Comprar una casa con inquilinos: una guía rápida

Ya sea que esté interesado en comprar una casa para usarla como residencia principal o como propiedad de inversión, es posible que la propiedad esté ocupada actualmente por inquilinos. Si ese es el caso, hay algunas cosas que debe considerar antes de decidir continuar con la compra. Siga leyendo para obtener una introducción rápida a los derechos de los inquilinos, las obligaciones del propietario y cómo limitar los riesgos al comprar una casa con inquilinos en su lugar.

Derechos de los inquilinos

Para empezar, es importante comprender que la venta de una propiedad no cambia los términos de los contratos de arrendamiento de inquilinos. Al igual que las servidumbres (y otros convenios ) que “funcionan con la tierra”, es decir, están vinculados a la tierra y no al propietario, los arrendamientos permanecen “vinculados” a la casa, incluso cuando la propiedad cambia de manos. La conclusión: el contrato de arrendamiento que está vigente antes de comprar la propiedad permanece en vigor incluso después de cerrarlo, por lo que no puede aumentar legalmente el alquiler, modificar las cláusulas o acuerdos o expulsar a un inquilino antes de que finalice el plazo de arrendamiento solo porque eres el nuevo dueño.

Si definitivamente desea que los inquilinos se muden, tiene un par de opciones. Una es presentar una oferta por la casa que depende de que la casa esté vacante (es decir, que no haya inquilinos) cuando cierre. Esto impone al vendedor la carga de romper el contrato de arrendamiento u ofrece un incentivo a los inquilinos para que se vayan temprano. Si el vendedor no puede (o no quiere) hacer esto, puede marcharse y empezar a buscar otra casa. La otra opción es comprar la propiedad y luego romper el contrato de arrendamiento, renegociar los términos o «comprar» al inquilino usted mismo. Pero en este escenario, tenga en cuenta que un inquilino no tiene la obligación de aceptar nuevos términos si tiene un contrato de arrendamiento válido, y usted podría exponerse a una demanda si rompe el contrato de arrendamiento o intenta forzar un desalojo.

Obligaciones del propietario

Como nuevo propietario, hereda las obligaciones del propietario. Una gran parte de ser propietario es mantener una propiedad segura y habitable para sus inquilinos. En general, debe (como mínimo):

• Mantenga todas las áreas comunes, como pasillos y escaleras, en condiciones seguras y limpias.
• Asegúrese de que los elementos estructurales estén seguros e intactos (pisos, paredes, escaleras, ascensores, techos).
• Asegúrese de que los sistemas eléctricos, de plomería, calefacción / aire acondicionado (HVAC), ventilación y sanitarios se mantengan adecuadamente.
• Asegúrese de que los inquilinos tengan acceso a agua corriente, agua caliente y calefacción en cantidades razonables en momentos razonables.
• Proporcione contenedores de basura y organice la eliminación de la basura.
• Maneje las toxinas ambientales conocidas, incluido el polvo de pintura con plomo y el asbesto.
• Exterminar roedores y otras plagas de alimañas.1

Es posible que las leyes locales exijan requisitos adicionales con respecto a la habitabilidad; revíselas para asegurarse de que las cumple. Además, es vital que lea el contrato de arrendamiento para averiguar cualquier otra obligación específica que pueda tener, como cortar el césped o pagar los servicios públicos.

Cambiar o rescindir un contrato de arrendamiento

En general, si el inquilino tiene un contrato de arrendamiento de mes a mes, usted (como el nuevo propietario) puede rescindir el arrendamiento o aumentar el alquiler antes del comienzo de un nuevo mes, siempre que dé el aviso correspondiente (generalmente 30 días, pero esto varía según el estado y la cantidad de meses que el inquilino ha ocupado la propiedad). Sin embargo, si existe un contrato de arrendamiento a plazo fijo (por ejemplo, seis meses o 12 meses), el inquilino tiene el derecho legal (en la mayoría de los casos) de ocupar la vivienda durante el tiempo que dure el contrato, independientemente de quién sea el propietario de la vivienda..

Hay algunos casos en los que el contrato de arrendamiento se puede rescindir antes de tiempo. Una es si hay lenguaje en el contrato de arrendamiento que especifique que el propietario (vendedor) tiene derecho a rescindir el contrato de arrendamiento si vende o transfiere la propiedad;en ese caso, el contrato de arrendamiento puede rescindirse legalmente cuando compre la casa. La otra excepción es si compra la propiedad como resultado de una ejecución hipotecaria, en cuyo caso puede seguir las reglas de su estado con respecto al aviso de desalojo. En el estado de Washington, por ejemplo, debe avisar a los inquilinos con 60 días de anticipación para que desalojen una propiedad embargada antes de poder iniciar una acción de desalojo. En algunos casos, los inquilinos aceptarán mudarse antes con una oferta de “efectivo por llaves” del nuevo propietario, fideicomisario o banco.

Finalmente, si planea usar la casa como su residencia principal (y no como una propiedad de alquiler), puede usar un desalojo por mudanza del propietario (OMI) para que un inquilino se mude. Las reglas para esto varían según el estado, pero en general, debe mudarse a la casa dentro de los 90 días posteriores al desalojo y vivir en ella como su residencia principal durante al menos tres años.

La línea de fondo

Un primer paso importante es revisar los documentos de arrendamiento antes de cerrar para saber en qué se está metiendo y así poder asegurarse de que el contrato de arrendamiento esté bien redactado y estructurado para cumplir con las leyes de alquiler locales. Si algo parece mal, exija que el vendedor arregle el lenguaje como condición para su cierre. También es importante obtener no solo los registros de cualquier alquiler prepagado y depósitos de seguridad, sino también el dinero (debe ser transferido a usted en el estado de cuenta de cierre). Probablemente tendrá que mantener el depósito de seguridad en una cuenta fiduciaria (según su estado) y el agente de cierre debe prorratear el pago de alquiler actual entre usted y el vendedor.

Además, asegúrese de que el vendedor proporcione documentación sobre el estado de la propiedad antes de que el inquilino se mude; si hay daños, tendrá dificultades para probar que el inquilino es responsable sin un informe de registro. Si es posible, reúnase con los inquilinos antes del cierre para que pueda verificar la condición actual de la casa y discutir los términos del contrato de arrendamiento.

Por último, asegúrese de estar debidamente asegurado. Una póliza estándar para propietarios de viviendas generalmente no funcionará. Informe a su aseguradora que la casa se alquila para que esté cubierto en caso de lesiones, negligencia y otras pérdidas del inquilino.