Bloqueo de hipoteca obligatorio
¿Qué es un bloqueo hipotecario obligatorio?
Un bloqueo hipotecario obligatorio es la venta de una hipoteca en el mercado hipotecario secundario con términos que requieren que el vendedor de la hipoteca realice la entrega al comprador en una fecha determinada o incurra en una tarifa de emparejamiento. El requisito de realizar la entrega de la hipoteca o incurrir en una tarifa de emparejamiento hace que un bloqueo de hipoteca obligatorio sea diferente de un bloqueo de hipoteca de mejores esfuerzos, en el que el vendedor no corre el riesgo de tener que pagar una tarifa de emparejamiento. Un bloqueo hipotecario obligatorio también conlleva más riesgo para el vendedor de la hipoteca.
Se cobra una tarifa de emparejamiento si el préstamo no se cierra. El inversor normalmente cobra la tarifa de emparejamiento en función de los precios actuales del mercado, para compensar de forma justa al inversor.
Conclusiones clave
- Un bloqueo hipotecario obligatorio es un tipo de venta hipotecaria realizada en el mercado secundario.
- Requiere que el vendedor entregue el producto a los compradores en una fecha específica o incurra en una tarifa, llamada tarifa de emparejamiento.
- Un bloqueo hipotecario obligatorio se compara con el bloqueo hipotecario de mejores esfuerzos, en el que el vendedor hace un «mejor esfuerzo» para cumplir con la entrega de la hipoteca al comprador.
- Los bloqueos obligatorios de hipotecas conllevan un mayor riesgo porque si el vendedor no cumple con la hipoteca, debe pagar una tarifa, mientras que no hay una tarifa de emparejamiento para el vendedor que no entrega la hipoteca de su mejor esfuerzo.
- Dado que los seguros hipotecarios obligatorios son más riesgosos que las hipotecas de mejor esfuerzo, exigen precios más altos en el mercado secundario.
Comprensión de un bloqueo hipotecario obligatorio
Un candado u operación de hipoteca obligatoria generalmente tiene un precio más alto en el mercado hipotecario secundario que los candados de mejores esfuerzos porque hay menos costos de cobertura asociados con los candados de hipoteca obligatorios.
El mercado secundario de hipotecas, donde tienen lugar los bloqueos hipotecarios, es el mercado donde los préstamos hipotecarios y los derechos de administración se compran y venden entre los originadores de hipotecas, los agregadores de hipotecas e inversores. El amplio y líquido mercado secundario de hipotecas ayuda a que el crédito esté igualmente disponible para todos los prestatarios en todas las ubicaciones geográficas. Los originadores de hipotecas venden un gran porcentaje de sus nuevas hipotecas en el mercado secundario, donde se empaquetan en valores respaldados por hipotecas y se venden a inversores, como fondos de pensiones, compañías de seguros y fondos de cobertura.
Cuando un prestatario obtiene un préstamo hipotecario, el préstamo está asegurado, financiado y administrado por un banco. Debido a que el banco ha utilizado sus propios fondos para otorgar el préstamo, puede vender el préstamo en el mercado secundario para tener más dinero disponible para continuar emitiendo préstamos. El préstamo a menudo se vende a grandes agregadores, como Fannie Mae. El agregador luego distribuye miles de préstamos similares en un valor respaldado por hipotecas.
Bloqueo hipotecario The Best Efforts
Otro tipo de bloqueo hipotecario a la venta en el mercado secundario es el bloqueo hipotecario de mejor esfuerzo, que requiere que el vendedor, generalmente un originador de la hipoteca, haga el mejor esfuerzo para entregar la hipoteca al comprador. Un originador de hipotecas puede ser una institución o una persona que trabaja con un prestatario para completar una transacción hipotecaria.
Un originador de hipotecas es el prestamista hipotecario original y puede ser un agente hipotecario o un banquero hipotecario. Los bloqueos hipotecarios de mejores esfuerzos existen para transferir el riesgo de que un préstamo no se cierre del originador al mercado secundario.
Los originadores de hipotecas que cubren sus propios conductos hipotecarios y asumen el riesgo de secuelas generalmente venden sus hipotecas en el mercado hipotecario secundario a través de bloqueos hipotecarios obligatorios o cesión de transacciones comerciales. Debido a que los bloqueos hipotecarios obligatorios y la cesión de transacciones comerciales no transfieren los riesgos de cobertura al comprador, generalmente imponen mejores precios en el mercado secundario que los bloqueos hipotecarios de mejores esfuerzos.