8 errores que los inversores inmobiliarios deben evitar
Tabla de contenido
Expandir
- No hacer un plan
- Escatimar en investigación
- Haciendo todo por su cuenta
- Olvidando que todas las propiedades inmobiliarias son locales
- Pasar por alto las necesidades de los inquilinos
- Obtención de financiación insuficiente
- Pagando de más
- Subestimar los gastos
- La línea de fondo
Si recién está comenzando a invertir en bienes raíces, no espere convertirse en un experto de la noche a la mañana. Sí, es cierto que puedes ganar dinero comprando y vendiendo propiedades. Sin embargo, se necesita conocimiento, determinación y habilidad. También es útil conocer algunos de los errores clásicos que cometen otros cuando comienzan a invertir en propiedades para ayudarlo a evitar cometerlos también. Aquí hay un vistazo a ocho de estos escollos.
Conclusiones clave
- Las personas que son nuevas en la inversión inmobiliaria tienden a cometer una serie de errores clásicos.
- Es importante comenzar con una estrategia de compra para que pueda alinear sus compras con sus objetivos a largo plazo.
- Asegúrese de hacer su debida diligencia en el vecindario y en la propiedad específica que tiene la intención de comprar.
- Reúna un equipo de profesionales, como un agente de bienes raíces, un abogado y un personal de mantenimiento, para ayudarlo a tener éxito.
- Haga una estimación cuidadosa de los costos, como los pagos de la hipoteca, el seguro, la renovación y el mantenimiento, para asegurarse de no hacer una oferta excesiva y de poder pagar la propiedad por la que oferta.
No hacer un plan
Lo último que quiere hacer es comprar una casa y luego decidir qué quiere hacer con ella. Cuando hay un mercado caliente, puede ser difícil resistirse al frenesí de compra. Pero es importante que lo haga.
Antes de obtener una hipoteca o desembolsar efectivo, debe decidir una estrategia de inversión. ¿Qué tipo de casa está buscando, por ejemplo, unifamiliar o multifamiliar, destino de vacaciones o no? Calcule su plan de compra, luego busque propiedades que se ajusten a ese plan.
Escatimar en investigación
Antes de comprar un automóvil o un televisor, la mayoría de las personas comparan diferentes modelos, hacen muchas preguntas y tratan de determinar si la compra que están considerando vale la pena. La debida diligencia que implica la compra de una casa debería ser aún más rigurosa.
También hay consideraciones de investigación para cada tipo de inversor de bienes raíces, ya sea un propietario personal, un futuro propietario, un flipper o un desarrollador de terrenos.
No solo tiene sentido hacer muchas preguntas sobre la propiedad, sino que también debe indagar sobre el área (vecindario) en la que se encuentra. Después de todo, ¿de qué sirve una casa bonita si a la vuelta de la esquina se encuentra una casa de fraternidad universitaria conocida por sus fiestas de barril que duran toda la noche? A menos que, por supuesto, esté apuntando a estudiantes que alquilan.
La siguiente es una lista de preguntas que los posibles inversionistas deben hacer con respecto a las propiedades que están considerando:
- ¿Está la propiedad cerca de un sitio comercial o se producirá una construcción a largo plazo en un futuro próximo?
- ¿Está la propiedad ubicada en una zona de inundación o en un área problemática, como las conocidas por problemas de radón o termitas?
- ¿Tiene la casa un cimiento o permisos «problemas» que deberán abordarse?
- ¿Qué hay de nuevo en la casa y qué hay que reemplazar?
- ¿Por qué vende el propietario?
- ¿Cuánto pagaron los propietarios anteriores por la casa y cuándo?
- Si se muda a una nueva ciudad, ¿hay áreas problemáticas en la ciudad?
Haciendo todo por su cuenta
Muchos compradores piensan que lo saben todo o que pueden cerrar una transacción inmobiliaria por su cuenta. Si bien es posible que haya completado una serie de acuerdos en el pasado que salieron bien, es posible que el proceso no sea tan fluido en un mercado a la baja, y no hay nadie a quien pueda recurrir si desea arreglar un acuerdo de bienes raíces desfavorable.
Los inversores inmobiliarios deben aprovechar todos los recursos posibles y hacerse amigos de expertos que puedan ayudarlos a realizar la compra correcta. Una lista de posibles expertos debe incluir, como mínimo, un agente inmobiliario experto, un inspector de viviendas competente, un personal de mantenimiento, un buen abogado y un representante de seguros.
Dichos expertos deberían poder alertar al inversor sobre cualquier defecto en el hogar o el vecindario. O, en el caso de un abogado, es posible que puedan advertirle sobre cualquier defecto en el título o servidumbres que podrían volver a perseguirlo en el futuro.
Olvidando que todas las propiedades inmobiliarias son locales
Debe aprender sobre el mercado local para poder tomar decisiones de compra que probablemente lo ayuden a obtener ganancias. Eso significa profundizar en los valores de la tierra, los valores de las viviendas, los niveles de inventario, los problemas de oferta y demanda, y más. Desarrollar una idea de estos parámetros lo ayudará a decidir si comprar o no una propiedad en particular que salga a la venta.
