19 abril 2021 12:50

Maneras de estar libre de hipotecas más rápido

Algunos prestatarios hipotecarios solo tienen dos cosas en mente: «¿Cuánto puedo pagar?» y «¿Cuáles serán mis pagos mensuales?» Maximizan sus finanzas con la deuda hipotecaria y usan una hipoteca de amortización negativa o de interés solo para minimizar sus pagos mensuales. Luego, dependen de la apreciación del precio de la vivienda para eclipsar los riesgos asociados con un saldo hipotecario constante o creciente.

En muchos casos, si estos propietarios tienen la suerte de acumular algo de capital en sus casas, vuelven a maximizar sus finanzas a través de un préstamo sobre el valor acumulado de la vivienda o refinanciamientos de retiro de efectivo y luego usan los ingresos para realizar compras adicionales, pagar la deuda del consumidor, o incluso realizar inversiones adicionales. ¿Suena arriesgado? Es. En este artículo, le mostraremos cómo asegurarse de tener una hipoteca que pueda pagar y cómo acumular capital pagando rápidamente.

Haciendo sumar las matemáticas hipotecarias

Cada hipoteca tiene un calendario de amortización. Un programa de amortización es una tabla que presenta cada pago de hipoteca programado en un orden cronológico comenzando con el primer pago y terminando con el pago final. (Para obtener más información sobre las amortizaciones, consulte Tome una decisión hipotecaria basada en el riesgo ).

En el programa de amortización, cada pago se divide en un pago de intereses y un pago de principal. Al principio del programa de amortización, un gran porcentaje del pago total es interés y un pequeño porcentaje del pago total es capital. A medida que paga su hipoteca, la cantidad asignada a los intereses disminuye y la cantidad asignada al principal aumenta.

El cálculo de la amortización se comprende más fácilmente dividiéndolo en tres partes:

Parte 1 – Columna 5: Pagos mensuales totales El cálculo del pago mensual total se muestra mediante la siguiente fórmula.

Parte 2 – Columna 6: Interés periódico

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Figura 1

El cálculo de los intereses periódicos cobrados se calcula como se muestra a continuación:

La tasa de interés periódica (columna 3) x el saldo de capital restante (columna 4)

Nota: La tasa de interés que se muestra en la Columna 3 es una tasa de interés anual. Debe dividirse entre 12 (meses) para llegar a la tasa de interés periódica.

Parte 3 – Columna 7: Pagos de principal El cálculo del pago de principal periódico se muestra mediante la siguiente fórmula.

El pago total (Columna 5) – el pago periódico de intereses (Columna 6)

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Figura 2

La Figura 2 muestra un programa de amortización para una hipoteca de tasa fija al 8% a 30 años. En aras del espacio, solo se muestran los primeros cinco y los últimos cinco meses.

El programa de amortización demuestra cómo pagar $ 300 adicionales cada mes hacia el saldo principal de la misma hipoteca que se muestra en la Figura 1 acortará la vida de la hipoteca a aproximadamente 21 años y 10 meses (262 meses en total versus 360), y reducirá el monto total. de intereses pagados durante la vigencia de la hipoteca por $ 209,948.

Como puede ver, el saldo de capital de la hipoteca disminuye en más de los $ 300 adicionales que le gasta cada mes. Le ahorra más dinero al reducir los meses de interés cargados en el plazo restante.

Por ejemplo, si se pagaron $ 300 adicionales cada mes durante 24 meses al comienzo de una hipoteca a 30 años, la cantidad adicional por la que se reduce el saldo del capital es superior a $ 7,200 (o $ 300 x 24). La cantidad real ahorrada al pagar los $ 300 adicionales por mes al final del segundo año es $ 7,430.42. Se ha ahorrado $ 200 en los primeros dos años de su hipoteca, ¡y los beneficios solo aumentan a medida que se acumulan durante la vigencia de la hipoteca!

Esto se debe a que cuando los $ 300 adicionales se aplican al saldo principal de la hipoteca cada mes, se aplica un porcentaje mayor del pago hipotecario programado al saldo principal de la hipoteca en los meses siguientes. (Obtenga más información sobre los pagos de la hipoteca en nuestro tutorial Conceptos básicos sobre hipotecas ).

