Deuda de segundo gravamen

¿Qué es la deuda de segundo gravamen?

La deuda de segundo gravamen es un préstamo que se produce después de que ya se ha establecido un primer gravamen. Posteriormente, se refiere a la clasificación de la deuda en caso de quiebra y liquidación después de que la deuda de primer gravamen haya sido reembolsada por completo. Otro término para este tipo de instrumento de deuda sea menor o subordinado deuda.

Estas deudas tienen una prioridad de pago menor que la de otras deudas, senior o de mayor rango. En otras palabras, el segundo gravamen es el segundo en la fila para ser reembolsado en su totalidad en el caso de insolvencia del prestatario. Solo después de que se haya satisfecho toda la deuda principal, como préstamos y bonos, se puede pagar la deuda de segundo gravamen. Por lo tanto, los inversores en deuda subordinada deben conocer su posición en la línea para recibir el reembolso total del principal en caso de insolvencia del negocio subyacente.

Explicación de la deuda de segundo gravamen

La deuda de segundo gravamen tiene un derecho subordinado a la garantía comprometida para garantizar un préstamo. En una liquidación forzosa, la deuda junior puede recibir el producto de la venta de los activos comprometidos para garantizar el préstamo, pero solo después de que los tenedores de deuda senior hayan recibido el pago. Debido a la llamada subordinada sobre las garantías pignoradas, los gravámenes secundarios conllevan más riesgo para los prestamistas e inversores que la deuda senior. Como resultado de este riesgo elevado, estos préstamos suelen tener tasas de endeudamiento más altas y siguen procesos de aprobación más estrictos.

Si un prestatario incumple con un préstamo garantizado, el titular del gravamen principal puede recibir el 100% del saldo del préstamo de la venta de los activos subyacentes. Sin embargo, el tenedor del segundo gravamen puede recibir solo una fracción del monto pendiente del préstamo.

Por ejemplo, si un prestatario no paga un préstamo inmobiliario con una segunda hipoteca, los acreedores pueden ejecutar la ejecución hipotecaria y vender la casa. Después del pago total del saldo de la primera hipoteca, la distribución de cualquier producto restante va al prestamista de la segunda hipoteca.

Riesgos del prestamista de segundo gravamen

El riesgo principal para los prestamistas que plantean las hipotecas de segundo gravamen es una garantía insuficiente en caso de incumplimiento o declaración de quiebra. Durante el proceso de solicitud, los prestamistas de segundo gravamen generalmente evalúan muchos de los mismos factores y proporciones financieras que los prestamistas de primer gravamen. Estas métricas financieras incluyen puntajes crediticios, ganancias y flujo de efectivo. Los prestamistas también revisan la relación deuda-ingresos de un prestatario, que muestra el porcentaje de ingresos mensuales dedicado al pago de deudas. Por lo general, los prestatarios con bajo riesgo de incumplimiento reciben condiciones crediticias favorables que dan como resultado tasas de interés más bajas.

Para mitigar el riesgo, los prestamistas de segundo gravamen también deben determinar la cantidad de capital disponible en exceso del saldo adeudado de la deuda senior. La equidad es la diferencia entre el valor de mercado del activo subyacente menos los préstamos pendientes sobre ese activo.

Por ejemplo, si una empresa tiene un primer gravamen pendiente de $ 1,000,000 sobre un edificio y la estructura tiene un valor tasado de $ 2,500,000, quedan $ 1,500,000 en capital. En este caso, el prestamista de segundo gravamen puede aprobar un préstamo por solo una parte del capital en circulación, digamos $ 750,000—50%. Además, el titular del primer gravamen puede tener estipulaciones en sus términos de crédito que establezcan restricciones con respecto a si la empresa puede asumir una deuda adicional o una segunda hipoteca sobre el edificio.

Otros cálculos que un prestamista revisa durante el proceso de préstamo incluyen el valor de mercado del edificio, la posibilidad de que el activo subyacente pierda valor y el costo de liquidación. Los prestamistas pueden restringir el tamaño de los préstamos secundarios para garantizar que el saldo acumulado de la deuda pendiente sea significativamente menor que el valor de la garantía subyacente.

Los prestamistas suelen incluir convenios en términos de crédito. Estos convenios imponen restricciones y describen requisitos específicos para el prestatario. Si una empresa se atrasa en los pagos, se activan convenios de préstamos que podrían requerir la venta de activos para pagar la deuda.

Riesgos del inversor de segundo gravamen

Aunque a los inversores en deuda de segundo gravamen se les paga antes que a los accionistas comunes en el caso de la desaparición de una empresa, la deuda junior tiene sus riesgos. Si la empresa emisora ​​es insolvente y, a través del proceso de liquidación, no hay suficientes activos disponibles para pagar tanto la deuda senior como la junior, los inversionistas de segundo gravamen incurrirán en la pérdida.

