Pre-ejecución hipotecaria
Tabla de contenido
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- ¿Qué es la pre-ejecución hipotecaria?
- Cómo funciona la pre-ejecución hipotecaria
- Ventajas y desventajas
- Consideraciones Especiales
- Alivio hipotecario COVID-19
¿Qué es la pre-ejecución hipotecaria?
La ejecución previa a la ejecución hipotecaria se refiere a la fase inicial de un procedimiento legal que, en última instancia, puede concluir en la recuperación de la propiedad de un prestatario en mora. En la etapa previa a la ejecución hipotecaria, el prestamista presenta un aviso de incumplimiento de la propiedad porque el propietario prestatario ha excedido los términos contractuales por pagos atrasados. Un aviso de incumplimiento informa al propietario prestatario que el prestamista está emprendiendo acciones legales para la ejecución hipotecaria.
La ejecución previa a la ejecución hipotecaria puede ser una fase importante porque el prestamista puede estar abierto a una última negociación de derechos sobre la deuda morosa del prestatario. El prestatario a menudo tiene una última oportunidad para revertir potencialmente el estado de incumplimiento ya sea recuperando pagos atrasados, negociando una modificación o posiblemente optando por vender la propiedad antes de que llegue a un desalojo final por ejecución hipotecaria.
Conclusiones clave
- La ejecución previa a la ejecución hipotecaria generalmente comienza cuando el prestamista presenta un aviso de incumplimiento de la propiedad porque el propietario ha excedido los términos contractuales por pagos atrasados (a menudo, tres meses de atraso o impagos).
- En el período previo a la ejecución hipotecaria, los prestatarios hipotecarios aún pueden tener algunas opciones, como hacer pagos retroactivos, negociar una modificación o concertar una venta corta.
- Las hipotecas respaldadas por el gobierno tienen una moratoria para los procedimientos de indulgencia, desalojos y ejecución hipotecaria debido a la pandemia de Coronavirus. La moratoria federal se ha extendido hasta al menos el 31 de marzo de 2021. Los estados también pueden tener sus propias moratorias de ejecución hipotecaria.
Cómo funciona la pre-ejecución hipotecaria
Cuando un comprador de vivienda obtiene un préstamo para comprar una propiedad, firma un contrato con la institución crediticia para pagar el préstamo hipotecario de acuerdo con un acuerdo contractual, generalmente con cuotas mensuales. Los pagos mensuales generalmente están estructurados para cubrir una parte de los pagos de capital e intereses de la hipoteca.
Los contratos hipotecarios estándar a menudo están estructurados para estar en incumplimiento si un prestatario no realiza los pagos durante tres meses consecutivos. En ese momento, el prestamista generalmente está autorizado por contrato para comenzar antes de la ejecución hipotecaria.
El prestatario recibe una copia de una notificación de incumplimiento, que también se convierte en un asunto de dominio público, a menudo mediante una presentación ante el tribunal. Esta acción inicia el proceso previo a la ejecución hipotecaria, que puede tardar desde semanas hasta más de un año, ya que varía según el estado y está sujeto a un procedimiento judicial. Un prestamista está obligado a pasar por un procedimiento judicial para finalizar un aviso de ejecución hipotecaria y desalojo.
Hay varios pasos estándar para un procedimiento de ejecución hipotecaria. El aviso de incumplimiento da inicio al procedimiento, en la fase previa a la ejecución hipotecaria. En general, el prestamista necesita la aprobación de la corte para su gravamen sobre una propiedad, que debe ser otorgada por un juez.
Los prestamistas suelen estar más dispuestos a negociar pagos retroactivos y posibles modificaciones de préstamos en la etapa previa a la ejecución hipotecaria de un procedimiento para evitar pagar lo que pueden ser costos elevados del procedimiento de ejecución hipotecaria. Si se concede la ejecución hipotecaria y se autoriza un aviso de desalojo por ejecución hipotecaria, el prestamista puede pasar a una subasta pública o venta fiduciaria.
Ventajas y desventajas de la ejecución previa a la ejecución hipotecaria
Una casa se puede vender durante la fase previa a la ejecución hipotecaria, y eso puede ser beneficioso para todas las partes involucradas. Al vender, el propietario puede evitar el daño que tendría una ejecución hipotecaria en su historial crediticio. El comprador generalmente puede enganchar la propiedad por debajo del valor de mercado. La institución crediticia no tiene que pagar los costos de un procedimiento de ejecución hipotecaria y no tiene que vender la propiedad por sí misma.
