Reestructuración de hipotecas
¿Qué es una reforma hipotecaria?
La refundición de una hipoteca, también denominada refundición de préstamo, es una característica de algunos tipos de hipotecas en las que los pagos mensuales restantes se recalculan en función de un nuevo programa de amortización. Durante la refundición de una hipoteca, el prestatario paga una gran suma de capital y luego se vuelve a calcular su hipoteca en función del nuevo saldo pendiente más bajo.
Algunas hipotecas tienen una fecha de refundición programada, que es la fecha en la que el prestamista calculará un nuevo calendario de amortización basado en el plazo y el saldo de capital restante de la hipoteca.
Conclusiones clave
- Una refundición se produce cuando un prestatario paga una gran suma para el principal de su hipoteca y el prestamista vuelve a calcular el préstamo en función del nuevo saldo.
- Cuando el prestamista vuelva a calcular el préstamo, creará un nuevo programa de amortización, que es una tabla de pagos del préstamo que muestra el capital y los intereses que componen cada pago hasta que el préstamo se pague en su totalidad.
- El principal beneficio para el prestatario de refundir una hipoteca es la oportunidad de reducir los pagos mensuales.
- Los préstamos de amortización negativa o las hipotecas con opción de tasa ajustable (opción ARM) suelen tener una cláusula de refundición de la hipoteca como parte del contrato de préstamo.
Cómo funciona una reforma hipotecaria
Para el prestatario, el beneficio principal de refundir una hipoteca es reducir los pagos mensuales. A menudo, un prestamista hipotecario simplemente reducirá el plazo de un préstamo si se realizan pagos de capital adicionales, pero mantendrá la misma cantidad fija mensual adeuda, simplemente aumentando la cantidad de capital y reduciendo la parte de intereses del pago.
La refundición puede reducir la cantidad de interés que el prestatario pagará durante la vigencia del préstamo si se realiza un pago de capital suficientemente grande, lo que reduce tanto el interés como el capital restante de los nuevos pagos mensuales del préstamo.
Reestructuración hipotecaria frente a refinanciación
Una reforma hipotecaria puede ser una opción más cómoda que la refinanciación. Con un refinanciamiento, reemplaza su hipoteca actual con un nuevo préstamo hipotecario, que puede ser costoso y depende de su solvencia crediticia. La refundición de una hipoteca no implica una verificación de crédito y continúa con la hipoteca original.
Por otro lado, refinanciar una hipoteca significa cancelar el préstamo existente y reemplazarlo por uno nuevo. Las razones por las que los propietarios refinancian incluyen:
- La oportunidad de obtener una tasa de interés más baja.
- Acortar el plazo de su hipoteca.
- El deseo de convertir de una hipoteca de tasa ajustable (ARM) a una hipoteca de tasa fija o viceversa.
- Una oportunidad para aprovechar el valor líquido de una vivienda para financiar una gran compra.
- Consolidar deuda.
A diferencia de refinanciar una hipoteca, la refundición de una hipoteca no reducirá la tasa de interés de su hipoteca.
Tipos de hipotecas que pueden refundirse
Préstamos de amortización negativa
La refundición de la hipoteca se puede escribir en los términos del préstamo y está asociada con un préstamo de amortización negativa. Un préstamo con amortización negativa tiene una estructura de pago que permite un pago programado que es menor que el cargo por intereses del préstamo.
Cuando un pago es menor que el cargo por intereses en ese momento, crea intereses diferidos. La cantidad de interés diferido creado se agrega al saldo del principal del préstamo, lo que lleva a una situación en la que el principal adeudado aumenta con el tiempo en lugar de disminuir. Debido a este aumento de capital, las hipotecas de amortización negativa requieren que el préstamo sea refundido en algún momento para que se cancele al final de su plazo programado.
Las hipotecas de amortización negativa a veces también tienen factores desencadenantes que pueden provocar una reforma no programada. Esto puede suceder, por ejemplo, si el saldo de capital del préstamo alcanza un límite establecido a través de una amortización negativa.
Opción de hipotecas con tasa ajustable (opción ARM)
Las hipotecas de amortización negativa también se conocen como hipotecas de tasa ajustable con opción de pago (Option ARM). Estas hipotecas brindan a los prestatarios opciones que incluyen pagar todo el capital e intereses o pagar solo una parte de los intereses.
Si bien las opciones disponibles con una opción ARM permiten una mayor flexibilidad en los pagos, el prestatario podría terminar fácilmente con más deuda a largo plazo que antes. Al igual que con otras hipotecas de tasa ajustable, existe la posibilidad de que las tasas de interés cambien drásticamente y rápidamente según el mercado.
Ejemplo de refundición de una hipoteca
Incluso si una hipoteca no tiene una opción de refundición incluida, puede consultar con su prestamista para ver si una reforma de la hipoteca lo beneficiará y reducirá sus pagos mensuales. Al pagar una suma global y reformar su hipoteca, puede reducir los costos de vivienda. Por el contrario, si envía una suma global sin refundir, reduce su saldo, pero sus pagos mensuales seguirán siendo los mismos.
Supongamos que tiene una hipoteca de tasa fija a 30 años de $ 500,000 con una tasa de interés del 4%. Su pago combinado de interés y capital es de $ 2,338 por mes.
Después de cinco años, recibirá una suma global inesperada de $ 375,000. Si decidiera usar esa suma global para pagar la hipoteca sin modificarla, continuaría pagando $ 2,338 al mes. Si, por el contrario, vuelve a emitir el préstamo durante los 25 años restantes de la hipoteca, el pago mensual bajaría a $ 1,507.