Aunque la deuda junior puede ofrecer a los inversores una tasa de interés más alta que la deuda tradicional de tasa fija, los inversores deben conocer la viabilidad financiera de la empresa emisora ​​y la probabilidad de que se reembolse.

Riesgos del prestatario del segundo gravamen

La deuda junior puede ser en forma de préstamos de un banco o mediante la venta de bonos a inversores. Los prestatarios pueden utilizar gravámenes secundarios para acceder a la equidad de la propiedad o para agregar capital al balance general de una empresa. Prometer activos para garantizar un segundo gravamen también representa un riesgo para el prestatario.

Independientemente de las razones del segundo préstamo, si el prestatario se retrasa en el pago de la deuda, ese prestamista puede iniciar procedimientos para forzar la venta del activo pignorado.

Por ejemplo, si un propietario tiene una segunda hipoteca en mora, el banco puede comenzar el proceso de ejecución hipotecaria. La ejecución hipotecaria es un proceso legal en el que un prestamista toma el control de la propiedad y comienza el proceso de venta del activo. La ejecución hipotecaria ocurre cuando un prestatario no puede realizar  los pagos completos y programados de capital e intereses como se describe en el contrato de hipoteca.

Las empresas generalmente tienen una gama más amplia de activos para pignorar como garantía, incluidos bienes inmuebles, equipos y sus cuentas por cobrar. Al igual que una segunda hipoteca sobre una casa, una empresa puede correr el riesgo de perder activos por liquidación si el prestamista de segundo gravamen realiza la ejecución hipotecaria.

Pros

• La deuda junior paga una tasa de interés más alta
• Durante la liquidación, el segundo gravamen se paga antes que los accionistas comunes.
• Agregar un segundo préstamo de gravamen puede brindar acceso a capital

Contras

• En una liquidación, es posible que la deuda junior no reciba el pago completo
• El reembolso depende de la viabilidad financiera de la empresa emisora.
• Es posible que se garantice una garantía insuficiente a la deuda.

Resultados de la morosidad de préstamos

Tanto las empresas como las personas tienen un puntaje crediticio que clasifica su capacidad para pagar los préstamos. Una puntuación de crédito es un número estadístico que evalúa la solvencia de un prestatario teniendo en cuenta el historial crediticio del prestatario.

Si una persona se atrasa en los pagos o incumple con un préstamo, su puntaje crediticio se reducirá. Los puntajes bajos hacen que sea más difícil para estos prestatarios pedir prestado en un día posterior y pueden afectar su capacidad para obtener empleo, apartamentos y artículos como teléfonos celulares.

Para una empresa, un historial crediticio negativo puede significar que tendrá dificultades para encontrar compradores de bonos futuros que puedan emitir sin ofrecer una tasa de cupón elevada. Además, muchas empresas utilizan líneas de crédito de capital de trabajo para la operación de sus negocios. Por ejemplo, una empresa puede pedir prestado de una línea de crédito (LOC) para comprar inventario. Una vez que reciben el pago por sus productos terminados, pagan el LOC y comienzan el proceso nuevamente para el próximo ciclo de ventas.

Otro resultado del incumplimiento de una empresa es el impacto en el flujo de caja de la empresa. El flujo de efectivo es una medida de cuánto efectivo genera una empresa para ejecutar sus operaciones y cumplir con sus obligaciones. Como resultado del mayor costo del servicio de la deuda y los gastos por intereses de las tasas de interés más altas, el flujo de efectivo se reduce.

Ejemplo del mundo real

Como ejemplo, digamos que Ford Motor Company (F) tiene un préstamo pendiente en una de sus fábricas que produce camiones. El préstamo es de aproximadamente $ 10,000,000 mientras que el edificio y la propiedad tienen un valor de $ 22,000,000 según una evaluación reciente de su valor de mercado. Como resultado, la compañía tiene $ 12,000,000 en capital disponible ($ 22,000,000 – $ 10,000,000).

El préstamo pendiente de $ 10,000,000 es deuda senior y es la primera prioridad a pagar en caso de incumplimiento o liquidación de la empresa. A cambio de ser el primer titular del gravamen, el banco cobra un interés del 2% sobre el pagaré de $ 10,000,000.

Ford busca tomar una segunda hipoteca —en esencia, un segundo gravamen— sobre la propiedad de otro banco. Sin embargo, el segundo banco solo prestará el 50% del capital restante para la deuda de segundo gravamen. Como resultado, Ford puede pedir prestados $ 6,000,000.

Suponga que ocurre una recesión, que reduce no solo los ingresos de la empresa por las ventas de camiones, sino también el valor de la propiedad. Si la empresa no paga sus deudas, cualquiera de los prestamistas puede iniciar la liquidación para satisfacer el préstamo. Después de la liquidación y el pago del saldo del primer préstamo de $ 10,000,000, la compañía tiene solo $ 5,000,000 en fondos restantes. Como deuda secundaria, el segundo banco no puede recibir el monto total del segundo gravamen.