20 abril 2021 6:52

Título Zombie

¿Qué es el título Zombie?

Un título zombi es un título de propiedad inmobiliaria que permanece con un propietario que tiene la impresión de que ha perdido la propiedad por ejecución hipotecaria y que el título ha pasado al prestamista. Los títulos zombis son el resultado de que los prestamistas inicien procedimientos de ejecución hipotecaria al emitir un aviso de ejecución hipotecaria y luego desestimarlo inesperadamente.

Si el propietario no está al tanto del despido de la ejecución hipotecaria, se quedará con un título zombi. Un prestamista puede decidir desestimar la ejecución hipotecaria por una variedad de razones, incluido un excedente de inventario o costos injustificables.

Un título de zombi representa un riesgo financiero significativo para el propietario que sigue apareciendo en el título de propiedad, ya que él o ella es responsable de los impuestos a la propiedad y las violaciones del código.

Conclusiones clave

  • Un título zombi es un título de propiedad inmobiliaria que permanece con un propietario, sin que él lo sepa, porque la propiedad estaba en ejecución hipotecaria y el propietario cree que el título ha pasado al prestamista.
  • El prestamista puede optar por no tomar el título de la propiedad ejecutada si los costos asociados con la venta de la propiedad (que surgen de impuestos no pagados, gravámenes y multas) o la responsabilidad potencial son demasiado altos y puede retirarse en lugar de tomar el título.
  • Los títulos zombis surgen porque una institución financiera no tiene la obligación de tomar el título legal de una propiedad en ejecución hipotecaria y no puede (o no puede) comunicarse con el propietario si rechaza la ejecución hipotecaria.

Entendiendo el título de Zombie

Los títulos zombis son a menudo el resultado de la confusión de los propietarios con respecto a las reglas de ejecución hipotecaria. Un propietario que ha incumplido con su hipoteca puede abandonar la propiedad y mudarse al recibir un aviso de ejecución hipotecaria del prestamista. El prestamista evaluará la propiedad antes de la venta por ejecución hipotecaria. Si la propiedad está en mal estado y necesita un desembolso sustancial para reparaciones e impuestos no pagados antes de que pueda venderse, el prestamista puede optar por no tomar el título, basándose en la premisa de que no tiene sentido tirar buen dinero después del mal. Si el prestamista cancela o desestima el proceso de ejecución hipotecaria, el propietario se queda con un título zombi.

Los títulos de zombis surgen por dos razones. En primer lugar, un prestamista o institución financiera no tiene la obligación de tomar el título legal de una propiedad en ejecución hipotecaria, incluso si el propietario no ha pagado el préstamo. Si los costos de venta de la propiedad o la responsabilidad potencial asociada con la propiedad son demasiado altos, el prestamista puede retirarse en lugar de tomar el título de la propiedad. En segundo lugar, el prestamista tampoco está obligado a informar al propietario si ha decidido desestimar la ejecución hipotecaria; incluso si el prestamista decide informar al propietario, es posible que no tenga una dirección o información de contacto del propietario que ahora vive en otro lugar.

Un propietario en esta situación, sin saberlo, aún tendrá el título de la propiedad, junto con todos los costos y responsabilidades asociados de ser propietario de una casa, sin ninguno de los beneficios asociados. La propiedad no cambia hasta que el nombre de otra persona esté en el título.

La crisis de préstamos hipotecarios de 2007-2008  provocó que millones de propietarios enfrentaran ejecuciones hipotecarias. Si bien la mayoría de esas ejecuciones hipotecarias se llevaron a cabo, muchas quedaron colgando en medio del proceso o fueron despedidas inesperadamente, lo que resultó en que decenas de miles de propietarios tuvieran títulos zombis sin saberlo en los años posteriores a la crisis financiera.

A medida que el mercado inmobiliario de EE. UU. Se fortaleció gradualmente, el número de RealtyTrac, a fines del segundo trimestre de 2016, las casas zombis vacías en los EE. UU. Contaban con poco más de 19,000, una disminución del 30% con respecto al año anterior y representando el 4.7% de todas las propiedades residenciales en ejecución hipotecaria.



