Índice Nacional de Precios de Vivienda S&P CoreLogic Case-Shiller
¿Qué es el índice nacional de precios de viviendas S&P CoreLogic Case-Shiller?
El índice nacional de precios de vivienda S&P CoreLogic Case-Shiller mide el cambio en el valor del mercado de vivienda residencial de EE. UU. Mediante el seguimiento del precio de compra y el valor de reventa de viviendas unifamiliares que se han sometido a un mínimo de dos transacciones en condiciones de plena competencia. El índice, ampliamente visto como un barómetro del mercado inmobiliario de Estados Unidos y la economía en general, lleva el nombre de dos de sus creadores: Karl Case y Robert Shiller.
Conclusiones clave
- El índice nacional de precios de viviendas S&P CoreLogic Case-Shiller mide el cambio en el valor del mercado de viviendas residenciales de EE. UU.
- Para ello, realiza un seguimiento del precio de compra y el valor de reventa de las viviendas unifamiliares que se han sometido a un mínimo de dos transacciones en condiciones de plena competencia.
- El índice se desarrolló en la década de 1980 y se ha convertido en un barómetro ampliamente utilizado y respetado del mercado inmobiliario de Estados Unidos y la economía en general.
Comprensión del índice nacional de precios de viviendas S&P CoreLogic Case-Shiller
El índice Case-Shiller fue desarrollado en la década de 1980 por tres economistas : Allan Weiss, Karl Case y Robert Shiller. Desde entonces, se ha convertido en un barómetro ampliamente utilizado y respetado del mercado inmobiliario estadounidense y también de la economía en general.
La condición del mercado de la vivienda y la economía en general están interconectadas de muchas maneras. Cuando los precios de las propiedades inmobiliarias suben, los propietarios suelen soltar los hilos de su bolsillo. Los desarrolladores también crecen en confianza, impulsando el producto interno bruto (PIB) al invertir más en nuevas tierras, materiales y empleos para construir nuevas casas.
Los inversores pueden aprovechar los cambios en los precios de las viviendas de forma indirecta al invertir en futuros y opciones del índice de precios de viviendas de S&P Case-Shiller.
La mayoría de las casas estadounidenses están ocupadas por sus propietarios, por lo que mirar los índices de precios de la vivienda puede proporcionar una buena idea de cuánto dinero circula en la economía. Esto significa que el índice nacional de precios de viviendas S&P CoreLogic Case-Shiller, una de las medidas de valoración de viviendas más reconocidas en los EE. UU., Es supervisado muy de cerca por economistas e inversores.
El índice de precios de viviendas de Case Shiller promedió 164,27 desde 2000 hasta 2019, según Trading Economics, alcanzando un máximo histórico de 217,65 en junio de 2019 y un mínimo histórico de 100 en enero de 2000.
Tipos de S&P CoreLogic Case-Shiller National Home Price Index
El índice nacional de precios de viviendas S&P CoreLogic Case-Shiller se divide en varios índices diferentes, lo que permite comparar los promedios nacionales con las áreas metropolitanas individuales. Los índices son los siguientes:
- El índice nacional de precios de la vivienda, que cubre nueve divisiones principales del censo. Este índice en particular se calcula trimestralmente y se publica el último martes de febrero, mayo, agosto y noviembre.
- El índice compuesto de 10 ciudades, que cubre Boston, Chicago, Denver, Las Vegas, Los Ángeles, Miami, Nueva York, San Diego, San Francisco y Washington, DC.
- El índice compuesto de 20 ciudades, incluidas todas las ciudades anteriores más Atlanta, Charlotte, Cleveland, Dallas, Detroit, Minneapolis, Phoenix, Portland (Oregón), Seattle y Tampa.
- Veinte índices de áreas metropolitanas individuales para cada una de las ciudades enumeradas anteriormente.
Todos los índices, excepto el índice nacional, se publican el último martes de cada mes a las 9 am, hora estándar del este (EST).
El método del índice nacional de precios de viviendas S&P CoreLogic Case-Shiller
Según S&P, los índices se componen utilizando la siguiente metodología:
- Método de venta repetida : cada índice mide los cambios en los precios de las residencias unifamiliares independientes utilizando la técnica de precios de venta repetida.
- Enfoque de índice: Los índices se basan en cambios observados en los precios de las viviendas y están diseñados para medir aumentos o disminuciones en el valor de mercado de bienes raíces residenciales en 20 áreas estadísticas metropolitanas definidas (MSA) y tres niveles de precios: bajo, medio y alto.
- Creación de pares de ventas: el movimiento en el precio de las viviendas unifamiliares se mide mediante la recopilación de datos sobre los precios de venta reales. Cuando se revende una casa, el nuevo precio de venta se iguala a su primer precio de venta. Estos dos puntos de datos se denominan «par de venta» y la diferencia en el par de venta se mide y registra. Los pares de ventas están diseñados para producir el cambio de precio de la misma casa, manteniendo constante la calidad y el tamaño de cada casa.
- La ponderación de los pares de ventas: los índices están ponderados por valor y están diseñados para controlar el cambio de calidad en las viviendas que se miden. A los pares de ventas se les asignan pesos para tener en cuenta las fluctuaciones en el precio que se pueden atribuir a factores como la remodelación extensa de la casa, agregar una adición a la casa o negligencia extrema. También se consideran los intervalos de tiempo entre ventas.
- Promedio móvil de tres meses: los índices se calculan mensualmente, utilizando un algoritmo de promedio móvil de tres meses. Los pares de ventas de viviendas se acumulan en períodos de tres meses consecutivos.
Limitaciones del índice nacional de precios de viviendas S&P CoreLogic Case-Shiller
Los índices S&P CoreLogic Case-Shiller no cubren todo. Las excepciones obvias incluyen nuevas construcciones, condominios y cooperativas, viviendas multifamiliares y otras propiedades que no pueden identificarse como unifamiliares.
También vale la pena tener en cuenta que hay un desfase de dos meses en los datos que se reportan, por lo que un informe emitido en mayo, por ejemplo, solo cubriría las ventas de viviendas hasta marzo.
Consideraciones Especiales
Los índices Case-Shiller son quizás los rastreadores más conocidos de los precios de las propiedades residenciales. Sin embargo, hay varios índices alternativos disponibles que los inversores también pueden utilizar para realizar un seguimiento de las fluctuaciones de valoración de bienes raíces.
En los EE. UU., Incluyen el índice de precios de la vivienda (HPI) de la Agencia Federal de Financiamiento de la Vivienda (FHFA), el índice de precios de la vivienda LoanPerformance de First American CoreLogic y el índice de precios de la vivienda IAS360. Cada índice difiere en términos de los criterios que utiliza.