Estándares mínimos de propiedad de la FHA
Los compradores de vivienda que buscan financiar la compra de una vivienda con un préstamo de la Administración Federal de Vivienda (FHA) a veces se sorprenden de que no se les permita comprar una propiedad en particular porque no cumple con los requisitos de la FHA para una propiedad.
La FHA ha establecido estos requisitos mínimos de propiedad estándar para proteger a los prestamistas.
Conclusiones clave
- Los préstamos de la Administración Federal de Vivienda (FHA) tienen requisitos, incluidos los estándares mínimos de propiedad, que ayudan a proteger a los prestamistas.
- Los préstamos de la Administración Federal de Vivienda (FHA) deben cumplir con los estándares de seguridad, protección y solidez, que incluyen áreas como techos, electricidad, calentadores de agua y acceso a la propiedad, entre otros.
- La Administración Federal de Vivienda (FHA) no requiere la reparación de defectos cosméticos o menores, mantenimiento diferido y desgaste normal si no afectan la seguridad o solidez del hogar.
- Las soluciones para cumplir con los estándares incluyen que el vendedor haga las reparaciones antes de vender la propiedad.
- Alternativamente, los compradores que no pueden calificar para un préstamo FHA pueden usar otro producto crediticio, como un préstamo FHA 203 (k), que permite la compra de una casa que tiene problemas importantes.
Normas mínimas de propiedad de la Administración Federal de Vivienda (FHA)
Cuando un comprador obtiene una hipoteca, la propiedad sirve como garantía del préstamo. En otras palabras, si el prestatario deja de hacer los pagos de la hipoteca, el prestamista hipotecario eventualmente ejecutará la ejecución hipotecaria y tomará posesión de la casa. El prestamista venderá la casa como una forma de recuperar la mayor cantidad posible del dinero que aún se adeuda por el préstamo.
Exigir que la propiedad cumpla con los estándares mínimos protege al prestamista. Significa que la propiedad debería ser más fácil de vender y exigir un precio más alto si el prestamista tiene que embargarla.
Al mismo tiempo, este requisito también protege al prestatario: significa que no tendrá que pagar costosas facturas de reparación y mantenimiento del hogar desde el principio. Además, con un lugar fundamentalmente sólido para vivir, el prestatario puede tener más incentivos para hacer sus pagos a fin de conservar la casa.
¿Cuáles son los estándares mínimos de propiedad de la FHA?
Según el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de los Estados Unidos (HUD), la FHA requiere que las propiedades financiadas con sus productos crediticios cumplan con los siguientes estándares mínimos:
- Seguridad : el hogar debe proteger la salud y seguridad de los ocupantes.
- Seguridad : el hogar debe proteger la seguridad de la propiedad.
- Solidez : la propiedad no debe tener deficiencias físicas o condiciones que afecten su integridad estructural.
Luego, el HUD describe las condiciones que la propiedad debe cumplir para cumplir con estos requisitos. Un tasador observará la condición de la propiedad durante la tasación de la propiedad requerida e informará los resultados en el formulario de tasación de la FHA. Las tasaciones de propiedades son uno de los muchos requisitos que cumplen los compradores antes de llegar a un acuerdo.
Para viviendas unifamiliares independientes, el tasador debe utilizar un formulario llamado Informe uniforme de tasación residencial. El formulario le pide al tasador que describa las características básicas de la propiedad, como la cantidad de pisos, el año en que se construyó, los pies cuadrados, la cantidad de habitaciones y la ubicación. También requiere que el tasador «describa el estado de la propiedad (incluidas las reparaciones necesarias, deterioro, renovaciones, remodelaciones, etc.)» y pregunta: «¿Hay deficiencias físicas o condiciones adversas que afecten la habitabilidad, solidez o integridad estructural? ¿de la propiedad?»
El formulario de tasación de la unidad de condominio es similar pero tiene preguntas específicas del condominio sobre las áreas comunes, la asociación de propietarios, la cantidad de unidades ocupadas por los propietarios, etc.
La discriminación en los préstamos hipotecarios es ilegal. Oficina de Protección Financiera del Consumidor o al Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de los EE. UU. (HUD).
La FHA no requiere la reparación de defectos cosméticos o menores, mantenimiento diferido y desgaste normal si no afectan la seguridad o solidez del hogar. La FHA dice que los ejemplos de tales problemas incluyen, entre otros, los siguientes:
- Pasamanos faltantes
- Puertas de salida agrietadas o dañadas que de otro modo serían operables
- Vidrio de ventana agrietado
- Superficies de pintura defectuosas en casas construidas después de 1978 (debido a los peligros de la pintura con plomo)
- Fugas menores en las tuberías (como grifos que gotean)
- Revestimientos o acabados de suelo defectuosos (acabado desgastado, moqueta muy sucia)
- Evidencia de daño previo (no activo) por insectos / organismos destructores de madera donde no hay evidencia de daño estructural no reparado
- Encimeras podridas o gastadas
- Yeso, placas de yeso u otros materiales de paredes y techos dañados en casas construidas después de 1978
- Mano de obra pobre
- Peligros de tropiezo (aceras agrietadas o parcialmente agrietadas, alfombras mal instaladas)
- Arrastre espacios con escombros y basura
- Falta de una superficie de entrada para todo clima
Problemas más comunes de seguridad, protección y solidez de la propiedad
Sin embargo, hay muchas áreas en las que la FHA requiere que se solucionen los problemas para que se cierre la venta. Estos son algunos de los problemas más comunes a los que probablemente se enfrenten los compradores de vivienda:
Eléctrica y Calefacción
- La caja eléctrica no debe tener cables deshilachados o expuestos.