Según el proveedor de datos inmobiliarios ATTOM Data Solutions, de aproximadamente 288.000 viviendas que estaban en proceso de ejecución hipotecaria durante el cuarto trimestre de 2019, poco más de 8.500 o el 2,96% estaban vacías como ejecuciones hipotecarias zombis.

Impacto financiero en prestamistas y propietarios de viviendas

¿Cuáles son las implicaciones financieras para el prestamista? Un informe de  Reuters cita un documento de la Reserva Federal de 2010 que afirma que al alejarse de tales hipotecas, los bancos pueden al menos cosechar los beneficios de seguros, impuestos y contabilidad que surgen de tales pérdidas. Un prestamista también puede vender la deuda impaga a los cobradores de deudas para recuperar todo o parte del préstamo.

Si bien el impacto financiero de los títulos zombis en las instituciones financieras con mucho dinero puede ser limitado, pueden generar problemas financieros significativos y, a menudo, catastróficos para los propietarios de viviendas que pensaban que se habían mudado y se habían mudado. Un título de zombi representa un doble golpe para un propietario que ya está estresado financieramente debido a la bancarrota, y puede enfrentar una factura considerable por impuestos atrasados ​​y violaciones del código justo cuando se recupera financieramente.

Una casa desocupada, por ejemplo, puede deteriorarse fácilmente. El propietario no solo sigue siendo responsable de los impuestos a la propiedad, sino que también puede ser considerado responsable por el gobierno local por el mantenimiento y las reparaciones de la propiedad. Si la casa está abandonada y tiene que ser demolida, estos costos deben ser asumidos por el propietario del título zombi.

El propietario también tiene que lidiar con una serie de problemas que surgen en relación con una propiedad abandonada. Estos pueden variar desde problemas de molestias públicas que surgen de que la propiedad desarrolle infestaciones de plagas o se use para actividades delictivas, hasta complicaciones derivadas de ocupantes ilegales o posesión adversa.

Las propiedades abandonadas también tienen un impacto negativo en el valor de otras casas en el vecindario. Las quejas de vecinos y residentes del área sobre casas abandonadas y abandonadas a menudo obligan a la municipalidad local a intervenir y realizar un mantenimiento básico, como podar los jardines cubiertos de vegetación o retirar la basura, ya que ni el prestamista ni el propietario ausente asumirán la responsabilidad del mantenimiento de la propiedad.

Los costos de dicho mantenimiento de terceros y las sanciones impuestas por violaciones del código pueden acumularse con el tiempo. Si esos costos no se pagan, el propietario podría incurrir en multas y tarifas, e incluso enfrentarse a acciones legales. Además, los titulares de títulos zombies pueden ver embargados sus salarios y reembolsos de impuestos y su crédito destruido, lo que resultará en más problemas financieros en el futuro. Muchos propietarios de viviendas no se dan cuenta de que poseen títulos zombis hasta que se ven perseguidos por administradores de hipotecas, cobradores de deudas y gobiernos locales.

Los compradores que sin saberlo compran casas con títulos de zombis también pueden quedar en el limbo legal, ya que el propietario anterior puede no poder transferir el título al comprador debido a los gravámenes sobre la propiedad que surgen de impuestos y multas no pagadas. La advertencia emptor debe ser el principio rector principal antes de comprar una casa, la decisión de compra más importante para la mayoría de las personas.

Algunos profesionales de bienes raíces advierten que el único recurso del propietario es continuar quedándose en la casa durante el proceso de ejecución hipotecaria para mantenerla segura y en buen estado. En cualquier caso, los propietarios de viviendas pueden protegerse contra los títulos zombis al ver el proceso de ejecución hipotecaria hasta su finalización, así como al asegurarse de que el título de su casa se transfiera legalmente a otra parte.

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