Comprensión del proceso de depósito en garantía
Tabla de contenido
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- ¿Qué es el fideicomiso?
- Abra una cuenta de depósito en garantía
- Espere la tasación del banco
- Financiamiento seguro
- Aprobar las divulgaciones del vendedor
- Obtenga las inspecciones necesarias
- Adquirir un seguro contra riesgos
- Obtenga informe de título y seguro de título
- Realice un recorrido final
- Lea el formulario HUD-1 con atención
- Cerrar fideicomiso
- La línea de fondo
Comprar una casa puede ser un proceso complicado para el que la mayoría de las personas generalmente no están preparadas. Uno de esos elementos misteriosos es el proceso de custodia, también llamado cierre. Este proceso, que ocurre entre el momento en que el vendedor acepta la oferta y el comprador recibe las llaves, puede resultar abrumador para muchos compradores de vivienda. Es una buena idea tener al menos una idea básica de los pasos involucrados antes de hacer una oferta por una casa.
Conclusiones clave
- El proceso de depósito en garantía se lleva a cabo entre el momento en que un vendedor acepta una oferta y el comprador recibe las llaves.
- Para empezar, un comprador debe abrir una cuenta de depósito en garantía en la que se guardan los fondos.
- Luego, los compradores deberán esperar una tasación bancaria, obtener una hipoteca, obtener varias inspecciones, comprar un seguro, realizar una revisión final y cerrar.
- El tiempo que lleva pasar por el proceso de depósito en garantía varía y puede depender de la aprobación previa de la hipoteca, tener los documentos adecuados a mano y cuánto tiempo lleva asegurar el financiamiento.
¿Qué es el fideicomiso?
El fideicomiso es un instrumento financiero en poder de un tercero en nombre de otras dos partes que están completando una transacción. Es como una cuenta fiduciaria mantenida por un tercero mientras se cumplen todas las obligaciones del vendedor y del comprador.
El tiempo que se tarda en ir desde el principio hasta el final del proceso de depósito en garantía varía. Algunos de los factores que determinan la duración del cierre incluyen una suscripción. Y al igual que el período de tiempo, el proceso también puede variar según el estado. Sin embargo, los siguientes pasos son generalmente los mismos para todos.
Abra una cuenta de depósito en garantía
Una vez que usted y el vendedor ha firmado un acuerdo de compra mutuamente aceptable, el agente de custodia será recoger el dinero de garantía de cheques y depositarlo en una cuenta de depósito en la empresa de custodia especificado en el contrato de compra. La empresa de depósito en garantía actúa como un tercero neutralpara recaudar los fondos y documentos requeridos involucrados en el proceso de cierre, desde el depósito inicial de garantía y los documentos del préstamo hasta la escritura firmada.
En algunas áreas, los abogados pueden manejar este proceso en lugar de una empresa de depósito en garantía y se puede llamar un acuerdo en lugar de un depósito en garantía.
Espere la tasación del banco
El banco que adelanta la hipoteca hará su propia tasación, que suele pagar el comprador, para proteger sus intereses financieros si alguna vez necesita ejecutar la propiedad. Si la tasación es más baja que el precio ofrecido, el prestamista no le dará financiamiento a menos que usted pague la diferencia o el vendedor baje el precio al monto tasado.
Sin embargo, puede intentar cambiar la opinión del tasador haciendo una de las siguientes cosas:
- Proporcione información adicional sobre por qué cree que la casa debería tasarse por un monto mayor.
- Obtenga una segunda tasación
- Pruebe con otro prestamista y espere que la tasación salga a su favor
Si ninguna de estas opciones es posible, puede cancelar el contrato de compra.
Financiamiento seguro
Ya debería haber sido preaprobado para una hipoteca antes de que se aceptara su acuerdo. Una vez que le dé a su prestamista la dirección de la propiedad, ellos prepararán un estimado de buena fe —o una declaración detallando el monto de su préstamo— tasa de interés, costos de cierre y otros costos asociados con la compra. Asegúrese de negociar los números de este documento antes de firmarlo. Una vez que tenga su compromiso de préstamo por escrito, es hora de eliminar la contingencia financierapor escrito.
Aprobar las divulgaciones del vendedor
Debe recibir una notificación por escrito de cualquier problema obvio que ya haya sido identificado por el vendedor o el agente del vendedor. Por ejemplo, en vecindarios de ingresos moderados a bajos en áreas de alto costo de vida, es posible que el garaje se haya convertido en un área habitable en violación de los códigos de vivienda de la ciudad. Es posible que ya esté al tanto de problemas como estos porque a menudo se mencionan en la lista.
La propiedad puede venir con una divulgación de no vendedor, lo que significa que el vendedor no está dando ningún detalle en los términos de venta. Si todavía está interesado en la propiedad, haga su propia inspección. Asegúrese de obtener el permiso del vendedor antes de que su inspector llegue a las instalaciones.
Obtenga las inspecciones necesarias
El siguiente paso es considerar si desea el gasto adicional de las inspecciones. Si bien estos no son obligatorios, pueden ser útiles teniendo en cuenta sus circunstancias.