- Todas las habitaciones habitables deben tener una fuente de calor que funcione (excepto en algunas ciudades selectas con inviernos suaves).
Techos y áticos
- El techo debe mantener la humedad fuera.
- Se debe esperar que el techo dure al menos dos años más.
- El tasador debe inspeccionar el ático en busca de evidencia de posibles problemas en el techo.
- El techo no puede tener más de tres capas de techo.
- Si la inspección revela la necesidad de reparar el techo y el techo ya tiene tres o más capas de techo, la FHA requiere un techo nuevo.
Calentadores de agua
El calentador de agua debe cumplir con los códigos de construcción locales y debe comunicarse con la propiedad.
Peligros y molestias
Varias condiciones caen dentro de esta categoría. Incluyen, entre otros, los siguientes:
- Suelo contaminado
- Proximidad a un sitio de desechos peligrosos
- Pozos de petróleo y gas ubicados en la propiedad
- Tráfico pesado
- Ruido y peligros del aeropuerto
- Otras fuentes de ruido excesivo
- Proximidad a algo que podría explotar, como una línea de petróleo de alta presión.
- Proximidad a líneas eléctricas de alta tensión
- Proximidad a una torre de transmisión de radio o TV
Acceso a la propiedad
La propiedad debe proporcionar un acceso seguro y adecuado para peatones y vehículos, y la calle debe tener una superficie para todo clima para que los vehículos de emergencia puedan acceder a la propiedad bajo cualquier condición climática.
Solidez estructural
Cualquier condición estructural defectuosa y cualquier otra condición que pueda dar lugar a daños estructurales futuros debe remediarse antes de que la propiedad pueda venderse. Estos incluyen construcción defectuosa, humedad excesiva, fugas, descomposición, daño por termitas y asentamiento continuo.
Amianto
Si un área de la casa contiene asbesto que parece estar dañado o deteriorado, la FHA requiere una inspección adicional por parte de un profesional de asbesto.
Cuartos de baño
La casa debe tener inodoro, lavabo y ducha. (Este requisito puede parecer una tontería, pero le sorprendería saber qué se llevarán las personas cuando se les ejecute una hipoteca y qué vándalos robarán de una casa vacía).
Accesorios
La evidencia anecdótica sugiere que la FHA requiere que las propiedades tengan electrodomésticos de cocina que funcionen, particularmente una estufa que funcione. Sin embargo, los documentos de la FHA no mencionan ningún requisito con respecto a los electrodomésticos.
Remedios para propiedades por debajo de los estándares mínimos
Hay opciones para los compradores de vivienda que se han enamorado de una propiedad que tiene uno de estos problemas potencialmente peligrosos.
El primer paso debe ser pedirle al vendedor que realice las reparaciones necesarias. Si el vendedor no puede pagar las reparaciones, tal vez se pueda aumentar el precio de compra para que los vendedores recuperen su dinero al momento del cierre. Por lo general, la situación funciona al revés: si una propiedad tiene problemas importantes, el comprador solicitará un precio más bajo para compensar. Sin embargo, si la propiedad ya tiene un precio por debajo del mercado o si el comprador la quiere lo suficiente, aumentar el precio para garantizar que se completen las reparaciones (y la transacción se cierre) podría ser una opción.
Si el vendedor es un banco, es posible que no esté dispuesto a realizar ninguna reparación. En este caso, el trato está muerto. La propiedad tendrá que ir a un comprador en efectivo o un comprador no FHA cuyo prestamista les permitirá comprar la propiedad en las condiciones actuales.
Muchos compradores de vivienda simplemente tendrán que seguir buscando hasta encontrar una propiedad mejor que cumpla con los estándares de la FHA. Esta realidad puede ser frustrante, especialmente para compradores con fondos limitados y propiedades limitadas en su rango de precios.
Algunos compradores de vivienda pueden obtener la aprobación de un producto de préstamo diferente. Un préstamo que no es de la FHA puede proporcionar más libertad de acción sobre las condiciones en las que puede estar la propiedad, pero el prestamista aún tendrá sus propios requisitos. Por lo tanto, es posible que este enfoque no tenga éxito. Otra opción es solicitar un préstamo FHA 203 (k), que permite la compra de una casa que tiene problemas importantes de reparación y mantenimiento.
La línea de fondo
Los préstamos de la FHA facilitan que los prestatarios califiquen para una hipoteca, pero no necesariamente facilitan la compra de una propiedad. Si una propiedad no cumple con los estándares mínimos para un préstamo de la FHA, muchos compradores simplemente tendrán que seguir buscando hasta encontrar una propiedad mejor que cumpla con los estándares de la FHA, un proceso que puede ser frustrante, especialmente para compradores con fondos limitados y pocas propiedades. en su rango de precios.
Sin embargo, los prestatarios de la FHA que saben qué esperar cuando compran una casa pueden restringir su búsqueda a propiedades que probablemente cumplan con las pautas de la FHA, o al menos evitar poner sus esperanzas en una propiedad reparadora antes de tasarla.