Amortización acelerada
¿Qué es la amortización acelerada?
La amortización acelerada es un proceso mediante el cual un deudor hipotecario realiza pagos adicionales hacia el principal de la hipoteca. Con la amortización acelerada, el prestatario del préstamo puede agregar pagos adicionales a la factura de la hipoteca para cancelar una hipoteca antes de la fecha de liquidación del préstamo. El beneficio de la amortización acelerada es que reduce los pagos de intereses totales pagados por el prestatario durante la vigencia del préstamo.
La amortización acelerada no debe confundirse con la depreciación acelerada, que es un método contable para reconocer la disminución en el valor de una propiedad o equipo durante su vida útil.
Conclusiones clave
- La amortización acelerada es cuando un prestatario realiza pagos adicionales al capital de su hipoteca más allá del monto adeudado establecido.
- Una hipoteca de vivienda es un préstamo amortizado en el que inicialmente la mayoría de los pagos del prestatario se destinan al pago de los intereses acumulados del préstamo, mientras que una parte más pequeña de cada pago se destina al pago del principal.
- Los prestatarios utilizarán una estrategia de amortización acelerada para ahorrar dinero en intereses y liquidar su hipoteca más rápido.
- Hay diferentes formas en que un prestatario puede realizar pagos acelerados, incluido realizar un pago adicional cada mes o realizar pagos quincenales.
Cómo funciona la amortización acelerada
Una hipoteca de vivienda es un tipo de préstamo amortizado, lo que significa que el prestatario paga el préstamo en cuotas regulares (generalmente mensualmente) durante un período de tiempo. Estos pagos consisten tanto en capital como en intereses.
Inicialmente, la mayoría de los pagos del prestatario se destinarán al pago de los intereses acumulados del préstamo, y una parte más pequeña de cada pago se destinará al pago del principal. Con el tiempo, esta proporción se revertirá y una parte mayor del pago del prestatario se destinará al pago del principal y una parte menor a los intereses. El prestamista hipotecario proporcionará al prestatario un calendario de amortización. Esta tabla muestra cuánto del pago del prestatario cada mes se aplicará al capital y cuánto a los intereses hasta que se cancele el préstamo.
Con la amortización acelerada, el prestatario realizará pagos hipotecarios adicionales más allá de lo que se indica en el programa de amortización. Por lo general, el prestatario hará estos pagos acelerados para reducir el capital del préstamo, lo que a su vez reduce el saldo pendiente y el monto adeudado en futuros pagos de intereses. Los prestatarios que utilizan una estrategia de amortización acelerada quieren ahorrar dinero en intereses y liquidar su hipoteca más rápido.
Algunos prestamistas incluyen una multa por pago anticipado en sus contratos hipotecarios. Esta es una cláusula que evalúa una multa para el prestatario si paga o cancela significativamente su hipoteca durante un tiempo específico (generalmente dentro de los primeros cinco años de la originación de la hipoteca).
Amortización acelerada en los Estados Unidos
Los prestatarios hipotecarios en los Estados Unidos suelen obtener un préstamo con tasa de interés fija a 30 años, garantizado por la propiedad misma. La duración del préstamo, y el hecho de que la tasa de interés no es variable, significa que los prestatarios en los Estados Unidos generalmente pagan una tasa de interés más alta en sus préstamos que los prestatarios en otros países, como Canadá, donde la tasa de interés de una hipoteca es normalmente se reinicia cada cinco años. Esta tasa de interés más alta puede alentar a los prestatarios a utilizar estrategias de amortización acelerada para pagar sus préstamos más rápidamente para disminuir los pagos de intereses totales.
Limitaciones de la amortización acelerada
Hay razones por las que podría no tener sentido cancelar un préstamo hipotecario antes de tiempo. La razón más importante es que los intereses de la deuda hipotecaria son deducibles de impuestos de acuerdo con el código tributario de EE. UU. Cualquiera que obtenga una hipoteca entre el 15 de diciembre de 2017 y el 31 de diciembre de 2025 puede deducir intereses de una hipoteca de hasta $ 750,000, o $ 375,000 para contribuyentes casados que presenten una declaración por separado. Si bien son menos los propietarios de viviendas estadounidenses que optan por reclamar la deducción que en el pasado, para algunos propietarios de viviendas proporciona importantes ahorros fiscales. Al pagar una hipoteca anticipadamente, estos propietarios podrían aumentar el impuesto sobre la renta que adeudan.
En tal escenario, puede tener sentido que los propietarios usen los fondos que habrían usado para la amortización acelerada para invertir en un fondo de jubilación o universidad. Un fondo de este tipo obtendría un rendimiento al tiempo que mantendría la ventaja fiscal de una deducción de intereses hipotecarios. Sin embargo, los compradores muy acaudalados que ya tienen suficientes fondos de jubilación y suficiente capital para realizar otras inversiones, pueden querer pagar sus hipotecas antes de tiempo.
Ejemplos de amortización acelerada
Digamos que Amy tiene una hipoteca con un préstamo original de $ 200,000 a una tasa de interés fija del 4.5% durante 30 años. El pago mensual de capital e intereses es de $ 1,013.37. Aumentar el pago en $ 100 por mes resultará en un período de amortización del préstamo de 25 años en lugar de los 30 años originales, lo que le ahorrará a Amy cinco años de intereses.
Pagar una hipoteca de manera acelerada disminuye el capital del préstamo más rápidamente y disminuye la cantidad de interés adicional que el prestatario debe pagar por el préstamo. Un prestatario también puede acelerar la amortización de su préstamo haciendo más de un pago por mes o haciendo pagos quincenales de la hipoteca. Los pagos adicionales se destinan directamente al pago del préstamo principal.