Relación de front-end

¿Qué es la relación de front-end?

La relación inicial, también conocida como relación entre hipotecas e ingresos, es una relación que indica qué parte de los ingresos de una persona se asigna a los pagos de la hipoteca. La proporción inicial se calcula dividiendo el pago hipotecario mensual anticipado de una persona por su ingreso bruto mensual. El pago de la hipoteca generalmente consiste en capital, intereses, impuestos y seguro hipotecario (PITI). Los prestamistas utilizan la proporción inicial junto con la proporción final para determinar cuánto prestar.

Comprender la relación de front-end

Al decidir si extender una hipoteca, los prestamistas consideran que la relación deuda-ingresos (DTI) es más importante que tener un ingreso estable, pagar las facturas a tiempo y tener un puntaje FICO alto. Un tipo de relación DTI es la relación frontal. Además del pago general de la hipoteca, también considera otros costos asociados, como las cuotas de la asociación de propietarios (HOA), si corresponde. Por ejemplo, los gastos hipotecarios anticipados de una persona son $ 2,000 (pago de hipoteca de $ 1,700 y tarifas de HOA de $ 300) y su ingreso mensual es de $ 9,000; como resultado, la proporción de front-end es aproximadamente del 22%.

Relación de front-end frente a relación de back-end

La proporción inicial mide qué parte de los ingresos de una persona se asigna a los gastos hipotecarios, incluido el PITI. Por el contrario, la relación final mide cuánto de los ingresos de una persona se asigna a todas las demás deudas mensuales. Es la suma de todas las demás obligaciones de deuda dividida por la suma de los ingresos de la persona. Otras deudas comúnmente incluyen pagos de préstamos estudiantiles, pagos con tarjeta de crédito, pagos de préstamos no hipotecarios.

Los prestamistas prefieren que los consumidores tengan una proporción de no más del 36% debido al riesgo asociado de incumplimiento. Las altas tasas de back-end indican que una mayor parte de los ingresos del prestatario se asigna a otras obligaciones de deuda, lo que hace que haya menos ingresos disponibles para la hipoteca. Si los ingresos del prestatario se ven afectados negativamente, existe una mayor probabilidad de que no pueda cumplir con las obligaciones de la deuda, incluido el pago de la hipoteca.

Relaciones recomendadas de front-end

Los prestamistas prefieren una proporción inicial de no más del 28% para la mayoría de los préstamos y del 31% o menos para los préstamos de la Administración Federal de Vivienda (FHA) y una proporción final de no más del 36 por ciento. Los índices más altos indican un mayor riesgo de incumplimiento. Sin embargo, los prestamistas pueden aceptar índices más altos cuando existen ciertos factores (por ejemplo, pagos iniciales sustanciales, ahorros considerables y puntajes crediticios favorables). Por ejemplo, si un prestatario con una alta proporción inicial paga la mitad del precio de compra como anticipo o aumenta sustancialmente sus ahorros, los prestamistas pueden estar cada vez más dispuestos a ofrecer una hipoteca.

Si no se aprueba, el prestatario puede reducir las deudas para reducir la proporción. El prestatario también puede considerar tener un aval en una hipoteca. Por ejemplo, los préstamos de la FHA permiten a los familiares con ingresos suficientes y buenos puntajes crediticios firmar conjuntamente.

Consideraciones Especiales

Una deuda estudiantil considerable impide que muchos consumidores compren viviendas. Incluso con excelentes puntajes crediticios, muchos se dan cuenta de que sus índices iniciales son demasiado altos para los prestamistas. Sin embargo, los prestatarios pueden reestructurar la deuda para que tenga un impacto menor en el DTI de un propietario potencial. Por ejemplo, es posible que puedan reducir el pago mensual de un préstamo estudiantil. Además, los préstamos federales para estudiantes pueden permitir pagos que usen solo el 10% de los ingresos del prestatario.