerdo en efectivo. La propiedad genera $ 20 millones de dólares en rentas y tarifas de servicio. El edificio de departamentos tiene gastos operativos que ascienden a $ 5 millones y gastos de depreciación de $ 100,000 para sus lavadoras.
El NOI resultante generado por el edificio de apartamentos es de $ 15 millones ($ 20 millones menos $ 5 millones) porque la depreciación no se incluye en este cálculo.
El EBIT del edificio es diferente porque el EBIT tiene en cuenta el gasto de depreciación. Por lo tanto, el EBIT resultante generado por este edificio de apartamentos es de $ 14,9 millones ($ 20 millones menos $ 5 millones menos $ 100.000).