Por qué estallan las burbujas del mercado inmobiliario

Tabla de contenido

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• ¿Qué es una burbuja inmobiliaria?
• Causas de las burbujas del mercado inmobiliario
• Fuerzas que hacen estallar la burbuja
• La caída del mercado inmobiliario de 2007-08
• Reversión media
• Estimaciones de apreciación de precios
• La línea de fondo

A diferencia del mercado de valores, donde las personas comprenden y aceptan el riesgo de que los precios caigan de vez en cuando, a veces de manera severa, muchas personas que compran una casa no creen realmente que el valor de su casa disminuirá tanto.

De hecho, históricamente, el mercado de la vivienda no se ha visto afectado por burbujas de precios en comparación con otras clases de activos. Eso podría deberse en parte a los grandes costos de transacción asociados con la compra de una casa, sin mencionar los costos de mantenimiento de la propiedad y el mantenimiento de una casa, todo lo cual desalienta el comportamiento especulativo. Sin embargo, los mercados de la vivienda a veces atraviesan períodos de exuberancia irracional y ven cómo los precios suben rápidamente antes de volver a caer.

En este artículo, analizaremos las causas de las burbujas de precios de la vivienda, los factores desencadenantes que hacen estallar las burbujas de la vivienda y por qué los compradores de vivienda deben mirar los promedios a largo plazo al tomar decisiones críticas sobre la vivienda.

¿Qué es una burbuja inmobiliaria?

Antes de entrar en las causas de las burbujas inmobiliarias y qué las hace explotar, es importante comprender la burbuja inmobiliaria en sí misma. Por lo general, comienzan con un aumento en la demanda de vivienda, a pesar de una cantidad limitada de inventario disponible.

La demanda aumenta aún más cuando los especuladores ingresan al mercado, lo que hace que la burbuja sea más grande a medida que adquieren propiedades de inversión y se recuperan. Con una oferta limitada y tanta demanda nueva, los precios naturalmente aumentan.

Las burbujas inmobiliarias tienen un impacto directo en la industria inmobiliaria, pero también en los propietarios y sus finanzas personales. El impacto que puede tener una burbuja en la economía (por ejemplo, en las tasas de interés, los estándares de préstamos y las prácticas de titulización ) puede obligar a las personas a encontrar formas de mantenerse al día con los pagos de sus hipotecas cuando los tiempos cambian repentinamente y se ponen difíciles. Algunos incluso pueden tener que escarbar más en sus bolsillos, usando ahorros y fondos de jubilación solo para mantener sus hogares. Otros irán a la quiebra y ejecutarán la hipoteca.

Cualquier burbuja es normalmente un evento temporal. Aunque las burbujas en los mercados de valores pueden ocurrir con más frecuencia, las burbujas inmobiliarias pueden persistir durante mucho más tiempo, según el Fondo Monetario Internacional (FMI), y pueden durar varios años.

Causas de las burbujas del mercado inmobiliario

El precio de la vivienda, como el precio de cualquier bien o servicio en un mercado libre, se rige por la ley de la oferta y la demanda. Cuando la demanda aumenta o la oferta disminuye, los precios suben. En ausencia de algún desastre natural, que puede disminuir la oferta inmediata de viviendas, los precios suben cuando la demanda tiende a superar las tendencias de la oferta. La oferta de vivienda también puede tardar en reaccionar a los aumentos de la demanda porque se necesita mucho tiempo para construir o arreglar una casa, y en áreas altamente desarrolladas simplemente no hay más terrenos para construir. Entonces, si hay un aumento repentino o prolongado de la demanda, los precios seguramente subirán.

Una vez que se establece que un aumento de los precios de la vivienda por encima del promedio es impulsado inicialmente por un choque de demanda, debemos preguntarnos cuáles son las causas de ese aumento de la demanda. Hay varias posibilidades:

