Opción de arrendamiento
¿Qué es una opción de alquiler?
Una opción de arrendamiento es un acuerdo que le da al arrendatario la opción de comprar la propiedad alquilada durante o al final del período de alquiler. También impide que el propietario ofrezca la propiedad a la venta a otra persona. Cuando expira el plazo, el arrendatario debe ejercer la opción o perderla. Una opción de arrendamiento también se conoce como arrendamiento con opción de compra.
Cómo funciona una opción de arrendamiento
Una opción de arrendamiento le da al comprador potencial más flexibilidad que un contrato de arrendamiento con opción a compra estándar, que requiere que el arrendatario compre la casa cuando finaliza el arrendamiento. El precio de la vivienda se acuerda por adelantado entre el comprador (el arrendatario) y el propietario. El precio suele ser el valor actual de mercado de la vivienda, lo que permite al arrendatario comprar la vivienda en el futuro al precio actual. Para esa opción, el propietario generalmente le cobra al arrendatario una tarifa por adelantado, que podría ser el 1% del precio de venta de la casa. La tarifa se aplica al pago inicial si el arrendatario decide comprar la casa al final del contrato de arrendamiento.
La opción de arrendamiento es especialmente útil para aquellos que podrían estar construyendo su crédito o no tienen lo suficiente ahorrado para el pago inicial. Sin embargo, hay varias características de las opciones de arrendamiento a considerar.
Pagos de alquiler
El propietario cobra una prima además del alquiler mensual estándar por la opción de compra al precio actual cuando finaliza el contrato de arrendamiento. La prima podría ser un porcentaje agregado al alquiler actual del mercado, como el 10% del monto del alquiler mensual estándar para una casa de ese tamaño. La cantidad o prima adicional, que a menudo se denomina crédito de alquiler, se convierte en parte del pago inicial de la vivienda si el arrendatario ejerce la opción de comprar la vivienda. Sin embargo, el arrendatario pierde el dinero extra pagado por encima del alquiler estándar si la casa no se compra al final del contrato de arrendamiento.
Algunos propietarios pueden aceptar un pago único en efectivo, a menudo llamado «contraprestación valiosa», que es similar a la prima pagada por una opción en los mercados financieros. No es un depósito en la compra de la propiedad, lo que significa que no es reembolsable. La cantidad varía desde un token de $ 100 hasta el 5% del precio de compra esperado.
Financiamiento bancario con opción de arrendamiento
La buena noticia para los inquilinos es que, por lo general, los bancos permitirán que los fondos totales de la prima por encima de los pagos de alquiler se destinen al pago inicial para la compra de la vivienda. Sin embargo, si el alquiler cobrado fue una tasa de mercado, es posible que el banco no permita que ninguno de los fondos se aplique al precio de compra. Es importante que los compradores consulten con varios bancos para determinar sus políticas con respecto al financiamiento de una hipoteca para una casa con opción de arrendamiento.
El plazo de una opción de arrendamiento
El término de la opción puede ser cualquier período en el que el propietario y el inquilino estén de acuerdo, pero comúnmente es de uno a tres años. El contrato de opción de arrendamiento también estipula el precio de compra de la propiedad al inicio del arrendamiento o cómo se determinará ese precio al final de la opción.
Conclusiones clave
- Una opción de arrendamiento es un acuerdo que le da al arrendatario la opción de comprar la propiedad alquilada durante o al final del período de alquiler.
- Una opción de arrendamiento también impide que el propietario ofrezca la propiedad a la venta a otra persona.
- Un inquilino generalmente paga un porcentaje por encima del monto de alquiler mensual estándar, que se destina al pago inicial para comprar la casa.
Razones para utilizar una opción de arrendamiento
Hay varias razones por las que el arrendatario y el propietario pueden celebrar una opción de arrendamiento. Es importante considerar si los beneficios superan los inconvenientes de suscribir el acuerdo.
