Por qué los acuerdos de vivienda fracasan
Vender una vivienda no suele ser un proceso sencillo. Sin embargo, puede volverse aún más complicado y costoso si un comprador hace una oferta y la venta fracasa porque el comprador se retira. Por lo tanto, como vendedor, hay algunas cosas que debe saber sobre las salidas de etapa tardía. Si está pensando en vender su casa, averigüe qué puede hacer para protegerse si el trato fracasa.
Cómo puede fracasar la venta de una casa
En una venta de vivienda típica, los compradores harán una oferta por la vivienda del vendedor y, cuando se acepte, se firmará un contrato entre las dos partes. En ese momento, el estado de la propiedad generalmente cambia de «en venta» a «bajo contrato» o «en contrato». El cambio de estado les dice a otros compradores y agentes de bienes raíces que el vendedor tiene un comprador y está en proceso de cerrar el trato. Sin embargo, la compra o venta de una casa no es definitiva hasta que ambas partes hayan firmado todos los documentos legales necesarios para transferir la propiedad de la casa al cierre.
Los compradores a menudo tienen cláusulas de contingencia escritas en sus contratos, que son formas legales de «rescindir» el contrato, ya sea sin costo o con un pequeño costo para el comprador. En el contrato de venta se incluye una cláusula de contingencia en la que tanto el comprador como el vendedor aceptan los términos del contrato. Algunas de las contingencias más comunes incluyen:
Contingencia hipotecaria
El comprador debe poder obtener una hipoteca para la propiedad, generalmente dentro de un período específico de tiempo a partir de la firma del contrato. A veces, se puede escribir una condición en el contrato por la cual, si el financiamiento fracasa, el contrato se anula. Es importante que los vendedores soliciten al comprador que proporcione una carta de aprobación previa de la hipoteca.
Contingencia de inspección de la vivienda
La casa en venta debe pasar la inspección o el comprador puede solicitar que el vendedor realice las reparaciones que se describen en el informe de inspección. Si se realizan reparaciones, generalmente se ordena una inspección de seguimiento para garantizar que la casa pase. Alternativamente, el comprador puede utilizar la información del informe de inspección como palanca para negociar un precio de venta más bajo.
Contingencia de venta de casa
La compra de una nueva casa puede depender de que el comprador venda su propiedad actual. La contingencia de venta de casa ayuda a los compradores, ya que les permite rescindir el contrato si su casa no se vende, dejando que el vendedor comience el proceso de nuevo. Aunque generalmente hay un período de tiempo establecido por el cual si la casa no se vende, el vendedor puede optar por no cumplir con el contrato; el vendedor podría perder otras ofertas de compradores potenciales que están listos para cerrar.
Contingencia de tasación
La contingencia de tasación permite al comprador hacer tasar la vivienda para determinar su valor. El precio de la vivienda debe ser igual o inferior al precio de tasación oficial. Si la tasación tiene un precio más bajo, el comprador puede continuar con la compra o pedirle al vendedor que baje el precio de la casa.
Cuando la venta de una casa fracasa, generalmente se debe a que no se cumple una de las contingencias descritas anteriormente, o que el comprador o el vendedor cambió de opinión.
Conclusiones clave
- Los compradores a menudo tienen cláusulas de contingencia escritas en el contrato, que son formas legales de «retirarse» de la compra de una casa.
- Si una oferta en la venta de una casa fracasa, el vendedor pierde tiempo, dinero y pierde a otros compradores que estaban listos para cerrar.
- Una cláusula de escape ayuda a los vendedores, ya que le permite considerar ofertas de otros compradores a pesar de las contingencias en la oferta original.
Señales de advertencia
No cumplir con una de las contingencias del contrato es una razón justificable para no cerrar. Sin embargo, existen algunas otras señales de advertencia de que un comprador podría desistir de la compra, e incluyen:
- No devolver los documentos firmados, fechados y completados según las instrucciones.
- No realizar los pagos requeridos a terceros (es decir, inspectores)
- No devolver llamadas
- Citas faltantes
- Numerosas solicitudes de cambios de contrato
Si se encuentra con alguno de estos, puede significar que su comprador se está enfriando. Llame a su comprador (o su representante) si le preocupa que el cierre esté en peligro.