Pasar por alto las necesidades de los inquilinos
Si tiene la intención de comprar una propiedad que alquilará, debe tener en cuenta quiénes probablemente serán sus inquilinos, por ejemplo, solteros, familias jóvenes o estudiantes universitarios. Las familias querrán tasas de criminalidad bajas y buenas escuelas, mientras que los solteros pueden estar buscando acceso al transporte público y vida nocturna cercana. Si su compra planeada será un alquiler vacacional, ¿qué tan cerca está de la playa u otras atracciones locales? Trate de hacer coincidir su inversión con los tipos de inquilinos con más probabilidades de alquilar en esa área.
Obtención de financiación insuficiente
Aunque la burbuja inmobiliaria en América del Norte aparentemente estalló en 2007, todavía hay una gran cantidad de opciones hipotecarias exóticas. El propósito de estas hipotecas es permitir que los compradores ingresen a ciertas casas que de otro modo no hubieran podido pagar con un contrato hipotecario más convencional de 30 años.
Desafortunadamente, muchos compradores que obtienen préstamos ajustables o variables o préstamos con intereses solamente eventualmente pagan el precio cuando suben las tasas de interés. No dejes que seas tú. Asegúrese de tener la flexibilidad financiera para realizar los pagos (si las tasas suben) o un plan de respaldo para convertirlo en una hipoteca de tasa fija más convencional en el futuro.
Idealmente, comenzará con una hipoteca de tasa fija o pagará en efectivo por su casa de inversión para evitar estos problemas.
La discriminación en los préstamos hipotecarios es ilegal. Oficina de Protección Financiera del Consumidor o al Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de los EE. UU. (HUD).
Pagando de más
Este problema está un poco ligado al tema de la investigación. Buscar la casa adecuada puede llevar mucho tiempo y resultar frustrante. Cuando un posible comprador finalmente encuentra una casa que realmente satisface sus necesidades y deseos, naturalmente está ansioso por que el vendedor acepte su oferta.
El problema de estar ansioso es que los compradores ansiosos tienden a sobrepujar las propiedades. Hacer una oferta excesiva en una casa puede tener un efecto cascada de problemas. Puede terminar extendiéndose demasiado y endeudarse demasiado, creando pagos más altos de lo que puede pagar. Como resultado, puede llevar años recuperar su inversión.
Para saber si la inversión de sus sueños tiene un precio demasiado alto, comience por buscar a qué se han vendido otras casas similares en el área en los últimos meses. Un corredor de bienes raíces debería poder proporcionar esta información con relativa facilidad (particularmente con su acceso a una base de datos de agentes de bienes raíces de múltiples listados).
Pero como alternativa, simplemente mire los precios de viviendas comparables en bases de datos inmobiliarias o incluso en el periódico local. La lógica dicta que, a menos que la casa tenga características únicas que probablemente mejoren su valor con el tiempo, debe tratar de mantener sus ofertas consistentes con otras ventas de casas en el vecindario.
Siempre habrá otras oportunidades. Incluso si el proceso de negociación se empantana o falla, las probabilidades están a su favor de que haya otra casa que satisfaga sus necesidades. Es solo una cuestión de paciencia en el proceso de búsqueda.
Considere el retorno de su inversión al realizar mejoras; puede ser difícil recuperar su dinero en una renovación de baño de alta calidad si la casa todavía tiene goteras en el techo.
Subestimar los gastos
Todos los propietarios pueden dar fe del hecho de que ser propietario de una casa es mucho más que solo hacer el pago de la hipoteca. Por supuesto, no es diferente para los inversores inmobiliarios. Hay costos asociados con el mantenimiento del jardín y la garantía de que los electrodomésticos (como el horno, la lavadora, la secadora, el refrigerador y el horno) funcionen correctamente, sin mencionar el costo de instalar un techo nuevo o realizar cambios estructurales en la casa. También hay que tener en cuenta el seguro y los impuestos sobre la propiedad.
El mejor consejo es hacer una lista de todos los costos mensuales asociados con el funcionamiento y mantenimiento de una casa (según estimaciones) antes de hacer una oferta por una. Si planea tener inquilinos, una vez que se sumen esos números y agregue el alquiler mensual, puede calcular un ROI que le dará una mejor idea de si los ingresos cubrirán sus costos de hipoteca y mantenimiento. Esto le dirá si realmente puede pagar la propiedad.
Determinar los gastos antes de comprar una propiedad también es fundamental para los aficionados a las casas. Esto se debe a que sus ganancias están directamente vinculadas a la cantidad de tiempo que lleva comprar la casa, mejorarla y revenderla.
En cualquier caso, los inversores definitivamente deberían formar dicha lista. También deben prestar especial atención a los costos de financiamiento a corto plazo, las multas por pago anticipado y las tarifas de cancelación (para seguros o servicios públicos) que podrían pagarse cuando la casa se cambia en poco tiempo.
La línea de fondo
La realidad es que si invertir en bienes raíces fuera fácil, todos lo estarían haciendo. Afortunadamente, muchas de las dificultades que enfrentan los inversores se pueden evitar con la debida diligencia y la planificación adecuada antes de firmar un contrato.