Préstamo Jumbo
¿Qué es un préstamo Jumbo?
Un préstamo jumbo, también conocido como hipoteca jumbo, es un tipo de financiamiento que excede los límites establecidos por la Agencia Federal de Financiamiento de la Vivienda (FHFA). A diferencia de las hipotecas convencionales, un préstamo jumbo no es elegible para ser comprado, garantizado o bursatilizado por Fannie Mae o Freddie Mac. Diseñadas para financiar propiedades y viviendas de lujo en mercados inmobiliarios locales altamente competitivos, las hipotecas gigantes vienen con requisitos de suscripción e implicaciones fiscales únicos. Este tipo de hipotecas ha ganado terreno a medida que el mercado de la vivienda continúa recuperándose después de la Gran Recesión.
El valor de una hipoteca jumbo varía según el estado e incluso el condado. La FHFA establece el tamaño del límite de préstamo conforme para diferentes áreas anualmente, aunque cambia con poca frecuencia. A partir de 2019, el límite se estableció en $ 484,350 para la mayor parte del país. Eso se incrementó de $ 453,100 en 2018. Para los condados que tienen valores de vivienda más altos, el límite de referencia se establece en $ 726,525, o 150% de $ 484,350.
La FHFA tiene un conjunto diferente de disposiciones para áreas fuera de los Estados Unidos continentales para los cálculos de límites de préstamos. Como resultado, el límite de referencia para un préstamo jumbo en Alaska, Guam, Hawái y las Islas Vírgenes de EE. UU. A partir de 2019 también es de $ 726,525. En realidad, esa cantidad puede ser incluso mayor en los condados que tienen valores de vivienda más altos.
Conclusiones clave
- Un préstamo jumbo es un tipo de financiamiento que excede los límites establecidos por la Agencia Federal de Financiamiento de la Vivienda y no puede ser comprado, garantizado o bursatilizado por Fannie Mae o Freddie Mac.
- Los propietarios de viviendas deben someterse a requisitos crediticios más rigurosos que los que solicitan un préstamo convencional.
- La aprobación requiere un puntaje crediticio estelar y una relación deuda-ingresos muy baja.
- El APR promedio para una hipoteca jumbo suele estar a la par de las hipotecas convencionales, mientras que los pagos iniciales son aproximadamente del 10% al 15% del precio total de compra.
Cómo funciona un préstamo Jumbo
Si tiene la mira puesta en una casa que cuesta cerca de medio millón de dólares o más, y no tiene tanto en una cuenta bancaria, probablemente necesite una hipoteca jumbo. Y si está tratando de conseguir uno, enfrentará requisitos crediticios mucho más rigurosos que los propietarios de viviendas que solicitan un préstamo convencional. Esto se debe a que los préstamos gigantes conllevan un mayor riesgo crediticio para el prestamista, ya que Freddie Mac no ofrecen ninguna garantía. También hay más riesgo porque se trata de más dinero.
Al igual que las hipotecas tradicionales, los requisitos mínimos para un jumbo se han vuelto cada vez más estrictos desde 2008. Para obtener la aprobación, necesitará una calificación crediticia estelar (700 o superior) y una relación deuda-ingresos (DTI) muy baja. El DTI debe estar por debajo del 43% y preferiblemente más cerca del 36%. Aunque son hipotecas no conformes, los jumbos deben seguir las pautas de lo que la Oficina de Protección Financiera del Consumidor considera una “hipoteca calificada”, un sistema de préstamos con términos y reglas estandarizados, como el 43% de DTI.
Deberá demostrar que tiene efectivo disponible para cubrir sus pagos, que probablemente serán muy altos si opta por una hipoteca estándar a tasa fija a 30 años. Los niveles de ingresos y las reservas específicos dependen del tamaño del préstamo general, pero todos los prestatarios necesitan 30 días de recibos de pago y formularios de impuestos W2 que se remontan a dos años. Si trabaja por cuenta propia, los requisitos de ingresos son mayores: dos años de declaraciones de impuestos y al menos 60 días de extractos bancarios vigentes. El prestatario también necesita activos líquidos demostrables para calificar y reservas de efectivo equivalentes a seis meses de los pagos de la hipoteca. Y todos los solicitantes deben mostrar la documentación adecuada sobre todos los demás préstamos que tienen y una prueba de propiedad de los activos no líquidos (como otros bienes inmuebles).
Tasas de préstamos Jumbo
Si bien las hipotecas jumbo solían tener tasas de interés más altas que las hipotecas convencionales, la brecha se ha ido cerrando en los últimos años. Hoy en día, la tasa de porcentaje anual promedio (APR) de una hipoteca jumbo suele estar a la par de las hipotecas convencionales y, en algunos casos, es incluso más baja. A marzo de 2019, Wells Fargo, por ejemplo, cobraba una APR de 4.092% en un préstamo conforme a tasa fija a 30 años y 3.793% por el mismo plazo en un préstamo jumbo.
