Mejoramiento del arrendamiento
Tabla de contenido
Expandir
- ¿Qué es una mejora de arrendamiento?
- Cómo trabajan ellos
- Ejemplos de
- Tipos de mejoras de arrendamiento
- Reglas de mejoras de arrendamiento
- Reclamación de mejoras de arrendamiento
¿Qué es una mejora de arrendamiento?
Las mejoras al arrendamiento son cualquier cambio realizado en una propiedad de alquiler con el fin de personalizarla para las necesidades particulares de un inquilino. Estos pueden incluir alteraciones como pintar, instalar particiones, cambiar el piso o colocar artefactos de iluminación personalizados. Las mejoras a los inmuebles arrendados pueden ser realizadas por el propietario, que puede ofrecer hacerlo para aumentar la comerciabilidad de su unidad de alquiler, o por los propios inquilinos.
Si bien la vida útil económica de la mayoría de las mejoras en arrendamiento es de cinco a 10 años, el Código de Rentas Internas requiere esa depreciación para que tales mejoras ocurran durante la vida económica del edificio.
Cómo funcionan las mejoras a las propiedades arrendadas
Las mejoras de propiedades arrendadas también se conocen como mejoras de inquilinos o construcciones y generalmente las realizan los propietarios de propiedades comerciales. Los propietarios pueden proporcionar estas mejoras para inquilinos nuevos o existentes. Las modificaciones se adaptan a las necesidades de un inquilino específico y sus necesidades.
Qué son las mejoras de arrendamiento depende de la aplicación de cambios a una estructura propiedad de un propietario para acomodar a un inquilino. Sin embargo, hacer cambios en el espacio de un inquilino no califica como una mejora del arrendamiento para ninguno de los vecinos de ese inquilino. Los cambios en el exterior de un edificio o su paisaje tampoco se aplican. Si un arrendador reemplaza el techo del edificio, actualiza el elevador o pavimenta el estacionamiento, ninguno de estos cambios se considera mejoras de arrendamiento, ya que no benefician a un inquilino específico.
Solo las mejoras realizadas en el interior del espacio de un inquilino específico se consideran mejoras de arrendamiento.
Una vez que finaliza el contrato de arrendamiento, las mejoras generalmente pertenecen al propietario, a menos que se especifique lo contrario en el acuerdo. Si el inquilino puede llevárselos, deberá retirarlos sin dañar la propiedad.
Ejemplos de mejoras de propiedades arrendadas
Los propietarios pueden pagar las mejoras de los locales arrendados para alentar a los inquilinos a alquilar espacios por períodos de tiempo más largos, especialmente en la industria minorista. Por ejemplo, el propietario de un negocio alquila un edificio para su tienda de disc golf. El arrendador puede optar por agregar cuatro paredes al área alquilada para crear exhibiciones integradas y áreas de almacenamiento para los discos. Estas alteraciones se consideran mejoras arrendadas.
Tomemos otro ejemplo del sector minorista. El dueño de la Tienda A decide arrendar el espacio a través de la Compañía B. La tienda solo tiene cuatro paredes y no tiene otras comodidades. A través de la negociación del contrato de arrendamiento, la Compañía B, el arrendador, acepta instalar estanterías, un mostrador de servicio para cajas registradoras y una unidad de exhibición con iluminación especial antes de que la Tienda A abra sus puertas.
Conclusiones clave
- Una mejora de un arrendamiento es un cambio realizado en una propiedad de alquiler para adaptarla a las necesidades particulares de un inquilino.
- Los propietarios pueden estar de acuerdo con estas mejoras para inquilinos nuevos o existentes.
- El arrendador o el inquilino pueden realizar las mejoras al arrendamiento.
- Pintar, instalar particiones o artefactos de iluminación personalizados y cambiar el piso son todas mejoras de alquiler.
- Las ampliaciones de edificios, ascensores y escaleras mecánicas, techos, protección contra incendios, sistemas de alarma y seguridad, y sistemas de HVAC no califican como mejoras de arrendamiento.
Tipos de mejoras de arrendamiento
Un arrendador puede pagar las mejoras de un arrendamiento comercial a través de un subsidio de mejora del inquilino (TIA). En este caso, el arrendador permite un presupuesto establecido para mejoras, típicamente de $ 5 a $ 15 por pie cuadrado, y supervisa el proyecto. Mientras tanto, el inquilino controla el proceso de renovación, que puede llevar mucho tiempo. Si se exceden los presupuestos del proyecto, el inquilino cubre el saldo.
También se pueden ofrecer descuentos en el alquiler para mejoras en el arrendamiento. El propietario ofrece al inquilino alquiler gratuito o reducido durante un número determinado de meses, como un mes gratis por año en el contrato de arrendamiento, como un medio para que el inquilino ahorre en alteraciones de espacio. El inquilino generalmente supervisa el proyecto y tiene control sobre las mejoras del arrendamiento. El inquilino también es responsable si los costos exceden los montos presupuestados. Además, el alquiler puede aumentar en una fecha posterior, lo que hace que el inquilino pague más por el espacio a largo plazo.
Otro tipo de mejora de propiedad arrendada es una asignación estándar de construcción. El inquilino puede decidir entre varias selecciones que proporciona el propietario, como uno de los cuatro colores de pintura. Es posible que estos elementos no satisfagan las necesidades del inquilino y es posible que no esté satisfecho con los resultados. El inquilino cubre las mejoras adicionales. El arrendador supervisa el proyecto.
Reglas de mejoras de arrendamiento
Se han realizado cambios en la forma en que los propietarios e inquilinos pueden reclamar las deducciones después de la nueva Ley de Empleos y Reducción de Impuestos en 2017.
En diciembre de 2015, el Congreso de los Estados Unidos aprobó la Ley de Protección de los Estadounidenses contra los Aumentos de Impuestos (PATH), que modificó y amplió muchas disposiciones fiscales relacionadas con la depreciación, incluidas las mejoras de los arrendamientos. La ley hizo permanente una provisión de ahorro de impuestos que permite la recuperación de costos en línea recta durante 15 años sobre las mejoras calificadas de propiedades arrendadas.
Según esas pautas, no se permitía que los propietarios y los inquilinos se relacionaran, las mejoras solo calificaban si se realizaban en el interior del edificio con solo ese inquilino ocupando el espacio, y se requería que las mejoras del arrendamiento se completaran después de tres años del edificio primero estar ocupado para el servicio.
La nueva ley tributaria de 2017 modificó algunos de los requisitos. Aún se deben realizar mejoras en el interior del edificio, lo que significa ampliaciones de edificios, ascensores y escaleras mecánicas, techos, protección contra incendios, alarma y sistemas de seguridad, y los sistemas de HVAC aún no califican. La propiedad de mejora calificada ya no requiere que ambas partes, el propietario y el inquilino, no estén relacionadas. También eliminó el requisito de tres años, indicando que todas las mejoras pueden realizarse «después de la fecha en que la propiedad se puso en servicio por primera vez», según el Servicio de Impuestos Internos (IRS).
Reclamación de mejoras de arrendamiento
El Servicio de Impuestos Internos (IRS) no permite deducciones por mejoras. Pero debido a que las mejoras se consideran parte del edificio, son propensas a la depreciación. El IRS permite deducciones por depreciación, siempre que se cumplan las condiciones mencionadas anteriormente. Quien haga el trabajo puede hacer la deducción por depreciación, ya sea el propietario o el inquilino. La nueva ley fiscal aumentó la cantidad máxima permitida a $ 1 millón de $ 500,000.