19 abril 2021 20:36

Préstamos HUD vs. FHA: ¿Cuál es la diferencia?

Préstamos HUD vs. FHA: descripción general

Es posible que haya escuchado que los préstamos del gobierno están disponibles para los posibles propietarios de viviendas que tienen mal crédito y / o un historial de  quiebras  o  ejecuciones hipotecarias. En realidad, sin embargo, no es tan simple.

El gobierno federal cuenta con una multitud de programas que apoyan una variedad de necesidades de los estadounidenses. Con el fin de promover la propiedad de vivienda, especialmente para los estadounidenses de bajos ingresos, puede estar dispuesto a garantizar una  hipoteca a través de uno de sus programas de vivienda para prestatarios con un crédito menos que óptimo. En otras palabras, el gobierno promete al prestamista que cumplirá con el préstamo en caso de incumplimiento.

El gobierno federal tiene varias agencias que analizan la vivienda en Estados Unidos y facilitan el apoyo de préstamos hipotecarios para los estadounidenses. Algunas de las agencias más conocidas incluyen el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de los Estados Unidos (HUD) y la  Administración Federal de Vivienda (FHA). En 1965, la FHA se convirtió en parte del HUD. Aquí veremos los roles de estas dos agencias y sus opciones de préstamos hipotecarios.

Conclusiones clave

  • La Administración Federal de Vivienda (FHA) es parte del Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de los Estados Unidos (HUD).
  • El propio HUD no ofrece garantías de préstamos para viviendas individuales a menos que sea un nativo americano.
  • Es únicamente la FHA la que asegura hipotecas para compradores de viviendas unifamiliares.

HUD

El Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano apoya principalmente el desarrollo comunitario y la propiedad de vivienda a través de varias iniciativas. Si bien HUD ofrece algunas garantías de préstamos por sí solo, se centra principalmente en unidades multifamiliares, no en viviendas individuales (con la excepción de las garantías de préstamos de la Sección 184 de HUD, que solo están disponibles para los nativos americanos que compran viviendas u otros bienes raíces). Por lo tanto, es la FHA a la que los compradores de vivienda unifamiliar deben buscar apoyo individual.

FHA

La Administración Federal de Vivienda es una aseguradora hipotecaria pública del gobierno. Opera con sus propios ingresos autogenerados. Como tal, es una de las únicas agencias gubernamentales que es completamente autosuficiente sin depender del financiamiento de los contribuyentes.

La mayoría de las hipotecas respaldadas por la FHA con un pago inicial de menos del 20% requerirán algún tipo de seguro hipotecario que incluya primas de seguro que protejan contra el incumplimiento. La FHA es una aseguradora hipotecaria federal que se enfoca principalmente en seguros para viviendas unifamiliares de bajos ingresos. Debido a su posición y enfoque en el mercado, tiene requisitos muy específicos para los préstamos que asegurará.



La discriminación en los préstamos hipotecarios es ilegal. Oficina de Protección Financiera del Consumidor o al Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de los EE. UU. (HUD).

Calificar para un préstamo de la FHA

Para asegurar un préstamo hipotecario de la FHA, un prestatario debe pasar por un prestamista aprobado por la FHA, generalmente un banco. La calidad crediticia de un préstamo de la FHA es más baja que la de los préstamos hipotecarios estándar.

Los prestatarios no necesitan un historial crediticio perfecto . Las personas que han pasado por la quiebra o la ejecución hipotecaria son elegibles para un préstamo de la FHA, dependiendo de cuánto tiempo haya pasado y si se ha restablecido un buen crédito. Los estadounidenses pueden ser elegibles para un préstamo FHA con un puntaje de crédito mínimo de 500. Los pagos iniciales también pueden ser tan bajos como 3.5%.