Aunque no es un requisito, le conviene obtener una inspección de la casa. Por unos pocos cientos de dólares, uninspector de viviendas profesional le dirá si hay defectos peligrosos o costosos en la casa. Si los hay, querrá conocerlos para poder realizar una de las siguientes acciones:
- Retirar la compra.
- Pídale al vendedor que los arregle.
- Pídale al vendedor que baje el precio para que usted mismo pueda encargarse de las reparaciones.
Si el proceso de inspección concluye satisfactoriamente, deberá eliminar la contingencia de inspección por escrito. Repetirá este paso después de cualquier otra inspección, que incluye:
Inspección de plagas
Es posible que desee obtener una inspección de plagas para asegurarse de que la casa no tenga termitas, hormigas carpinteras u otras plagas como cucarachas o ratas. Es posible que estos problemas no sean evidentes durante el día en que probablemente haya visto la casa y sería un descubrimiento terriblemente desagradable después de mudarse. Cualquier problema de plagas deberá corregirse antes de que la venta pueda continuar, suponiendo que desee continuar con la compra. Esta es otra área en la que es posible que desee renegociar con el vendedor para pagar el trabajo.
Inspección ambiental
A veces se recomienda realizar una inspección ambiental para verificar si hay toxinas en el hogar, como moho y asbesto. También puede haber problemas en el lugar de origen, como la contaminación de un lugar cercano a un vertedero, un antiguo campo de petróleo, una tintorería, una gasolinera u otro negocio ambientalmente peligroso. Cualquier problema descubierto en esta área puede significar serios peligros para la salud y puede ser costoso de solucionar.
Informe geológico
Las áreas sujetas a terremotos pueden requerir un informe de suelos y / o un informe geológico para evaluar el riesgo de daños graves a la propiedad en caso de tal desastre. También puede considerar un informe de inundaciones. Si es muy probable que la casa se inunde, no podrá obtener un seguro de propietario, lo que significa que no podrá obtener una hipoteca. En algunos casos, comprar un seguro contra inundaciones además del seguro de propietario de vivienda resolverá este problema. En áreas rurales, se debe realizar un estudio de la tierra para verificar los límites de la propiedad. En las áreas urbanas, los límites tienden a ser ya muy claros.
No puede negociar ninguna concesión de vendedor si el contrato dice que comprará la propiedad «tal cual».
Adquirir un seguro contra riesgos
Esto incluye el seguro de vivienda y cualquier cobertura adicional requerida en su área geográfica (como un seguro contra inundaciones). Se le pedirá que tenga un seguro de propietario de vivienda hasta que se pague la hipoteca.
Obtenga informe de título y seguro de título
Su prestamista requieretanto los informes de título como el seguro de título. Incluso si no lo fueran, los querrías de todos modos.8
El informe de título asegura que el título de la propiedad sea claro, es decir, que no hay gravámenes sobre la propiedad y nadie más que el vendedor tiene derecho a reclamar alguna parte de ella. El seguro de título lo protege a usted y al prestamista de cualquier desafío legal que pueda surgir más adelante si algo no apareció durante la búsqueda del título.
Si hay algún problema con el título (conocido como nube o defecto), el vendedor deberá arreglarlo para que la venta pueda continuar o dejar que usted se vaya. Dependiendo de dónde viva, la compañía de depósito en garantía y la compañía de títulos pueden ser la misma.
Si desea ahorrar algunos dólares, elija su propia compañía de seguros y compare precios para obtener la mejor tarifa. Es posible que el que elija el prestamista no sea el que usted desea.
Realice un recorrido final
Es una buena idea volver a inspeccionar la propiedad justo antes del cierre para asegurarse de que no haya ocurrido ningún daño nuevo y que el vendedor le haya dejado los artículos especificados en el acuerdo de compra, como electrodomésticos o accesorios.
En este punto, probablemente no podrá retroceder a menos que la casa haya sufrido daños graves. Sin embargo, no es extraño que un pequeño comprador presione a su agente para que anule el acuerdo por algo insignificante.
Lea el formulario HUD-1 con atención
Al menos un día antes del cierre, recibirá un formulario HUD-1 o la declaración final de los términos del préstamo y los costos de cierre. Compárelo con la estimación de buena fe que firmó anteriormente. Los dos documentos deberían ser muy similares. Busque tarifas innecesarias, inesperadas o excesivas, así como errores absolutos.
Cerrar fideicomiso
El proceso de cierre varía un poco según el estado, pero deberá firmar un montón de papeleo; tómese su tiempo y léalo con atención. El vendedor también tendrá papeles para firmar. Después de que todos los documentos estén firmados, el oficial de custodia preparará una nueva escritura nombrándolo como dueño de la propiedad y la enviará al registrador del condado. Enviará un cheque de caja o coordinará una transferencia bancaria para pagar el pago inicial y los costos de cierre, y su prestamista transferirá los fondos de su préstamo al depósito en garantía para que el vendedor y, si corresponde, el prestamista del vendedor, puedan recibir el pago.
Si llega hasta aquí, finalmente podrá tomar posesión de la casa.
La línea de fondo
Su agente supervisará todo este proceso, así que no se preocupe demasiado si no comprende todos los detalles. Sin embargo, en cualquier transacción en la que esté poniendo tanto en juego financieramente, es una buena idea tener al menos una idea básica de lo que está sucediendo para que no se aprovechen de usted.