Los verdaderos beneficios de realizar pagos hipotecarios acelerados

Los verdaderos beneficios de realizar los pagos acelerados se miden calculando lo que se ahorra frente a lo que se renuncia. Por ejemplo, en lugar de hacer un pago mensual adicional de $ 300 para la hipoteca que se muestra arriba, los $ 300 podrían usarse para hacer otra cosa. A esto se le llama análisis de costo-beneficio.

Digamos que el consumidor con la hipoteca que se muestra en los programas de amortización anteriores está tratando de decidir si realiza los pagos de hipoteca acelerados de $ 300 por mes. El consumidor está considerando tres opciones como se muestra a continuación. Para cada opción, calcularemos los costos frente a los beneficios, o lo que se puede ahorrar frente a lo que se renuncia. (Por el bien de este ejemplo, asumiremos que aprovechar el valor de la vivienda a través de un préstamo con garantía hipotecaria no es una opción. También ignoraremos la deducción fiscal de los intereses hipotecarios, lo que podría cambiar las cifras. levemente.)

Las tres opciones del propietario incluyen:

  1. Obtener un préstamo al consumidor de $ 14,000 a cinco años a una tasa de interés del 10% para comprar un bote.
  2. Pagar una deuda de tarjeta de crédito de $ 12,000 que tiene una tasa anual del 15% (compuesta diariamente).
  3. Invertir en bolsa.

Opción 1: Compra de un barco La decisión de comprar un barco es tanto una cuestión de placer como de economía. Un barco, al igual que muchos otros «juguetes» de consumo, es unactivo que se deprecia. Agregar la deuda de los hogares para comprar un activo que se deprecia y no es líquido agrega riesgo al balance general del hogar. Este consumidor tiene que sopesar la utilidad (placer) que se obtiene al poseer un barco frente a la verdadera economía de la decisión.

Podemos calcular que un préstamo de $ 14 000 para el barco a una tasa de interés del 10% y un plazo de cinco años tendrá pagos mensuales de $ 297,46.

Desglose de costo-beneficio Si el propietario hubiera hecho un pago acelerado de $ 300 durante los primeros cinco años de la hipoteca en lugar de comprar un bote, esto habría acortado la vida útil de la hipoteca en 47 meses, ahorrando $ 2,935.06 durante 47 meses, 313 meses en el futuro.. Usando una tasa de descuento del 3% , esto tiene un valor presente de $ 59,501. Además, si se realizan los pagos acelerados de la hipoteca, el saldo de capital de la hipoteca se reducirá en $ 21,599 adicionales al final del período de cinco años. Esta jubilación anticipada de la deuda reduce el riesgo en el balance de los hogares. (Para obtener más información sobre los efectos de la capitalización en sus préstamos, consulte Comprensión del valor del dinero en el tiempo ).

Al decidir comprar el bote, el consumidor gasta $ 297.46 por mes durante cinco años para poseer un bote de $ 14,000. Los $ 297 por mes durante 60 meses equivalen a un valor presente de $ 16,554.

Al poner los $ 300 en la hipoteca, este consumidor ahorraría $ 59,501 durante el transcurso de la hipoteca. Comprar el bote significaría gastar $ 16,554 para pagar un bote de $ 14,000 que probablemente tenga un valor de reventa depreciado.

Por tanto, el consumidor debe preguntarse si el placer de poseer el barco vale la pena la gran brecha económica.

Opción 2: Pagar una deuda de tarjeta de crédito de $ 12,000 La capitalización diaria de los intereses de la tarjeta de crédito hace que este cálculo sea complejo. El interés de la tarjeta de crédito se capitaliza diariamente, pero es poco probable que el consumidor realice pagos diarios. Sin embargo, el cálculo de un programa de amortización dice que si el consumidor paga alrededor de $ 300 por mes durante cinco años, esa persona puede eliminar la deuda de la tarjeta de crédito.

Como en el primer ejemplo, hacer pagos acelerados de la hipoteca de $ 300 cada mes durante los primeros cinco años dejará al propietario con un valor presente de ahorros en pagos futuros de $ 59,501.

