Índice de asequibilidad

Conclusiones clave

• Los índices de asequibilidad miden la capacidad de una persona para pagar un artículo, asumiendo que está ganando el ingreso familiar medio de su país o región.
• Los índices de asequibilidad más comunes se centran en la vivienda, ya que se ve como un indicador de los costos generales de vida en un área.
• Los índices de costo de vida son índices de asequibilidad con una gama más amplia de puntos de datos para permitir comparaciones más profundas cuando la asequibilidad de la vivienda es casi uniforme.
• La raza tiene un impacto en la asequibilidad de la vivienda.

Las tasas hipotecarias históricamente bajas no han sido suficientes para compensar la apreciación de los precios de la vivienda, lo que ha provocado que el índice de asequibilidad de la vivienda se mantenga alto.

Análisis del índice de asequibilidad de la vivienda de EE. UU.

Hay varios índices de asequibilidad de la vivienda, pero uno de los más vistos en los Estados Unidos es el índice compuesto de asequibilidad de la vivienda. Este índice es publicado mensualmente por la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios (NAR). Mide el ingreso familiar medio en relación con el ingreso necesario para comprar una casa de precio medio.

Al observar los datos, está claro que la vivienda en los Estados Unidos no ha sido asequible, según la definición de una puntuación de 100, en mucho tiempo. El índice no ha estado por debajo de 100 desde 1985, cuando era de 94,8, y estuvo dentro de los 10 puntos de 100 solo de 1986 a 1991. Una segunda caída hacia 100 se produjo entre 2005 y 2007, Gran recesión. Sin embargo, aparte de esos breves períodos, el índice compuesto de asequibilidad de la vivienda ha estado muy por encima de 100, alcanzando un máximo de 196,5 en 2012. En noviembre de 2020, el índice compuesto de asequibilidad de la vivienda se situó en 168,2, considerablemente por encima del índice de 2018 de 146,3 y también por encima de la puntuación de 2019 de 159,5.

La asequibilidad de la vivienda, aunque todavía está por encima de 100, fue mejor para las familias en el período de 1990 a 2008 que entre 2009 y 2020.3 Esto es interesante, ya que el índice de precios de la vivienda ha crecido de forma casi continua a lo largo de este período, aunque con una gran caída en el período 2006 a 2012. Dos factores clave suelen compensar esta apreciación de los precios de la vivienda a nivel nacional. Primero, las hipotecas de viviendas han estado en mínimos históricos o cerca de ellos desde la década de 1990. Estas tasas bajas mantienen bajo el costo de propiedad de la vivienda, pero también contribuyen a la apreciación. Sin embargo, la ventaja de la tasa hipotecaria se ha estancado en el pasado debido al segundo factor, el crecimiento del ingreso familiar medio. Entre 2008 y 2014, el ingreso medio disminuyó en lugar de crecer, y esto provocó que el índice de asequibilidad de la vivienda se disparara por encima de 100.

La principal conclusión es que, en ausencia de un crecimiento de la renta mediana, las bajas tasas hipotecarias no son suficientes para compensar la apreciación de los precios de la vivienda. Desde 2014, la renta media se ha recuperado y ha comenzado a crecer de nuevo, por lo que el Índice Compuesto de Asequibilidad de la Vivienda de los Estados Unidos, aunque sigue siendo históricamente alto, ha bajado un poco desde sus máximos recientes. Las cifras para el ingreso medio de 2020 aún no se han publicado, pero el impacto económico de la pandemia de COVID-19 probablemente resultará en un revés para su crecimiento reciente y, por lo tanto, en una puntuación de índice más alta.

Asequibilidad y raza de la vivienda

El índice compuesto de asequibilidad de la vivienda de la NAR no tiene en cuenta la raza, ni tampoco varios otros índices de asequibilidad de la vivienda que analizamos. Sin embargo, la asequibilidad de la vivienda varía dependiendo de si eres blanco, negro, latino o asiático. El estudio de NAR “Instantánea 2021 de la carrera y la compra de vivienda en Estados Unidos” ofrece algunas cifras esclarecedoras. Por ejemplo, en 2019 el patrimonio neto de una familia blanca típica ($ 188,200) era ocho veces mayor que el de una negra ($ 24,100). La tasa de propiedad de vivienda para las familias blancas fue del 69,8%, en comparación con el 42,0% de las familias negras, el 48,1% de las familias latinas y el 60,7% de las familias asiáticas. El precio medio de las viviendas existentes a diciembre de 2020 era de $ 309,800. Usando cifras a nivel nacional, solo el 43% de los afroamericanos podían pagar esa cantidad, en comparación con el 54% de los latinos, el 64% de los blancos y el 71% de los asiáticos.

También es más difícil para algunos grupos obtener una hipoteca que para otros. En 2019, al 10% de los compradores de viviendas negros se les negaron las hipotecas, en comparación con el 6% de los compradores latinos y solo el 4% de los blancos o asiáticos. Sin embargo, era más probable que los negros tuvieran que financiar la compra de una vivienda (81%) que los blancos (76%), mientras que tenían un ingreso medio claramente más bajo (casi $ 70,000) que los blancos ($ 90,000). Por supuesto, los precios y la disponibilidad de las viviendas varían según el estado, y una estadística llamativa mostró que en 2019 en cinco estados (Idaho, Nuevo México, Dakota del Norte, Vermont y Wyoming) no hubo compradores de viviendas negros en todas.