Activador refundido

¿Qué es un disparador refundido?

Un activador refundido es una cláusula en un contrato de préstamo que pone en marcha una modificación no programada del cronograma de amortización restante del préstamo, como su tabla de pago, en caso de que se cumplan ciertas condiciones.

Comprender el desencadenante de refundición

Los desencadenantes de refundición no deben confundirse con una refundición de hipoteca. En este último, se recalcula y ajusta un calendario de amortización en función de los cambios en los pagos de principal. Por ejemplo, una hipoteca se puede refundir si el monto principal está parcialmente pagado por adelantado.

Un activador refundido esencialmente cambia el alcance del programa de amortización para asegurar el pago a tiempo. En particular, la cláusula habla de hipotecas de amortización negativa. Por definición, una amortización negativa ocurre cuando el saldo del principal de un préstamo aumenta porque un prestatario no realizó los pagos que cubren los intereses adeudados. El interés restante adeuda se agrega al capital del préstamo. Cuando el saldo del principal pendiente de la hipoteca aumenta a un cierto porcentaje, normalmente entre el 110% y el 125% del saldo del principal original de la hipoteca, el disparador entra en vigor y la refundición entra en vigor.

La amortización negativa puede ocurrir con ciertos tipos de hipotecas de tasa ajustable (ARM), incluidas  las hipotecas de tasa ajustable con opción de pago. Estas hipotecas permiten a los prestatarios varias formas diferentes de liquidar la hipoteca, como pagar todo el capital y los intereses, pagar solo los intereses o pagar solo una parte de los intereses. Si bien el prestatario puede apreciar las diferentes opciones de pago con una opción ARM, el prestatario podría terminar pagando más a largo plazo.

Relanzar factores desencadenantes y riesgos

Un disparador refundido presenta ciertos riesgos con los que los prestatarios deben familiarizarse a medida que inician el proceso de solicitud de hipoteca, porque la falta de comprensión podría crear dificultades financieras reales.

Cuando una hipoteca de tasa ajustable con opción de pago alcanza su límite de amortización negativo  y desencadena una modificación no programada, es probable que el pago mensual aumente sustancialmente, lo que resultará en un impacto de pago. El pago asequible que pagó el prestatario podría convertirse en una carga financiera significativa si la tasa de la ARM se ajusta y requiere un pago mensual mayor. En un escenario extremo, el pago podría aumentar hasta el punto en que el prestatario no tenga más remedio que dejar de pagar la deuda.

En particular, incluso un aumento modesto en las tasas de interés, dependiendo del nivel del límite de amortización negativo de la hipoteca, podría causar una refundición no programada varios meses antes del Mes 61, que suele ser la primera refundición programada en una opción de pago ARM. Es un procedimiento operativo estándar para que un préstamo ARM con opción se reformule cada cinco o 10 años, por lo que el mes 61 es un marcador importante en el camino hacia el pago del préstamo. Es entonces cuando se calcula un nuevo pago mínimo. Se pagará en el mes 61 según la tasa totalmente indexada, el plazo restante del préstamo y el saldo del préstamo en ese momento.

Ejemplo de disparador refundido

Los desencadenantes de refundición se asocian más comúnmente con préstamos que están vinculados a tasas ajustables. Esto se debe principalmente a que las cláusulas de activación permiten cambios en el plazo y el calendario de pagos del préstamo. Por ejemplo, si un prestatario tiene un préstamo ARM a 10 años y no realiza un par de pagos, el activador refundido ayuda a reajustar su calendario y monto de pago.

De manera similar, si las tasas de interés continúan aumentando incluso cuando el prestatario realiza el pago de la cantidad mínima requerida, entonces el límite de amortización negativo entra en acción y el prestatario puede verse afectado por el pago de multas.