Coterminoso

¿Qué significa coterminoso?

Los préstamos coterminosos se refieren a un préstamo complementario con una fecha de vencimiento que es la misma que la de una deuda principal o un préstamo original. Coterminous se utiliza con mayor frecuencia para describir préstamos hipotecarios, como los de prestatarios residenciales y comerciales.

Entendiendo Coterminous

Si bien un préstamo complementario puede tener una fecha de vencimiento posterior a la del préstamo original (a menudo llamado «no colindante»), la mayoría de los prestamistas de segunda hipoteca o prestamistas intermedios prefieren que ambos préstamos vencen en la misma fecha. De esta manera, el prestatario puede optar por refinanciar ambos préstamos en uno más grande, preferiblemente con el mismo prestamista.

Tener la misma fecha para la liquidación también facilita a los prestatarios determinar si refinanciar los préstamos originales y colindantes proporciona ahorros significativos. Los prestamistas también se benefician de tener las mismas fechas de liquidación porque representa menos riesgo de incumplimiento en comparación con una hipoteca mezzanine no colindante.

Otra ventaja de tener la misma fecha de liquidación para dos préstamos es que la estrategia asegura que los préstamos se alineen con las tasas de interés vigentes. Además de esto, resulta más fácil determinar las tasas de interés al refinanciar o empaquetar ambos préstamos en un solo instrumento de deuda al final de sus respectivos términos.

Cómo se estructuran los préstamos coterminosos

En algunos casos, los préstamos mezzanine se financian a través de vehículos de inversión estructurados como sociedades de responsabilidad limitada.

Los prestamistas que ofrecen préstamos colindantes pueden tener varios límites y restricciones. Esto puede incluir una estipulación de que el mismo prestamista debe pagar cualquier hipoteca anterior existente para el prestatario. Es posible que el prestamista no permita que se obtenga un préstamo complementario colindante poco después de que se haya aprobado el préstamo original. Es posible que el prestatario tenga que esperar al menos un año en el plazo del préstamo original antes de buscar este financiamiento adicional. Los prestamistas pueden exigir que el préstamo original tenga una cantidad mínima de tiempo restante (cinco años, por ejemplo) en su plazo antes de que se apruebe un préstamo colindante.

Una hipoteca colindante puede tener una cantidad mínima que se debe pedir prestada. En hipotecas comerciales colindantes, también podría haber estipulaciones sobre la propiedad en sí.

Por ejemplo, puede haber requisitos de ocupación que el prestatario debe cumplir y mantener para calificar para una hipoteca complementaria. Es posible que el edificio deba estar ocupado físicamente en un 85% durante al menos 90 días antes del cierre de la hipoteca. Se puede renunciar al cobro de reservas de reemplazo en una hipoteca complementaria colindante; sin embargo, se seguirían recaudando las reservas de reemplazo de la hipoteca original. Es posible que se requiera una nueva tasación de la propiedad, así como una nueva póliza de seguro de título.

Este tipo de financiamiento podría atraer a los prestatarios porque ofrece una forma de que varias hipotecas tengan una sola fecha en la que se espera que la propiedad sea libre y clara. Es posible que los prestatarios consoliden sus préstamos refinanciando cuando las tasas de interés se vuelven más favorables para reducir su obligación general de deuda.

Ejemplo de préstamo coterminoso

Los préstamos coexistentes se utilizan comúnmente en la financiación de la construcción. Por ejemplo, si un promotor inmobiliario está construyendo un bloque de apartamentos, entonces puede obtener un primer préstamo para comenzar la construcción. Los pagos iniciales relacionados con esa primera hipoteca cubrirán el monto principal prestado. Posteriormente, pueden obtener un segundo préstamo colindante para realizar los pagos del primer préstamo y financiar la construcción posterior.

Esta estrategia beneficia tanto al constructor como a la institución financiera. El constructor obtiene una fuente adicional de financiamiento para su proyecto en forma de un segundo préstamo y las instituciones financieras pueden evaluar el progreso del proyecto antes de emitir un segundo préstamo. Por lo general, los montos de apalancamiento para préstamos colindantes se calculan como un porcentaje del LTV o relación préstamo-valor. Cuanto mayor sea el LTV, mayor será el riesgo.