Los costos para los vendedores
Si tiene un contrato en la mano para la venta de su casa, tiene algunas cosas que perder si el comprador se retira:
Costo de oportunidad
Otros compradores que pueden haber estado interesados en hacer una oferta por su casa comenzarán a buscar otras propiedades en el mercado cuando su casa entre «bajo contrato». Es posible que pierda la oportunidad de vender a esos compradores cuando su casa esté bajo contrato, ya que es posible que hayan comprado otra propiedad.
Hora
Uno de los aspectos más frustrantes del fracaso de la venta de una casa es el tiempo perdido. Se envía al vendedor al punto de partida para iniciar el proceso de nuevo y encontrar otro comprador. Además, la demora podría descarrilar sus planes de comprar otra casa o cambiar el cronograma de la mudanza.
Tu próximo hogar
Si tiene un contrato para comprar otra casa y esa transacción estaba supeditada a la venta de su residencia actual, porque necesitaba los ingresos de la venta, es posible que no pueda comprar la casa. Como resultado, es posible que deba cancelar la compra o encontrar otra forma de financiarla.
Dinero
Es posible que pierda dinero como resultado del fracaso del trato si necesita continuar haciendo los pagos de la hipoteca de su casa actual, que está vendiendo, mientras paga la hipoteca de la casa que acaba de comprar. Además, es posible que deba pagar el alquiler de un apartamento hasta que cierre la compra de su nueva casa, especialmente si está lejos de la casa que vende. En resumen, un comprador que se retira podría aumentar temporalmente sus costos mensuales de vivienda.
Si tiene un contrato para comprar su nueva casa y el posible comprador de su casa actual se retira, es posible que deba pagar por romper el contrato para comprar la nueva casa.
Los costos de mantenimiento continuo de su casa actual continuarán incluyendo impuestos a la propiedad, servicios públicos y jardinería. Y dado que es importante mantener la casa presentable para atraer a un nuevo comprador, los costos pueden aumentar con el tiempo.
Salvando el trato
Hay pasos que puede seguir si su comprador desea retirarse. Primero, asegúrese de que los agentes inmobiliarios involucrados, para usted y el comprador, se estén comunicando de manera eficaz. Asegúrese de que usted y el comprador potencial reciban copias de todas las comunicaciones por escrito. Si usted o el comprador no están usando un agente (o si no se sienten cómodos con el nivel de comunicación), intente hablar directamente con el comprador para comprender sus intenciones o preocupaciones. Además, determine si hay alguna concesión que pueda hacer para mantener a su comprador en el camino correcto para cerrar.
Si bien es posible que no desee reducir el precio de venta de su casa o pagar las actualizaciones y reparaciones, puede valer la pena si la pérdida de la venta es más costosa que las reparaciones.
Revise el contrato para determinar cualquier recurso que pueda tener como vendedor si el comprador se retira. Por ejemplo, ¿existe una cláusula en su contrato que le daría base legal para demandar a su prestatario por incumplimiento de contrato y obtener un porcentaje del precio de venta acordado? ¿O hay una cláusula que establece que el comprador está en incumplimiento si no cancela el trato dentro del plazo establecido después de firmar el acuerdo?
Utilice una cláusula de escape
Una cláusula de escape le permite al vendedor considerar y aceptar ofertas de otros compradores incluso si existen condiciones o contingencias escritas en el contrato por el comprador.
Si se ha hecho otra oferta por la vivienda, el vendedor notificaría al comprador original, quien tendría un número determinado de días para satisfacer las contingencias o renunciar a ellas. En otras palabras, una cláusula de escape ayuda a proteger a los vendedores para que no pierdan oportunidades de vender mientras esperan que se cumplan las contingencias del comprador, como la venta de la casa del comprador.
La línea de fondo
Hay una serie de factores que pueden hacer que la venta de una casa fracase, incluido el incumplimiento de una de las contingencias o cláusulas del contrato o que el comprador cambie de opinión.
Sin embargo, los vendedores pueden protegerse estando informados y conociendo los detalles del contrato. Los vendedores deben asegurarse de que su agente esté trabajando y comunicándose de manera eficaz. Además, si usted es el vendedor, podría considerar que un abogado de bienes raíces revise el contrato, sugiera cualquier cláusula que pueda protegerlo y sugiera opciones de recurso si el comprador se retira, incluida la posibilidad de demandar a su comprador si es necesario.