Arrendamiento progresivo
¿Qué es un contrato de arrendamiento progresivo?
Un arrendamiento escalonado es un contrato que establece aumentos de precio futuros para el arrendatario en momentos determinados a lo largo de la vida del contrato. Los arrendamientos escalonados están destinados a proteger al propietario de los riesgos que presentan la inflación o un mercado en alza para un arrendamiento a largo plazo. Dicho arrendamiento puede especificar, por ejemplo, un aumento del 3% en la tasa de arrendamiento base cada 18 meses.
Conclusiones clave
- Un contrato de arrendamiento escalonado incluye aumentos predeterminados en los pagos de alquiler que se acuerdan al firmar el contrato de arrendamiento.
- El aumento permite a los propietarios anticipar el aumento de los costos o los efectos de la inflación que podrían ocurrir en el futuro.
- Este tipo de provisión se ve con mayor frecuencia en arrendamientos comerciales de varios años y rara vez se encuentra en bienes raíces residenciales.
Comprensión de los arrendamientos progresivos
Los arrendamientos progresivos se emplean normalmente en arrendamientos a más largo plazo que abarcan varios años. En estas situaciones, el arrendador (es decir, el arrendador) asume una cantidad significativa de riesgo al fijar una tasa de arrendamiento. El precio al que se firma el contrato de arrendamiento puede no tener sentido si las tarifas de alquiler o elvalor de la propiedad en el área aumentan significativamente durante el período de arrendamiento. Además, los arrendamientos comerciales pueden presentar responsabilidades para el arrendador que también pueden aumentar inesperadamente, como el aumento de los costos de mantenimiento del edificio debido a los precios laborales más altos.
Los arrendamientos escalonados se utilizan casi exclusivamente para propiedades comerciales. En bienes raíces residenciales, ya sean casas, condominios o apartamentos, los arrendadores pueden mitigar los riesgos de inflación y precios mediante el enfoque a corto plazo de un contrato de alquiler. El plazo estándar del contrato de alquiler residencial es generalmente de un año, aunque algunos pueden ser por períodos más cortos o de hasta dos años.3 En el sector inmobiliario comercial e industrial, sin embargo, las empresas exigen arrendamientos a largo plazo debido a los costos que implica el establecimiento de operaciones, el valor de establecer una ubicación bien conocida y la necesidad de un costo anual predecible.. Los términos varían según el mercado inmobiliario. En Austin, Texas, por ejemplo, la firma de bienes raíces comerciales Aquila dice que «debido a que Austin es uno de los mercados más competitivos y de más rápido crecimiento en el país, los propietarios solicitan actualmente plazos de arrendamiento de entre tres y diez años».
Si bien los contratos de alquiler tienden a ser estándar, índice de precios al consumidor (IPC). Estos también se conocen como «arrendamientos indexados».
En un arrendamiento comercial intensivo, el arrendatario y el arrendador tienen diferentes incentivos. El primero quiere estabilidad y bajo costo, mientras que el segundo quiere estar lo más cerca posible de la tasa de mercado durante el plazo del arrendamiento.
Las cláusulas adicionales en el contrato pueden afectar las tarifas de aumento, como un límite máximo de aumento anual o un requisito de aumento mínimo. A través de la negociación, ambas partes pueden terminar con un contrato de arrendamiento que no enriquecerá ni empobrecerá injustamente a uno ni al otro.
Consideraciones especiales: arrendamiento de equipos avanzados
Los arrendamientos progresivos también se utilizan en términos de arrendamiento de equipos. Aunque la definición es similar — aumentos periódicos en la tasa de arrendamiento — el propósito del arrendamiento de equipo elevador es darle tiempo al arrendatario para tener el equipo y obtener ingresos para pagar la tasa de arrendamiento más alta. Los arrendamientos intensivos para equipos están diseñados para ayudar a las empresas con problemas de liquidez a expandirse al aplazar los costos totales de arrendamiento en el futuro. Por supuesto, generalmente existe una prima sobre las tarifas de arrendamiento estándar que compensa al arrendador por los ingresos perdidos al principio del contrato.