Hipoteca de apreciación compartida (SAM)

¿Qué es una hipoteca de apreciación compartida (SAM)?

Una hipoteca de apreciación compartida (SAM) es cuando el prestatario o comprador de una vivienda comparte un porcentaje de la apreciación del valor de la vivienda con el prestamista. A cambio de esta compensación adicional, el prestamista se compromete a cobrar una tasa de interés inferior a la tasa de interés vigente en el mercado.

Comprensión de una hipoteca de apreciación compartida

Una hipoteca de apreciación compartida (SAM) difiere de una hipoteca regular durante la reventa de la propiedad. Con una hipoteca estándar, el prestatario paga al prestamista el principal adeudado por el préstamo más los intereses durante un número determinado de años. Cuando el prestatario vende la casa, los ingresos de la venta se utilizan para pagar la hipoteca si todavía hay un saldo adeudado al banco.

Como ejemplo, digamos que un propietario financió $ 300,000 y, al final de la hipoteca, el prestatario ha pagado el préstamo. Supongamos que el valor de la vivienda ha aumentado de $ 300 000 a $ 360 000 o el 20%. El prestatario se queda con la ganancia del 20%, así como con el producto de la venta.

Con un SAM, el prestatario acepta dar una parte del valor apreciado de la vivienda al prestamista cuando el prestatario vende la vivienda, además de liquidar la hipoteca. La cantidad apreciada que se paga al banco se llama interés contingente porque le está dando al prestamista un interés en el valor apreciado de la propiedad. El interés contingente se acuerda por adelantado y se debe al prestamista al vender la propiedad. El banco generalmente ofrecerá una tasa de interés más baja en un SAM.

Usando nuestro ejemplo anterior, digamos que el prestatario suscribió una hipoteca de apreciación compartida con el banco, que tiene una cláusula contingente del 25%. Si recuerda, el valor de la casa se apreció de $ 300,000 a $ 360,000 para una ganancia de valor de $ 60,000. Según las pautas de SAM, el propietario pagaría al banco el 25% o $ 15,000 de la apreciación de $ 60,000 en valor.

Variaciones de las hipotecas de apreciación compartida

Las hipotecas de apreciación compartida pueden tener varios contingentes incorporados. Un SAM podría incluir una cláusula de eliminación gradual mediante la cual podría eliminarse por completo o reducir el porcentaje pagado al prestamista con el tiempo. La cláusula anima al propietario a no vender la propiedad y devolver el préstamo hipotecario. Con algunas cláusulas, el interés contingente podría eliminarse por completo, por lo que el propietario no debe nada en el momento de la venta.

Otra variación de la cláusula de eliminación gradual puede estipular que el prestatario paga un porcentaje de la apreciación del precio de la vivienda solo si la vivienda se vende dentro de los primeros años. Un término típico de eliminación gradual estipularía que el 25% de la apreciación del valor se pagará al prestamista si el prestatario vende dentro de los cinco años.

La situación ideal para el prestatario sería quedarse con la casa durante cinco años y si hay un aumento en el valor, venderla después del quinto año, ya que el prestatario se quedaría con toda la apreciación del precio. Sin embargo, puede haber riesgos para el prestatario. Si un prestatario no vende la casa y retiene la propiedad hasta que finaliza la hipoteca, es posible que aún tenga que pagar al banco su parte del valor apreciado, si no hay una cláusula de eliminación.

Por otro lado, los SAM ayudan a los prestamistas a recuperar los intereses perdidos si un prestatario vende la propiedad antes de liquidar la hipoteca. Los bancos ganan dinero con los intereses cobrados por un préstamo hipotecario y, si un comprador vende la casa, el banco pierde los pagos de intereses futuros. Una hipoteca de apreciación compartida ayuda a compensar parte de la pérdida de intereses del préstamo si se vende la propiedad.

Hipotecas de apreciación compartida en la práctica

Las hipotecas de revalorización compartida se utilizan a veces con inversores inmobiliarios y aficionados a la vivienda. Flippers son aquellos inversores que compran y renuevan una propiedad con la esperanza de obtener ganancias. Los SAM para aletas tienden a funcionar mejor en un mercado inmobiliario en alza. Sin embargo, este tipo de préstamo hipotecario a menudo tiene un límite de tiempo para el reembolso del saldo. Las propiedades que no se venden antes de la fecha límite generalmente tienen refinanciamiento del saldo restante a la tasa de mercado vigente.

Otro uso de una hipoteca de apreciación compartida es cuando un préstamo hipotecario excede el valor de la casa, o está bajo el agua. Una hipoteca subacuática puede ocurrir si el mercado de la vivienda declinó después de la compra de la vivienda. El banco podría ofrecer una modificación de préstamo para reducir la deuda hipotecaria para igualar el valor de mercado más bajo de la vivienda. A cambio, el banco podría solicitar que el préstamo se modifique a una hipoteca de apreciación compartida.

Sin embargo, puede haber varios problemas fiscales con las SAM, por lo que los prestamistas podrían no recibir el mismo tratamiento fiscal por la ganancia apreciada que los prestatarios. Como resultado, es importante ponerse en contacto con un asesor fiscal o un contador para que le ayude a determinar si vale la pena buscar una hipoteca de apreciación compartida.