20 abril 2021 3:50

Reglas fiscales para alquilar su casa de vacaciones

Los propietarios de viviendas vacacionales pueden optar por alquilar sus propiedades para compensar los gastos de propiedad o para generar ingresos. Como resultado, los propietarios de casas de vacaciones podrían tener derecho a ciertos beneficios fiscales que pueden ayudar a que su casa de vacaciones sea más asequible.

Sin embargo, las exenciones fiscales están supeditadas al cumplimiento de varios requisitos, incluido el número de días al año en que se alquila la propiedad. Comprender las reglas fiscales de antemano puede ayudar a los propietarios de viviendas de vacaciones a aprovechar las exenciones fiscales y evitar sorpresas costosas en la época de impuestos.

Conclusiones clave

  • Los propietarios de casas de vacaciones que alquilan sus propiedades pueden obtener beneficios fiscales para ayudar a que la casa de vacaciones sea más asequible.
  • Las exenciones fiscales dependen del cumplimiento de los requisitos del IRS, que pueden incluir la cantidad de días que el propietario alquila o usa personalmente.
  • Una propiedad de vacaciones se puede alquilar por hasta dos semanas (14 noches) cada año sin la necesidad de informar los ingresos por alquiler.

Comprensión de las reglas fiscales para alquilar una casa de vacaciones

Si un propietario recibe ingresos por alquiler, el Servicio de Impuestos Internos (IRS) grava los ingresos. Sin embargo, el propietario normalmente puede deducir ciertos gastos. El monto total de los gastos reduce la renta imponible del alquiler para el propietario.

Los propietarios de viviendas vacacionales tienen reglas específicas que deben seguirse para que el propietario pueda deducir los gastos relacionados con la propiedad de alquiler. A continuación se muestra una descripción general de los requisitos y reglas para las deducciones de impuestos para casas de vacaciones.

La regla de los 14 días o del 10%

Los beneficios fiscales a los que puede tener derecho un propietario dependen de la cantidad de días por año que se alquila la propiedad y de cuánto tiempo pasa el propietario en la casa. Si la casa de vacaciones se utiliza exclusivamente para el disfrute personal del propietario (y no se alquila en ningún momento durante el año), el propietario generalmente puede deducir los impuestos sobre la propiedad inmobiliaria y los intereses de la hipoteca de una vivienda.

Al igual que una residencia principal, los costos asociados con el seguro, el mantenimiento y los servicios públicos no se pueden amortizar. Si la casa se utiliza con fines de alquiler, el propietario se clasificará en una de tres categorías.

Propiedad alquilada por 14 días o menos cada año

De acuerdo con las reglas del IRS, una propiedad de vacaciones se puede alquilar por hasta dos semanas (14 noches) cada año sin la necesidad de informar los ingresos por alquiler. En este caso, la casa todavía se considera una residencia personal, por lo que el propietario puede deducir los intereses hipotecarios y los impuestos a la propiedad en un Anexo A según las reglas estándar de la segunda vivienda. Sin embargo, el propietario no puede deducir ningún gasto como gastos de alquiler.

Esta exención de impuestos a veces se denomina «exención de maestros», ya que los propietarios cercanos al Augusta National Golf Club pueden ganar hasta $ 20,000 alquilando sus casas durante el torneo anual sin tener que declarar los ingresos en sus declaraciones de impuestos.

Alquilado por más de 15 días y usado por menos de 14 días

En este caso, la propiedad se considera una propiedad de alquiler y las actividades de alquiler se consideran un negocio. Todos los ingresos por alquiler deben informarse al IRS, y el propietario puede deducir ciertos gastos de alquiler, incluidos los siguientes:

  • Tarifas pagadas a los administradores de propiedades
  • Primas de seguros
  • Gastos de mantenimiento
  • Intereses hipotecarios
  • Impuestos de propiedad
  • Utilidades
  • Depreciación

El monto de los gastos de alquiler que se pueden deducir se basa en el porcentaje de días que se alquiló la casa de vacaciones, llamados «días de alquiler». Los gastos deducibles se calculan dividiendo el número de días que se alquiló la vivienda por el número total de días que se utilizó la vivienda: días de alquiler más días de uso personal.

Por ejemplo, si una casa de vacaciones tuvo 120 días totales de uso y 100 de esos días fueron días de alquiler, el 83% de los gastos (100 días de alquiler / 120 días totales de uso) se pueden deducir de los ingresos por alquiler. La parte del alquiler de los gastos que exceda los ingresos por alquiler no se puede deducir. El propietario no podría deducir el 17% restante de los gastos de alquiler.

Además de deducir los gastos de alquiler, los propietarios pueden deducir hasta $ 25,000 cada año en pérdidas, según el ingreso bruto ajustado (AGI) del propietario, y las pérdidas pasivas pueden amortizarse si administran la propiedad ellos mismos. Una pérdida pasiva es una pérdida que puede deducirse si el contribuyente no participa materialmente en la propiedad de alquiler.

El propietario usa la propiedad durante más de 14 días o el 10% del total de días en que se alquiló la casa

Si los días personales exceden los 14 días o el 10% de la cantidad de días que se alquila la casa, el que sea mayor, el IRS considera que la propiedad es una residencia personal y la pérdida de alquiler no se puede deducir. Los gastos de alquiler, hasta el nivel de ingresos por alquiler, así como los impuestos sobre la propiedad y los intereses hipotecarios, aún pueden deducirse.

Dado que el límite de 14 días puede tener un efecto dramático en los impuestos, es importante realizar un seguimiento y documentar los días de uso personal en comparación con los días utilizados para reparaciones y mantenimiento. Según el IRS, los días de uso personal pueden incluir:

Cualquier día que pase trabajando sustancialmente a tiempo completo reparando y manteniendo (no mejorando) su propiedad no se cuenta como un día de uso personal. No cuente ese día como un día de uso personal, incluso si los miembros de la familia usan la propiedad con fines recreativos el mismo día.

La línea de fondo

Los propietarios que alquilan casas de vacaciones pueden aprovechar ciertos beneficios fiscales, lo que hace que una segunda casa sea más asequible. Las leyes tributarias brindan beneficios muy diferentes, dependiendo de la cantidad de días que la propiedad se alquila cada año y la cantidad de tiempo que el propietario usa la casa.

Dado que las leyes tributarias pueden ser complejas y cambiar con frecuencia, puede ser útil consultar con un especialista tributario calificado para obtener una comprensión integral de las leyes tributarias y determinar el mejor enfoque para alquilar su casa de vacaciones.

 

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