• Un aumento en la actividad económica general y una mayor prosperidad que pone más ingresos disponibles en los bolsillos de los consumidores y fomenta la propiedad de vivienda
• Un aumento en la población o el segmento demográfico de la población que ingresa al mercado de la vivienda.
• Un nivel general bajo de tasas de interés, particularmente las tasas de interés a corto plazo, que hace que las viviendas sean más asequibles.
• Productos hipotecarios innovadores o nuevos con pagos mensuales iniciales bajos que hacen que las viviendas sean más asequibles para nuevos segmentos demográficos
• Fácil acceso al crédito, a menudo con estándares de suscripción más bajos, que también atrae más compradores al mercado.
• Bonos hipotecarios estructurados de alto rendimiento ( MBS ), como lo exigen los inversores de Wall Street que ponen a disposición de los prestatarios más crédito hipotecario
• Una posible mala valoración del riesgo por parte de los prestamistas hipotecarios y los inversores en bonos hipotecarios que amplía la disponibilidad de crédito para los prestatarios.
• La relación a corto plazo entre un corredor hipotecario y un prestatario en virtud de la cual a veces se alienta a los prestatarios a asumir riesgos excesivos.
• Falta de conocimientos financieros y asunción de riesgos excesiva por parte de los prestatarios hipotecarios.
• Comportamiento especulativo y arriesgado por parte de compradores de vivienda e inversores inmobiliarios impulsado por estimaciones de apreciación del precio de la vivienda poco realistas e insostenibles.
• Un aumento en la casa de mover de un tirón.

Cada una de estas variables puede combinarse entre sí para provocar el despegue de una burbuja del mercado inmobiliario. De hecho, estos factores tienden a retroalimentarse unos a otros. Una discusión detallada de cada uno está fuera del alcance de este artículo. Simplemente señalamos que, en general, como todas las burbujas, un repunte en la actividad y los precios precede a la excesiva asunción de riesgos y al comportamiento especulativo de todos los participantes del mercado: compradores, prestatarios, prestamistas, constructores e inversores.

Fuerzas que hacen estallar la burbuja

La burbuja finalmente estalla cuando la asunción de riesgos excesiva se vuelve omnipresente en todo el sistema de vivienda y los precios ya no reflejan nada cercano a los fundamentales. Esto sucederá mientras la oferta de vivienda siga aumentando en respuesta al pico de demanda anterior. En otras palabras, la demanda disminuye mientras que la oferta sigue aumentando, lo que resulta en una fuerte caída de los precios, ya que nadie tiene que pagar aún más viviendas y precios aún más altos.

Esta realización del riesgo en todo el sistema se desencadena por las pérdidas sufridas por los propietarios de viviendas, prestamistas hipotecarios, inversores hipotecarios e inversores inmobiliarios. Esas realizaciones podrían precipitarse por varias cosas:

• Un aumento en las tasas de interés que pone la propiedad de vivienda fuera del alcance de algunos compradores y, en algunos casos, hace que la vivienda que una persona posee actualmente sea inasequible. Esto a menudo conduce al incumplimiento y la ejecución hipotecaria, que eventualmente se suma a la oferta actual disponible en el mercado.
• Una recesión en la actividad económica general que conduce a menos ingresos disponibles, pérdida de empleo o menos puestos de trabajo disponibles, lo que disminuye la demanda de vivienda. Una recesión es particularmente peligrosa.
• La demanda se agota, lo que equilibra la oferta y la demanda y desacelera el rápido ritmo de apreciación del precio de la vivienda con el que algunos propietarios, en particular los especuladores, cuentan para hacer sus compras asequibles o rentables. Cuando la rápida apreciación de los precios se estanca, aquellos que cuentan con ella para pagar sus casas pueden perder sus casas, trayendo más oferta al mercado.

La conclusión es que cuando aumentan las pérdidas, los estándares crediticios se endurecen, el préstamo hipotecario fácil ya no está disponible, la demanda disminuye, la oferta aumenta, los especuladores abandonan el mercado y los precios caen.

La caída del mercado inmobiliario de 2007-08

A mediados de la década de 2000, la economía estadounidense experimentó una burbuja inmobiliaria generalizada que tuvo un impacto directo en provocar la Gran Recesión. Después de la burbuja de las puntocom, los valores de las propiedades inmobiliarias comenzaron a subir, lo que provocó un aumento en la propiedad de vivienda entre los compradores especulativos, los inversores y otros consumidores. Las bajas tasas de interés, los estándares de préstamos relajados, incluidos los requisitos de pago inicial extremadamente bajos, permitieron que las personas que de otra manera nunca hubieran podido comprar una casa se convirtieran en propietarios. Esto hizo que los precios de las viviendas subieran aún más.

Pero muchos inversores especulativos dejaron de comprar porque el riesgo era demasiado alto, lo que llevó a otros compradores a salir del mercado. De hecho, resultó que cuando la economía empeoró, muchos prestatarios de alto riesgo se vieron incapaces de pagar sus hipotecas mensuales. Esto, a su vez, provocó la caída de los precios. Los valores respaldados por hipotecas se vendieron en cantidades masivas, mientras que los incumplimientos y las ejecuciones hipotecarias aumentaron a niveles sin precedentes.