Por qué los inquilinos entran en una opción de arrendamiento
Un comprador potencial puede tener muchas razones para utilizar una opción de arrendamiento en lugar de comprar la propiedad directamente desde el principio. Una consideración importante es no tener suficiente dinero o crédito para realizar la compra. El alquiler puede permitir al comprador potencial ahorrar dinero para la compra y, al mismo tiempo, aumentar su crédito mediante pagos regulares y puntuales.
El inquilino tiene la oportunidad de comprar una propiedad en el futuro a los precios actuales. Si el inquilino no tiene el dinero ahorrado hoy para comprar la casa, pero le preocupa que el valor de la casa aumente en los próximos años, la opción de arrendamiento es una buena opción. Además, si el arrendatario ama la casa, el distrito escolar o el vecindario, la opción de arrendamiento saca la casa del mercado, lo que permite al arrendatario ahorrar lo suficiente para comprarla cuando finaliza el arrendamiento.
Incluso si el comprador potencial tiene los medios para comprar la propiedad, es posible que no quiera comprometerse con ella de inmediato. Por ejemplo, si el comprador potencial es de otro lugar, es posible que desee vivir en la nueva ciudad antes de comprometerse con la compra. O es posible que todavía tengan su antigua propiedad para vender antes de poder comprar la nueva propiedad.
Por último, es posible que la propiedad no califique para ciertos préstamos, incluido un préstamo de VA, debido a reparaciones o mejoras necesarias. Al alquilar primero, el comprador potencial puede realizar esas mejoras para calificar para el préstamo más adelante.
Por qué los propietarios contratan una opción de arrendamiento
El dueño de una propiedad puede celebrar un contrato de opción de arrendamiento porque tuvo problemas para vender la casa por completo. La opción puede hacer que la propiedad sea más atractiva para diferentes tipos de compradores potenciales.
Además, si un propietario está pensando en vender la casa en unos años, la opción de arrendamiento le permite cobrar una prima por encima del mercado actual de alquiler. El peor de los casos es que el arrendatario no compre la casa; el propietario lo coloca en el mercado para venderlo y mantiene los fondos adicionales pagados por encima del alquiler mensual estándar.
También puede haber problemas fiscales involucrados en vender la propiedad directamente ahora en lugar de venderla más tarde. La opción, aunque no es una garantía para vender más tarde, hace que sea más probable que el propietario tenga un comprador listo para ir al final de la opción.
El arrendatario pierde el dinero extra pagado por encima del alquiler mensual estándar si la opción de comprar la casa no se ejerce al final del contrato de arrendamiento.
Consideraciones especiales con opciones de arrendamiento
Por lo general, se requiere un seguro de inquilino para las pertenencias personales del inquilino. El seguro de inquilino protege contra cualquier pérdida de valor de las pertenencias y muebles de la casa. Además, es importante que sea obligatorio que el propietario también tenga un seguro de propietario en caso de que ocurra algo durante el plazo del arrendamiento que pueda afectar negativamente el valor de la propiedad, como un incendio o daños por agua.
Se debe incluir una contingencia de tasación en el contrato de opción de arrendamiento. En otras palabras, cuando finaliza el contrato de arrendamiento, el valor de la vivienda podría haber disminuido. Una tasación proporciona un valor actualizado de la propiedad antes de que se realice la compra y venta.
Es importante calcular la cantidad exacta de dinero que se pagará al propietario al final de la opción de arrendamiento. Recuerde, el propietario está sacando la casa del mercado y renunciando a cualquier ganancia en el valor de mercado de la casa al entrar en la opción de arrendamiento. El propietario querrá ser compensado adecuadamente por no poder vender la casa a otra persona que estaba dispuesta a comprarla.
Para aquellos que estén considerando una opción de arrendamiento o una opción de arrendamiento para comprar, idealmente deberían tener un abogado que esté familiarizado con las transacciones de opciones de arrendamiento para revisar la letra pequeña y asegurarse de que no haya sorpresas cuando finalice el plazo del arrendamiento.