Aunque las empresas patrocinadas por el gobierno no pueden manejarlos, los préstamos gigantes a menudo son titulizados por otras instituciones financieras; Dado que estos valores conllevan un mayor riesgo, se negocian con una prima de rendimiento frente a las hipotecas titulizadas convencionales. Sin embargo, este diferencial se ha reducido con el tipo de interés de los propios préstamos.
Pago inicial de un préstamo Jumbo
Afortunadamente, los requisitos de pago inicial se han relajado durante el mismo período de tiempo. En el pasado, los prestamistas hipotecarios gigantes a menudo exigían que los compradores de vivienda pagaran el 30% del precio de compra de la vivienda (en comparación con el 20% de las hipotecas convencionales). Ahora, esa cifra ha caído desde un 10% a un 15%. Al igual que con cualquier hipoteca, puede haber varias ventajas al realizar un pago inicial más alto, entre ellas, evitar el costo del seguro hipotecario privado que los prestamistas requieren para pagos iniciales inferiores al 20%.
¿Quién debería solicitar un préstamo Jumbo?
Cuánto puede pedir prestado en última instancia depende, por supuesto, de sus activos, su puntaje crediticio y el valor de la propiedad que está interesado en comprar. Estas hipotecas se consideran más apropiadas para un segmento de personas de altos ingresos que ganan entre $ 250,000 y $ 500,000 al año. Este segmento se conoce como HENRY, un acrónimo de personas con altos ingresos, que aún no son ricos. Básicamente, se trata de personas que generalmente ganan mucho dinero pero que todavía no tienen millones en efectivo adicional u otros activos acumulados.
Si bien es posible que una persona en el segmento HENRY no haya acumulado la riqueza para comprar una nueva casa costosa con efectivo, esas personas de altos ingresos suelen tener mejores puntajes crediticios e historiales crediticios más establecidos que el comprador de vivienda promedio que busca un préstamo hipotecario convencional menor cantidad. También tienden a tener cuentas de jubilación más sólidas. A menudo han estado contribuyendo durante un período de tiempo más largo que las personas con ingresos más bajos.
No espere una gran exención fiscal en un préstamo gigante. El límite de la deducción de intereses hipotecarios se limita a $ 750,000 para nuevas deudas hipotecarias.
Estos son solo el tipo de personas que a las instituciones les encanta contratar para productos a largo plazo, en parte porque a menudo necesitan servicios adicionales de administración de patrimonio . Además, es más práctico para un banco administrar una sola hipoteca de $ 2 millones que 10 préstamos valorados en $ 200,000 cada uno.
Consideraciones especiales para un préstamo Jumbo
El hecho de que pueda calificar para uno de estos préstamos no significa que deba solicitar uno. Ciertamente no debería hacerlo si cuenta con que le proporcionará una exención fiscal sustancial, por ejemplo.
Probablemente sepa que puede deducir de sus impuestos los intereses hipotecarios que pagó en un año determinado, siempre que detalle sus deducciones. Pero probablemente nunca tuvo que preocuparse por el límite que el IRS impone a esta deducción, un límite que se redujo con la aprobación de la Ley de Empleos y Reducción de Impuestos. Cualquiera que haya obtenido una hipoteca el 14 de diciembre de 2017 o antes puede deducir intereses de hasta $ 1 millón en deuda, que es el monto del límite anterior. Pero para las compras de viviendas realizadas después del 14 de diciembre de 2017, solo puede deducir los intereses de hasta $ 750,000 en deuda hipotecaria. Si su hipoteca es mayor, no obtiene la deducción completa. Si planea sacar una hipoteca jumbo de $ 2 millones que acumula $ 80,000 en intereses al año, por ejemplo, solo puede deducir $ 30,000, el interés de los primeros $ 750,000 de su hipoteca. En efecto, solo obtiene una exención fiscal sobre el 37,5% del interés hipotecario.
Eso significa que debe pedir prestado con cuidado y calcular los números con cuidado para ver lo que realmente puede pagar y qué tipo de beneficios fiscales recibirá. Con la deducción de impuestos estatales y locales limitada a $ 10,000 al año, debido a la misma factura de impuestos, una propiedad con altos impuestos también le costará más poseer. Otra estrategia: compare los términos para ver si obtener un préstamo conforme más pequeño, más un segundo préstamo, en lugar de uno grande, podría resultar mejor para sus finanzas a largo plazo.