Al pagar $ 300 por mes durante cinco años para eliminar la deuda de la tarjeta de crédito, el consumidor puede eliminar $ 12,000 en la deuda de la tarjeta de crédito con una tasa de interés anual del 15%.

Sabemos que si el consumidor realiza pagos hipotecarios acelerados, la deuda de la tarjeta de crédito seguirá acumulando intereses y el saldo pendiente aumentará a un ritmo cada vez mayor. Si capitalizamos $ 12 000 diarios a una tasa anual del 15% durante 60 meses, obtenemos $ 25 400. Si asumimos que después de realizar cinco años de pagos hipotecarios acelerados, el consumidor podría comenzar a pagar la deuda de la tarjeta de crédito en $ 300 por mes, se necesitarían más de 50 años a $ 300 por mes para pagar la deuda de la tarjeta de crédito en ese momento. punto. En este caso, pagar primero la deuda de la tarjeta de crédito es la opción más económica.

Opción 3: Invertir en el mercado de valores Ya hemos demostrado que el consumidor ahorrará un valor presente de $ 59,501 al realizar pagos hipotecarios acelerados de $ 300 durante los primeros cinco años de la hipoteca. Antes de comparar los ahorros en el pago acelerado de la hipoteca con los rendimientos que se podrían obtener en el mercado de valores durante el mismo período de tiempo, debemos señalar que hacer suposiciones sobre los rendimientos del mercado de valores es extremadamente arriesgado. Los rendimientos del mercado de valores son volátiles. El rendimiento anual promedio histórico del índice S&P 500 es de alrededor del 11%, pero algunos años ha subido y otros ha bajado.

Poner los $ 300 para la hipoteca significa un valor presente de $ 59,501 de pagos hipotecarios futuros y una reducción de $ 21,599 en el saldo principal de la hipoteca durante los primeros cinco años de la hipoteca. Esto reduce los riesgos asociados con la deuda.

Si el consumidor decide invertir los $ 300 mensuales durante un período de cinco años en el mercado de valores, asumiendo un rendimiento anual promedio del 11%, esto producirá un valor total de la cartera de $ 23,855 que tiene un valor presente de $ 20,536 (descontado al 3% ), que es mucho menor que el valor presente de $ 59,501 obtenido al realizar pagos hipotecarios acelerados.

Sin embargo, si asumimos que los $ 23,855 continuarán obteniendo un rendimiento anual del 11% más allá del mes 60, hasta el mes 313, el punto en el que se eliminaría el pago de la hipoteca, el valor total de la cartera en ese momento sería de $ 239,989. Esto es mayor que el valor presente de los ahorros futuros para el pago de la hipoteca en ese momento futuro, que sería de $ 129.998.

Podríamos concluir entonces que invertir en el mercado de valores a largo plazo podría tener más sentido económico, pero esto solo sería un hecho en un mundo perfecto.

La línea de fondo

Los propietarios deben comprender que una hipoteca más grande se compara con el valor de la casa, mayor es el riesgo que han asumido. También deben ser conscientes de que no se debe confiar en la apreciación del precio de la vivienda para eclipsar los riesgos de la deuda hipotecaria. Además, deben comprender que el pago de la deuda hipotecaria reduce el riesgo y puede ser beneficioso para su economía.

Uno de los aspectos clave de realizar pagos hipotecarios acelerados es que cada reducción en dólares en el saldo de capital pendiente de una hipoteca reduce la cantidad de intereses pagados como parte de los pagos programados futuros y aumenta la cantidad de capital pagado como parte de esos mismos pagos. Por lo tanto, un cálculo simple que suma la cantidad de intereses ahorrados durante un período que finaliza antes de que se cancele el préstamo no captura con precisión todo el beneficio de realizar pagos hipotecarios acelerados. Un cálculo del valor presente de los ahorros de pago futuros es un análisis más preciso. Además, cada dólar de capital que se paga anticipadamente reduce el riesgo en el balance general del hogar.

¿Sigue interesado en refinanciar su hipoteca? Entonces, consulte La verdadera economía de la refinanciación de una hipoteca y ¿ Sueño americano o pesadilla hipotecaria?

 

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