Consejos esenciales para comprar una casa de HUD
Tabla de contenido
Expandir
- Una pequeña historia
- La pandemia de COVID-19
- Comprar una casa de HUD
- Esté preparado para moverse rápido
- Sea realista sobre el precio
- Haz tu investigación
- Haga su debida diligencia
- La línea de fondo
¿Qué es una casa de HUD? Si bien existen muchos conceptos erróneos, la respuesta es bastante simple. hipoteca asegurada por la FHA. Para recuperar la pérdida monetaria de la ejecución hipotecaria, HUD se esfuerza por vender estas casas al público.
Conclusiones clave
- Las viviendas de HUD son aquellas que el gobierno ha reclamado debido a una ejecución hipotecaria, que luego se ponen a la venta o en subasta.
- Estos pueden presentar grandes oportunidades para comprar una casa con grandes descuentos, pero debe estar preparado para actuar con rapidez, ya que las ubicaciones privilegiadas pueden tener mucho interés.
- Como cualquier ejecución hipotecaria, tenga cuidado con el estado de la propiedad y haga su investigación y la debida diligencia para evitar sorpresas desagradables.
Una pequeña historia
¿Cuál es el campo de juego actual para el mercado de ejecuciones hipotecarias? Primero, un poco de historia. El aumento más dramático en ejecuciones hipotecarias se produjo en 2008 a raíz de la crisis de las hipotecas de alto riesgo.sigue siendo la pérdida más dramática del valor líquido de la vivienda y el mayor volumen de ejecuciones hipotecarias entre todas las recesiones estadounidenses.De 2006 a 2012, las pérdidas en el valor neto de la vivienda en EE. UU. Ascendieron a más de $ 7 billones, según un estudio de octubre de 2012 de la Russell Sage Foundation y el Stanford Center on Poverty and Inequality. Esas pérdidas han disminuido sustancialmente. Attom Data Solutions informa que en el primer trimestre de 2020, solo el 6,6% de las hipotecas estaban gravemente sumergidas, definido como «al menos un 25% más que el valor de mercado estimado de la propiedad».
Para la economía, es una buena noticia que las tasas de ejecuciones hipotecarias hayan bajado. Las tasas nacionales de viviendas propiedad de bancos disminuyeron, un 76,2% menos que en 2019 en el primer trimestre de 2020, según datos de la autoridad de datos de vivienda Realty Trac. Sin embargo, 156,253 propiedades de EE. UU. Tuvieron solicitudes de ejecución hipotecaria en el primer trimestre de 2020, un 42% más que el trimestre anterior pero un 3% menos que el año anterior, según un informe de Attom Data Solution. Esto significa que a pesar de una disminución histórica en las presentaciones de ejecuciones hipotecarias, todavía hay propiedades embargadas disponibles.
La pandemia de COVID-19
No sabemos cómo afectará la pandemia al mercado inmobiliario a largo plazo. Los dos informes mencionados anteriormente apenas tienen en cuenta el efecto financiero del virus.
La indulgencia en ejecuciones hipotecarias para personas con hipotecas respaldadas por el gobierno federal que experimentan dificultades financieras debido a la pandemia, con derecho a solicitar una prórroga por seis meses más.
Presidente Joe Biden se extendió en primer lugar la fecha límite para la paciencia y la suspensión de la ejecución hipotecaria al 31 de marzo de 2021, para ciertas hipotecas respaldados por la empresa, incluyendo el Departamento de Agricultura y la Administración Federal de Vivienda (FHA) por orden ejecutiva en enero de 2021.6 Luego extendió esto hasta el 30 de junio de 2021, un mes después.
Sin duda, esto reducirá significativamente la oferta de viviendas de HUD a la venta. Pero la historia puede ser muy diferente, debido a la grave perturbación económica de la pandemia, ya que 40,7 millones de personas solicitaron el desempleo entre el 21 de marzo de 2020 y el 23 de mayo de 2020. Según la Oficina de Trabajo Estadísticas (BLS), la tasa de desempleo alcanzó el 6,3% en enero de 2021 con 10,1 millones de personas clasificadas como desempleadas en ese período.
La disposición de la Ley CARES que permite hasta un año de indulgencia hipotecaria para las personas afectadas por la pandemia de coronavirus sin duda reducirá la oferta de viviendas de HUD disponibles para la reventa.
Comprar una casa de HUD
Si bien la ejecución hipotecaria ha adquirido una connotación especialmente negativa desde que millones de estadounidenses perdieron sus casas durante la debacle de las hipotecas de alto riesgo de la Gran Recesión, comprar una casa de HUD puede ser una experiencia positiva, por no mencionar mucho.
Sin embargo, es importante comprender las diferentes facetas tanto del proceso de ejecución hipotecaria como del programa de HUD. Si está considerando comprar una casa de HUD, pero no está tan familiarizado con el programa de HUD, no está solo.
Empiece por explorar la información oficial sobre los hogares de HUD. Después de todo, es un programa gubernamental que viene con la parte necesaria de reglas. Afortunadamente, el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de los EE. UU. Facilita las cosas a los consumidores al ofrecer un sitio web útil que presenta preguntas frecuentes sobre la compra, inspección y financiamiento de la compra de viviendas de HUD.
