Tasa de capitalización terminal
¿Qué es la tasa de capitalización terminal?
La tasa de capitalización terminal, también conocida como tasa de salida, es la tasa utilizada para estimar el valor de reventa de una propiedad al final del período de tenencia. El ingreso operativo neto esperado (NOI) por año se divide por la tasa de capitalización terminal (expresada como un porcentaje) para obtener el valor terminal. Las tasas de capitalización de terminales se estiman en base a datos de transacciones comparables o lo que se cree que es apropiado para la ubicación y los atributos de una propiedad en particular.
Conclusiones clave
- La tasa de capitalización terminal se utiliza para estimar el valor de reventa de una propiedad al final del período de tenencia.
- La tasa de capitalización inicial es el NOI proyectado para el primer año de la propiedad dividido por el precio de compra de la propiedad.
- Si esta tasa de capitalización terminal es más baja que la tasa inicial, generalmente significa que la inversión inmobiliaria fue rentable.
Comprensión de la tasa de capitalización terminal
La tasa de capitalización inicial es el ingreso operativo neto (NOI) proyectado para el primer año dividido por la inversión inicial o el precio de compra. En contraste, la tasa de capitalización terminal es el NOI proyectado del último año (año de salida) dividido por el precio de venta. Si esta tasa es más baja que la tasa de capitalización inicial, generalmente significa que la inversión inmobiliaria fue rentable.
La mayoría de los profesionales de la inversión inmobiliaria están de acuerdo en que es importante hacer coincidir la tasa de capitalización terminal con la tasa actual del mercado, teniendo en cuenta que puede ser una prueba más segura para el desarrollo impulsar un poco la tasa de capitalización terminal. Una hoja de cálculo dinámica puede ser útil para realizar pruebas de estrés en el proyecto de desarrollo para establecer la tasa de capitalización terminal más alta que aún proporcionaría una ventaja suficiente a los inversores.
Los inversores inmobiliarios inteligentes buscan mercados y tipos de propiedades para los que se espera que caigan las tasas de capitalización de mercado, ya que una tasa de capitalización terminal más baja, en comparación con la tasa de capitalización inicial, dará como resultado ganancias de capital, asumiendo que el ingreso operativo neto no lo hará. Disminuir durante el período de espera. Algunos de los datos que se deben considerar incluyen métricas de oferta y demanda para cada categoría de espacio, así como para los servicios y gastos que se supone están relacionados con cada área de operación.
Si bien el futuro siempre es incierto, dos cosas son seguras sobre el final de cualquier período de tenencia: los edificios envejecerán y los mercados cambiarán. Por lo tanto, es fundamental que todos los inversores inmobiliarios recopilen y analicen la mayor cantidad de datos posible para determinar con precisión una tasa de capitalización terminal para un proyecto.
Ejemplo de tasa de capitalización terminal
Un inversor compra una propiedad totalmente ocupada por $ 100 millones. El NOI del primer año se estima en $ 5.0 millones. La tasa de capitalización inicial es, por lo tanto, del 5,0%. Siete años después, el inversionista cree que la tasa de capitalización terminal es aproximadamente del 4.0%. El NOI del año pasado, que ha tenido en cuenta la escalada de alquileres a lo largo del camino, se proyecta en $ 5,5 millones (nuevamente, asumiendo la ocupación completa). El valor de reventa se estima en $ 137,5 millones ($ 5,5 millones en NOI dividido por el 4,0% de capitalización terminal o tasa de salida).