Opción de expansión
¿Qué es una opción de expansión?
Una opción de expansión es una opción incorporada que permite a la empresa que compró una opción real (que es un derecho a realizar ciertas acciones) expandir sus operaciones en el futuro a un costo mínimo o nulo. Una opción de expansión, a diferencia de las opciones típicas que obtienen su valor de un valor subyacente, recibe su valor de la flexibilidad que brinda a una empresa.
Una vez que una empresa implementa la etapa inicial de un proyecto de capital, una opción de expansión puede ayudarlos a decidir si seguir adelante con el proyecto. En términos de bienes raíces comerciales, las opciones de expansión brindan a los inquilinos la opción de agregar más espacio a sus locales alquilados. Por lo general, esto se aplicaría a un espacio de oficina o local comercial donde los inquilinos buscan expandirse a un espacio contiguo.
Conclusiones clave
- Una opción de expansión es una opción incorporada en un contrato que permite a una empresa expandir sus operaciones en el futuro a un costo mínimo o nulo.
- Una opción de expansión otorga a la gerencia de una empresa el derecho (pero no la obligación) de buscar oportunidades comerciales, como expandir las oficinas de una empresa o comprar equipos por un precio inferior al valor de mercado.
- Si las condiciones económicas son buenas, una empresa a menudo ejercerá una opción de expansión.
- Si una empresa tiene dificultades financieras o la economía se tambalea, una empresa puede decidir no ejercer una opción de expansión o retrasarla hasta que mejoren las condiciones.
Cómo funciona una opción de expansión
A los gerentes de una empresa a menudo les gustan las opciones reales porque le dan a la gerencia el derecho (pero no la obligación) de buscar oportunidades comerciales o inversiones. Esta flexibilidad permite a la administración retrasar la toma de una decisión final hasta que tenga disponible toda la información sobre las condiciones económicas y de mercado que podrían afectar sus elecciones. Se denominan opciones reales porque se refieren a activos tangibles, como propiedades, equipos, edificios y terrenos.
Por ejemplo, si una empresa no está segura de si su producto recién introducido tendrá éxito en el mercado, puede comprar un tipo de opción real llamada opción de expansión. La opción de expansión permitirá a la firma evaluar las condiciones económicas en el futuro y determinar si es rentable continuar desarrollando el producto o no.
Si la empresa inicialmente esperaba producir 1,000 unidades durante cinco años, ejercer la opción de expansión le permitiría comprar equipo adicional para aumentar la capacidad por un precio que está por debajo del valor de mercado. Si las condiciones económicas son buenas y la expansión es deseable, la empresa ejercerá la opción. De lo contrario, permitirán que caduque la opción de expansión.
Una opción de expansión no debe confundirse con un contrato de opciones, que es un derivado basado en el valor de un título subyacente, como una acción.
Cómo se aplican las opciones de expansión en el sector inmobiliario
Desde una perspectiva de bienes raíces, una opción de expansión generalmente incluirá restricciones y estipulaciones de cualquier esfuerzo por parte de un inquilino para hacer un uso más amplio de una propiedad. Por ejemplo, se pueden establecer restricciones de tiempo en cualquier proyecto de expansión, limitando al inquilino a una determinada ventana para completar sus esfuerzos.
En un complejo de oficinas, por ejemplo, un inquilino puede querer ocupar más espacio para acomodar nuevas incorporaciones considerables al personal. La cláusula de expansión en el contrato de arrendamiento puede estipular que el inquilino tiene solo una cierta cantidad de semanas o meses para que los equipos de construcción ajusten el interior del edificio para permitir el plano de planta extendido. Habrá estipulaciones con respecto a qué parte, el propietario o el inquilino, es responsable de pagar las mejoras del arrendamiento. Los términos de la opción de expansión también podrían incluir cambios en el alquiler del inquilino para reflejar la huella más grande que ocupará el inquilino una vez que se complete el trabajo.
También puede haber estipulaciones basadas en si otros inquilinos ya han optado por una opción de expansión, lo que podría impedir que otros busquen aumentar su espacio. Un inquilino también puede desear construir más edificios, no solo espacio de oficinas dentro de un edificio, en una propiedad propiedad del propietario. Los planes para la expansión pueden limitarse a la proximidad a otras características, instalaciones y espacio para inquilinos que ya está en su lugar.
Ventajas y desventajas de las opciones de expansión
Ventajas
Para una pequeña empresa o una empresa de nueva creación, una opción de expansión les brinda la capacidad de hacer crecer rápidamente sus operaciones existentes en el futuro en caso de que surja la necesidad. Sin embargo, no existe ninguna sanción económica ni obligación de asumir la expansión en el futuro si la empresa decide no hacerlo por cualquier motivo. Una opción de expansión permite a la gerencia aplazar o retrasar la expansión hasta que sea el momento adecuado según las condiciones comerciales de la empresa.
Desde la perspectiva del propietario, ofrecerle al inquilino una opción de expansión puede ser una forma eficaz de atraerlo a firmar un contrato de arrendamiento a largo plazo, especialmente durante una contracción económica. En lugar de enfrentar una alta tasa de vacantes y una pérdida de ingresos, los propietarios de bienes raíces comerciales a menudo otorgan concesiones que no necesitarían durante una economía en auge.
Desventajas
Negociar una opción de expansión que sea justa para ambas partes puede resultar complicado. Por ejemplo, puede resultar difícil determinar cuál será una renta de mercado justa en algún momento en el futuro para la expansión propuesta. Sin embargo, es importante establecer el alquiler del espacio en opción durante la fase de negociación en lugar de dejarlo hasta que el inquilino decida ejercer la opción.
Otra desventaja es que el arrendador deberá dejar un espacio vacante para acomodar la posibilidad de que el inquilino pueda ejercer la opción y expandirse. El costo de mantener el espacio agregado a la pérdida de ingresos por alquiler puede ser más de lo que el propietario puede pagar. En este caso, el inquilino podría tener más suerte al negociar una opción de expansión que establezca que el inquilino tiene el derecho de preferencia en cualquier espacio que se abra en el edificio cuando otro inquilino se mude.