Sin embargo, vender una propiedad de forma independiente no es necesariamente fácil, sobre todo porque existen requisitos legales y de divulgación que el vendedor debe cumplir. Los compradores de viviendas pre-ejecutadas deberán estar al tanto de cualquier gravamen de propiedad o impuestos no pagados sobre una vivienda porque estos podrían potencialmente transferirse al nuevo propietario sin una divulgación completa o cláusulas debidamente documentadas.
Si el propietario no hace los pagos de la hipoteca vencidos (y en curso), negocia una modificación o vende la casa durante el período previo a la ejecución hipotecaria, al prestamista se le otorgará la autorización de su gravamen sobre la propiedad y luego podrá desalojar la propiedad. propietario, que posteriormente toma medidas para vender la propiedad (generalmente en una subasta). El banco es propietario de la propiedad en este momento y es más probable que intente vender la propiedad a un precio aún más bajo en lugar de mantener sus gastos corrientes, como impuestos y seguros.
Los propietarios de viviendas que enfrentan una ejecución hipotecaria pueden comunicarse con el programa federal Making Home Affordable Program al 888-995-HOPE (888-995-4673) para obtener ayuda para mantener sus casas o, si eso no es posible, reubicarse en una nueva casa.
Consideraciones Especiales
Una vivienda anterior a la ejecución hipotecaria que un prestatario pone a la venta se suele denominar «venta corta». La venta puede ser una transacción privada entre el propietario y el comprador, pero la oferta del comprador generalmente debe ser aprobada por el banco antes de que se pueda finalizar la venta. El precio de compra puede ser menor que el saldo pendiente del préstamo, por lo que se dice que la venta es «corta».
Tenga en cuenta que no todas las ventas al descubierto son anteriores a la ejecución hipotecaria. Los propietarios de viviendas que saben que están en problemas a veces eligen vender sus propiedades por cualquier medio posible antes de llegar a la ejecución previa a la ejecución hipotecaria.
Un comprador puede hacer que se inspeccione una casa antes de la ejecución hipotecaria antes de hacer una oferta por ella. El comprador podría ser un inversionista que busca comprar la propiedad por menos de su valor justo de mercado y luego venderla a un precio más alto para obtener una ganancia.
Las ventas cortas de bienes raíces pueden ser un buen negocio para un comprador, pero los compradores deben asegurarse de que se cumplan todas las legalidades.
Si el propietario pone la propiedad a la venta a través de un agente de bienes raíces, los posibles compradores se comunicarán con el agente de la lista. En cualquier venta corta, es probable que el banco prestamista deba participar y contratar a uno o más corredores de bienes raíces o abogados propios, especialmente para preparar una opinión sobre el precio del corredor.
La discriminación en los préstamos hipotecarios es ilegal. Oficina de Protección Financiera del Consumidor o ante elDepartamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de losEE. UU. (HUD)
Alivio hipotecario debido a la pandemia COVID-19
Gracias a laLey de Ayuda, Alivio y Seguridad Económica para el Coronavirus (CARES), promulgada el 27 de marzo de 2020, se implementó una moratoria de desalojo y ejecución hipotecaria para las hipotecas respaldadas por el gobierno hasta el 31 de diciembre de 2020 y luego se extendió hasta enero.. 31, 2021. La moratoria se extendió aún más por orden ejecutiva del presidente Biden en su primer día en el cargo hasta al menos el 31 de marzo de 2021. Si se aprueba una reclamación, los prestatarios hipotecarios respaldados por el gobierno pueden diferir los pagos hasta 360 días, evitar cargos por pagos atrasados, evitar el desalojo de su hogar, aplazar cualquier procedimiento de ejecución hipotecaria que ya esté en proceso y detener la fase previa a la ejecución hipotecaria para cualquier nuevo procedimiento.
Se ha recomendado a los prestamistas privados que trabajen con los prestatarios, haciendo que las modificaciones de préstamos sean más accesibles. Las tasas también han caído a mínimos sin precedentes, lo que hace que el refinanciamiento sea una opción viable para cualquier prestatario hipotecario que no haya refinanciado previamente en los últimos meses y esté autorizado contractualmente a hacerlo según los términos hipotecarios actuales.