Además de consejos útiles sobre préstamos e inspecciones, el sitio proporciona información específica del estado para recursos regionales que complementan los programas de asistencia para la compra de vivienda que se ofrecen a nivel federal. Estos varían mucho de un estado a otro.
Esté preparado para moverse rápido
Conozca a su competencia. Tenga en cuenta que las viviendas de HUD pueden ser verdaderas minas de oro para los inversores, que ven el enorme potencial de ganancias en renovar y cambiar una propiedad o alquilarla. ¿Eso significa que está compitiendo con inversores inmobiliarios que pueden tener acceso a un mayor capital? Si. Excepto durante los primeros 30 días. Legalmente, HUD no puede aceptar ofertas de viviendas de inversores inmobiliarios dentro de los primeros 30 días desde que una vivienda sale al mercado.
¿Dónde y cómo debería empezar a buscar? Si bien las casas de HUD se enumeran en una variedad de sitios de bienes raíces, como Trulia y Re / Max, un sitio web administrado por el gobierno de los EE. UU. Sigue siendo el lugar más completo y actualizado para comenzar su búsqueda. Si tiene un agente inmobiliario en mente, asegúrese de que esté registrado en HUD. Legalmente, solo los agentes registrados pueden representarlo.
Sea realista sobre el precio
Cuando se trata de financiamiento, sea realista acerca de su rango de precios. La importancia de comprar una casa con pagos hipotecarios y tasas de interés factibles ha demostrado ser una de las lecciones más duras de la crisis inmobiliaria. Use calculadoras hipotecarias en línea para determinar el pago hipotecario mensual que puede pagar, sus costos de cierre estimados y una serie de otros factores que influirán en su compra.
Si bien no hay nada de malo en mirar escaparates, asegúrese de obtener el financiamiento de manera oportuna. En el peor de los casos, los compradores encuentran la casa de sus sueños solo para perderla ante otro comprador porque su préstamo aún no ha sido aprobado.
Acérquese a los prestamistas hipotecarios armados con información sobre los recursos de HUD. Dos opciones atractivas incluyen el programa de pago inicial de $ 100 y el préstamo de rehabilitación y renovación 203 (K), que está diseñado expresamente para financiar las renovaciones necesarias en el momento de la compra.
Haz tu investigación
Asegúrese de aprovechar toda la información de antecedentes sobre el historial de la casa, incluido el historial de ventas, evaluaciones de impuestos recientes y el precio de venta promedio de casas comparables en el vecindario. Parte de esta investigación implica verificar los apéndices de la casa, que enumeran los daños y otra información legalmente obligatoria, como si la futura casa de sus sueños podría haber sido un laboratorio de metanfetamina. Desafortunadamente, los hogares con antecedentes de fabricación de medicamentos se han vuelto tan comunes que, en algunos estados, se han aprobado leyes para proteger a los futuros compradores.
Es casi imposible obtener un préstamo de la FHA para una casa que ha sido contaminada con metanfetamina, así que asegúrese de hacer su debida diligencia.
Haga su debida diligencia
En varios estados, como Minnesota, Dakota del Sur y Arizona, los vendedores están obligados legalmente a informar a los compradores si tienen conocimiento de que la casa se utilizó en la producción de metanfetamina. Si está comprando una casa en un estado que no tiene tales requisitos legales, considere realizar una auditoría de calidad del aire interior como parte de la inspección de rutina de la casa.
Desafortunadamente, incluso en estados con leyes de divulgación de producción de metanfetamina, algunos bancos han sido acusados de no notificar a los compradores sobre el historial dudoso de una casa. Vale la pena hacer su tarea en este punto. La exposición previa a la metanfetamina es potencialmente dañina para los nuevos ocupantes de una casa. Los servicios profesionales de remediación y limpieza son generalmente costosos y no necesariamente están cubiertos por un seguro. Ciertos estados, como Colorado, requieren que un higienista certificado por el estado verifique que una propiedad sea habitable. Tenga en cuenta que es casi imposible obtener un préstamo de la FHA para una casa que ha sido contaminada con metanfetamina.
Ya sea que tema o no que la propiedad ha sido el sitio de una actividad nefasta, es recomendable completar una inspección antes de hacer una oferta por una casa. Si bien el precio de cotización de la FHA incluye una tasación, querrá hacer una lista detallada de las posibles reparaciones y actualizaciones que la casa pueda necesitar.
La línea de fondo
Deje de lado las connotaciones negativas que pueda tener sobre el programa de HUD. Con la debida diligencia y la investigación proactiva, las viviendas de HUD pueden ofrecer viviendas sólidas a un precio prácticamente imbatible. Infórmese sobre la gran cantidad de recursos federales y estatales que existen para préstamos de HUD, FHA y otros recursos para compradores de vivienda por primera vez: el sitio web del Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano debe ser su primera parada. Una vez que haya encontrado un agente inmobiliario registrado en HUD, haya asegurado el financiamiento y haya encontrado la casa de sus sueños, querrá someterla a inspecciones e investigaciones exhaustivas sobre el historial de la casa (con suerte, impecable).