Lo que debe saber sobre la valoración de bienes raíces
Tabla de contenido
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- Conceptos básicos de valoración
- Métodos de tasación
- La línea de fondo
La estimación del valor de los bienes raíces es necesaria para una variedad de esfuerzos, que incluyen financiamiento, listado de ventas, análisis de inversiones, seguro de propiedad e impuestos. Pero para la mayoría de las personas, determinar el precio inicial o de compra de un bien inmueble es la aplicación más útil de la valoración inmobiliaria. Este artículo proporcionará una introducción a los conceptos y métodos básicos de valoración de bienes raíces, particularmente en lo que respecta a las ventas.
Conclusiones clave
- Valorar los bienes raíces es difícil ya que cada propiedad tiene características únicas como ubicación, tamaño del lote, plano de planta y comodidades.
- Los conceptos generales del mercado inmobiliario como la oferta y la demanda en una región determinada ciertamente influirán en el valor total de una propiedad en particular.
- Sin embargo, las propiedades individuales deben estar sujetas a tasación, utilizando uno de varios métodos, para determinar un valor razonable.
Conceptos básicos de valoración
Técnicamente hablando, el valor de una propiedad se define como el valor presente de los beneficios futuros que surgen de la propiedad de la propiedad. A diferencia de muchos bienes de consumo que se utilizan rápidamente, los beneficios de los bienes inmuebles generalmente se obtienen durante un largo período de tiempo. Por lo tanto, una estimación del valor de una propiedad debe tener en cuenta las tendencias económicas y sociales, así como los controles o regulaciones gubernamentales y las condiciones ambientales que pueden influir en los cuatro elementos del valor:
- Demanda : el deseo o la necesidad de propiedad respaldada por los medios financieros para satisfacer el deseo.
- Utilidad : la capacidad de satisfacer los deseos y necesidades de los futuros propietarios.
- Escasez : la oferta finita de propiedades competidoras
- Transferibilidad: la facilidad con la que se transfieren los derechos de propiedad
Valor versus costo y precio
El valor no es necesariamente igual al costo o al precio . El costo se refiere a los gastos reales, en materiales, por ejemplo, o mano de obra. El precio, por otro lado, es la cantidad que alguien paga por algo. Si bien el costo y el precio pueden afectar el valor, no lo determinan. El precio de venta de una casa puede ser de $ 150 000, pero el valor puede ser significativamente mayor o menor. Por ejemplo, si un nuevo propietario encuentra una falla grave en la casa, como una base defectuosa, el valor de la casa podría ser menor que el precio.
Valor de mercado
Una tasación es una opinión o estimación sobre el valor de una propiedad en particular en una fecha específica. Los informes de tasación son utilizados por empresas, agencias gubernamentales, individuos, inversores y compañías hipotecarias cuando toman decisiones sobre transacciones inmobiliarias. El objetivo de una tasación es determinar el valor de mercado de una propiedad, el precio más probable que la propiedad traerá en un mercado abierto y competitivo.
El precio de mercado, el precio al que realmente se vende la propiedad, no siempre puede representar el valor de mercado. Por ejemplo, si un vendedor está bajo presión debido a la amenaza de ejecución hipotecaria, o si se realiza una venta privada, la propiedad puede venderse por debajo de su valor de mercado.
Métodos de tasación
Una evaluación precisa depende de la recopilación metódica de datos. Los datos específicos, que cubren detalles sobre la propiedad en particular, y los datos generales, pertenecientes a la nación, región, ciudad y vecindario donde se encuentra la propiedad, se recopilan y analizan para llegar a un valor. Las tasaciones utilizan tres enfoques básicos para determinar el valor de una propiedad.
Método 1: Enfoque de comparación de ventas
El enfoque de comparación de ventas se usa comúnmente para valorar viviendas unifamiliares y terrenos. A veces llamado enfoque de datos de mercado, es una estimación del valor que se obtiene al comparar una propiedad con propiedades vendidas recientemente con características similares. Estas propiedades similares se refieren como los elementos de comparación , y con el fin de proporcionar una comparación válida, cada uno debe:
- Sea lo más similar posible a la propiedad en cuestión
- Se han vendido en el último año en un mercado abierto y competitivo.
- Se han vendido en condiciones típicas del mercado.
Se deben utilizar al menos tres o cuatro comparables en el proceso de evaluación. Los factores más importantes a considerar al seleccionar productos comparables son el tamaño, las características comparables y, quizás sobre todo, la ubicación, que pueden tener un efecto tremendo en el valor de mercado de una propiedad.
Cualidades de los comparables
Dado que no hay dos propiedades exactamente iguales, se realizarán ajustes en los precios de venta de los comparables para tener en cuenta las características diferentes y otros factores que afectarían el valor, que incluyen:
- Antigüedad y estado de los edificios
- Fecha de venta, si ocurren cambios económicos entre la fecha de venta de un comparable y la fecha de tasación.
- Términos y condiciones de venta, como si el vendedor de una propiedad estaba bajo coacción o si una propiedad se vendió entre parientes (a un precio con descuento)
- Ubicación, ya que las propiedades similares pueden diferir en precio de un vecindario a otro.
- Características físicas, incluido el tamaño del lote, el paisaje, el tipo y la calidad de la construcción, la cantidad y el tipo de habitaciones, los pies cuadrados de espacio habitable, los pisos de madera, un garaje, mejoras en la cocina, una chimenea, una piscina, aire acondicionado centralizado, etc.