  • Un puntaje de crédito de 500 a 579: elegible para un pago inicial del 10%
  • Un puntaje de crédito de al menos 580: elegible para un pago inicial del 3.5%

Otros requisitos para un préstamo de la FHA incluyen:

  • Deuda a ingresos de menos del 43%
  • La casa debe ser la residencia principal del prestatario.
  • Los prestatarios deben mostrar prueba de empleo e ingresos

Todos los prestatarios de la FHA deben pagar una PMI anual para préstamos con plazos inferiores a 15 años oscila entre el 0,45% y el 0,95% del principal. Para préstamos con plazos superiores a 15 años, el PMI anual oscila entre el 0,80% y el 1,05%.

En general, los prestatarios encontrarán que un préstamo de la FHA es mucho más fácil de obtener que un préstamo hipotecario estándar. Los préstamos hipotecarios estándar suelen tener los siguientes términos:

  • Pago inicial que oscila entre el 3% y el 20%
  • Puntaje de crédito mínimo de 620
  • Seguro hipotecario privado (PMI) del 0,5% al ​​1% del principal del préstamo anualmente para préstamos con pagos iniciales inferiores al 20%
  • Ratios de deuda a ingresos que oscilan entre el 40% y el 50%

En primer lugar, un préstamo de la FHA puede ofrecer varias ventajas sobre un préstamo estándar. Si bien la aprobación es más fácil y las tasas de interés son generalmente razonables, el MIP inicial y los pagos MIP anuales requeridos durante toda la vida útil del préstamo FHA pueden hacer que su tasa de costo total sea más alta que la de un préstamo hipotecario estándar. Es por eso que algunos beneficiarios de garantías de préstamos de la FHA luego buscan refinanciar sus propiedades con un préstamo bancario convencional una vez que su historial crediticio ha mejorado.

Otras consideraciones sobre préstamos de la FHA

Los términos de los préstamos asegurados por la FHA se determinan en función de montos de préstamos superiores o inferiores a $ 625,500. Muchos  desarrollos de condominios no están aprobados por la FHA, por lo que algunas opciones de vivienda menos costosas están descartadas. Los préstamos de la FHA requieren que la vivienda cumpla con una lista de verificación de condiciones y también sea tasada por un tasador aprobado por la FHA . Los préstamos de la FHA pueden ser potencialmente una opción para las casas prefabricadas.

Otra ventaja de los préstamos de la FHA es que pueden asumirse, lo que significa que quien compre su propiedad puede hacerse cargo de usted, mientras que las hipotecas convencionales generalmente no lo son. El comprador debe calificar cumpliendo con los términos de la FHA. Una vez aprobada, asumen todas las obligaciones de la hipoteca al momento de la venta del inmueble, liberando al vendedor de toda  responsabilidad.

Consideraciones Especiales

Los préstamos garantizados por la FHA son parte del mandato de HUD de fomentar la propiedad de vivienda. Si tiene un crédito razonablemente bueno, pero le faltan fondos para el pago inicial, un préstamo asegurado por la FHA puede ayudarlo a convertirse en propietario. Otras opciones de préstamos hipotecarios patrocinadas por el gobierno también pueden estar disponibles a través de la Agencia Federal de Financiamiento de la Vivienda, el Sistema Federal de Préstamos para la Vivienda (FHLB), Freddie Mac y Fannie Mae, por lo que también puede ser importante investigar todas las opciones.

Al analizar cualquier tipo de préstamo hipotecario, cada prestatario debe considerar todos los costos involucrados. Un préstamo hipotecario vendrá con intereses que se pagarán con el tiempo, pero ese no es el único costo. Todos los tipos de préstamos hipotecarios tienen una variedad de tarifas diferentes que pueden requerirse por adelantado o agregarse a los pagos del préstamo.

También es importante comprender el seguro hipotecario sobre cualquier préstamo hipotecario, ya que a menudo se requiere y puede ser un costo significativo que se suma al reembolso del préstamo. Tenga en cuenta que los pagos de la hipoteca y el seguro hipotecario de cualquier tipo de préstamo pueden ofrecer algunas exenciones fiscales, pero la mayoría implica una deducción fiscal detallada.