La estimación del valor de mercado de la propiedad en cuestión estará dentro del rango formado por los precios de venta ajustados de los comparables. Dado que algunos de los ajustes realizados a los precios de venta de los comparables serán más subjetivos que otros, normalmente se da consideración ponderada a aquellos comparables que tienen la menor cantidad de ajuste.
Método 2: enfoque de costos
El enfoque de costos se puede utilizar para estimar el valor de las propiedades que han sido mejoradas por uno o más edificios. Este método implica estimaciones separadas del valor de los edificios y del terreno, teniendo en cuenta la depreciación. Las estimaciones se suman para calcular el valor de toda la propiedad mejorada. El enfoque del costo asume que un comprador razonable no pagaría más por una propiedad mejorada existente que el precio para comprar un lote comparable y construir un edificio comparable. Este enfoque es útil cuando la propiedad que se está tasando es de un tipo que no se vende con frecuencia y no genera ingresos. Los ejemplos incluyen escuelas, iglesias, hospitales y edificios gubernamentales.
Los costos de construcción se pueden estimar de varias maneras, incluido el método de pies cuadrados donde el costo por pie cuadrado de un edificio comparable recientemente construido se multiplica por la cantidad de pies cuadrados en el edificio en cuestión; el método de unidad en el lugar, donde los costos se estiman con base en el costo de construcción por unidad de medida de los componentes individuales del edificio, incluida la mano de obra y los materiales; y el método de encuesta cuantitativa, que estima las cantidades de materias primas que se necesitarán para reemplazar el edificio en cuestión, junto con el precio actual de los materiales y los costos de instalación asociados.
Depreciación
Para efectos de tasación, la depreciación se refiere a cualquier condición que afecte negativamente el valor de una mejora a la propiedad inmueble, y toma en consideración:
- Deterioro físico, incluido el deterioro curable, como pintura y reemplazo de techos, y deterioro incurable, como problemas estructurales
- Obsolescencia funcional, que se refiere a características físicas o de diseño que los propietarios ya no consideran deseables, como electrodomésticos obsoletos, accesorios anticuados o casas con cuatro dormitorios, pero solo un baño.
- Obsolescencia económica, provocada por factores externos al inmueble, como estar ubicado cerca de un aeropuerto ruidoso o fábrica contaminante.
Metodología
- Estime el valor de la tierra como si estuviera desocupada y disponible para su máximo y mejor uso, utilizando el método de comparación de ventas, ya que la tierra no se puede depreciar.
- Estime el costo actual de construcción de los edificios y las mejoras del sitio.
- Estimar el monto de la depreciación de las mejoras resultantes del deterioro, obsolescencia funcional u obsolescencia económica.
- Deduzca la depreciación de los costos de construcción estimados.
- Agregue el valor estimado del terreno al costo depreciado de los edificios y las mejoras del sitio para determinar el valor total de la propiedad.
Método 3: Enfoque de capitalización de ingresos
A menudo llamado simplemente enfoque de ingresos, este método se basa en la relación entre la tasa de rendimiento que requiere un inversor y los ingresos netos que produce una propiedad. Se utiliza para estimar el valor de propiedades generadoras de ingresos, como complejos de apartamentos, edificios de oficinas y centros comerciales. Las tasaciones que utilizan el enfoque de capitalización de ingresos pueden ser bastante sencillas cuando se puede esperar que la propiedad en cuestión genere ingresos futuros y cuando sus gastos son predecibles y constantes.
Capitalización directa
Los tasadores realizarán los siguientes pasos cuando utilicen el enfoque de capitalización directa:
- Estime el ingreso bruto potencial anual.
- Tenga en cuenta las pérdidas por desocupación y recaudación de alquileres para determinar el ingreso bruto efectivo.
- Deduzca los gastos operativos anuales para calcular el ingreso operativo neto anual.
- Estime el precio que pagaría un inversionista típico por los ingresos producidos por el tipo y la clase de propiedad en particular. Esto se logra estimando la tasa de rendimiento o tasa de capitalización.
- Aplique la tasa de capitalización al ingreso operativo neto anual de la propiedad para formar una estimación del valor de la propiedad.
Multiplicadores de ingresos brutos
El método del multiplicador de ingresos brutos (GIM) se puede utilizar para tasar otras propiedades que normalmente no se compran como propiedades de ingresos, pero que podrían alquilarse, como casas de una y dos familias. El método GRM relaciona el precio de venta de una propiedad con sus ingresos por alquiler esperados. (Para obtener lecturas relacionadas, consulte » Cuatro formas de valorar una propiedad de alquiler inmobiliaria «)
Para propiedades residenciales, generalmente se usa el ingreso bruto mensual; para propiedades comerciales e industriales, se utilizaría el ingreso anual bruto. El método del multiplicador de ingresos brutos se puede calcular de la siguiente manera:
Precio de venta ÷ Ingresos por alquiler = Multiplicador de ingresos brutos
Los datos recientes de ventas y alquileres de al menos tres propiedades similares se pueden utilizar para establecer un GIM preciso. Luego, el GIM se puede aplicar al alquiler justo estimado en el mercado de la propiedad en cuestión para determinar su valor de mercado, que se puede calcular de la siguiente manera:
Ingresos por alquiler x GIM = Valor de mercado estimado
La línea de fondo
La valoración precisa de los bienes raíces es importante para los prestamistas hipotecarios, los inversores, las aseguradoras, compradores y vendedores de bienes inmuebles. Si bien las tasaciones generalmente las realizan profesionales capacitados, cualquier persona involucrada en una transacción real puede beneficiarse de obtener un conocimiento básico de los diferentes métodos de valoración de bienes raíces.