Evitar una gran factura de impuestos sobre las ganancias inmobiliarias
Tabla de contenido
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- Gran pago = gran factura de impuestos
- El propósito de las ventas a plazos
- Cómo funciona el método de venta a plazos
- Informar los ingresos de la venta a plazos
- Hipotecas y precio del contrato
- La línea de fondo
Vender una propiedad de alquiler para obtener una gran ganancia puede ser un sueño hecho realidad. Después de todo, ¿quién no querría ganar un centavo con su inversión inmobiliaria? Aún así, para maximizar las ganancias de dicha venta, es posible que desee diferir la toma de sus ganancias como una suma global. Siga leyendo para averiguar por qué y para conocer otra opción: una venta a plazos.
Conclusiones clave
- El IRS permite a los contribuyentes diferir una parte de la ganancia en la venta de una propiedad de inversión con un acuerdo de venta a plazos, evitando así una gran factura fiscal.
- Los ingresos por ventas a plazos se pueden dividir en ganancias, capital (o su base ajustada en la propiedad) e intereses. Cada una de estas categorías se trata de manera diferente en el Formulario 1040.
- El porcentaje de ganancia bruta se utiliza para calcular los ingresos por ventas a plazos para un año fiscal determinado.
- Si el comprador asume una hipoteca u otro pagaré sobre la propiedad, la base del costo de la propiedad debe reducirse por el monto de la hipoteca / pagaré.
Gran pago = gran factura de impuestos
Echemos un vistazo a una situación común:
Hal Bookman miró la oferta del comprador por su casa de alquiler y no podía creer el número que vio. El valor de su propiedad había aumentado sustancialmente en solo cinco años. Sin embargo, cuando Hal le contó alegremente a su asesor fiscal sobre la venta, el asesor estaba menos emocionado; tomar los ingresos como una suma global no sería lo mejor para Hal desde una perspectiva fiscal.
Si Hal declara todo el producto de la venta en el mismo año en que vende la propiedad, pagará el 25% de la parte de la ganancia que corresponda a las deducciones por depreciación que haya tomado previamente sobre la propiedad de alquiler. Además, cualquier ganancia más allá de la recuperación por depreciación se grava al 15% (para contribuyentes con ingresos imponibles entre $ 80,000 y $ 441,450 si es soltero, o $ 496,600 si es casado que presenta una declaración conjunta) o 25% (para contribuyentes por encima de esos umbrales). Hal pregunta a su asesor fiscal si hay algo que pueda hacer para reducir su renta imponible del año.
El asesor conoce la herramienta que debe utilizar: un acuerdo de venta a plazos.
El propósito de las ventas a plazos
Las ventas a plazos se definen como una venta de propiedad en la que al menos un pago no se realiza hasta después del año fiscal de la venta. Como se detalla en la «Publicación 537», el Servicio de Impuestos Internos (IRS) permite a los contribuyentes diferir una parte de la ganancia en la venta de una propiedad de inversión con un acuerdo de venta a plazos. Este acuerdo permite a los vendedores declarar una parte prorrateada de sus ganancias de capital durante varios años. Sin embargo, un vendedor no puede utilizar el método de venta a plazos cuando informa una pérdida. Además, el vendedor también puede optar por no participar en el método de venta a plazos cuando informa una ganancia.
Cómo funciona el método de venta a plazos
Declarar ganancias bajo una venta a plazos es teóricamente simple. La tributación de las ventas a plazos refleja la de las anualidades, donde una parte prorrateada de cada pago se considera una devolución del principal. Las únicas disposiciones son que la propiedad se vende no puede ser una que cotiza en bolsa de seguridad o una parte del inventario regular de una empresa, y el contribuyente no puede ser un distribuidor de la propiedad vendida (con la excepción de algunos distribuidores de tiempo compartido que eligen para un especial interés cargo bajo el método de venta a plazos).
Veamos cómo Hal, de la historia anterior, podría estructurar su venta a plazos si quisiera diferir sus impuestos sobre las ganancias de capital a un año futuro. Hal recibe una oferta de 400.000 dólares por su casa de alquiler. Compró la propiedad por $ 300,000. A lo largo de los años, ha tomado $ 100,000 en deducciones por depreciación, lo que hace que su base ajustada sea de $ 200,000. Por lo tanto, Hal tiene $ 200,000 ($ 400,000 – $ 200,000) de ganancia imponible para declarar.
El asesor de Hal recomienda que divida los ingresos de la venta en ocho cuotas anuales de 50.000 dólares cada una, en lugar de declarar 400.000 dólares en un año. Siempre que las cuotas se reciban de manera constructiva cada año, este método permitirá a Hal registrar las ganancias y, por lo tanto, una parte prorrateada de las ganancias durante los ocho años.
Informar los ingresos de la venta a plazos
Los ingresos por ventas a plazos se pueden dividir en tres categorías separadas: ganancias, capital (o su base ajustada en la propiedad) e intereses. Cada una de estas categorías se trata de manera diferente en el Formulario 1040. El porcentaje de ganancia bruta se utiliza para calcular los ingresos por ventas a plazos para un año fiscal determinado.
Ganancia capital
En el ejemplo anterior, Hal debe declarar la ganancia cada año como a largo o corto plazo, dependiendo de si la ganancia fue a largo o corto plazo en el año de la venta. Las ganancias a largo plazo se gravan a una tasa más baja, mientras que las ganancias a corto plazo se gravan como ingresos ordinarios. Debido a que Hal mantuvo la casa durante cinco años, la ganancia, en este caso, sería a largo plazo.
Si la ganancia hubiera sido a corto plazo, Hal aún podría pagar impuestos sobre los ingresos de las cuotas a una tasa más baja que la que tendría si tuviera que declarar la ganancia global. Esto se debe a que las ganancias a corto plazo se gravan como ingresos ordinarios, a la Formulario 6252 del IRS y luego se lleva al Anexo D en el Formulario 1040.
Interesar
Los contribuyentes con ingresos por venta a plazos también deben informar los intereses cobrados al comprador, que se gravan a las tasas de ingresos ordinarias. El interés proporcionado en el contrato de venta se denomina interés declarado. Si el interés declarado es insuficiente (o nulo), parte de la parte principal de la venta debe volver a caracterizarse como «interés no declarado».
Principal
El IRS considera que parte de cada venta a plazos es una devolución del principal libre de impuestos. Esta cantidad se puede determinar llenando la Hoja de trabajo A en la Publicación 537. El capital (base ajustada) para propósitos de venta a plazos es el total de su base ajustada real en la propiedad más cualquier gasto de venta y recuperación de depreciación.
En este ejemplo, Hal tiene $ 200,000 como base ajustada en su hogar. Debe agregar $ 100,000 por su recuperación de depreciación y $ 10,000 por gastos de venta a fin de calcular su base ajustada para fines de venta a plazos. Esta cifra es de $ 310,000.
Porcentaje de beneficio bruto
Para calcular el porcentaje de ganancia bruta, debe restar la base ajustada para propósitos de venta a plazos — $ 310,000, en este ejemplo — del precio de venta para calcular la ganancia total. Aquí la ganancia total es de $ 90 000 ($ 400 000 – $ 310 000). Luego, divida la ganancia total por el precio de venta, que en este caso es 22.5% ($ 90 000 / $ 400 000), y tiene el porcentaje de utilidad bruta. Finalmente, para calcular la ganancia imponible de cada año, multiplique este porcentaje por el monto de la cuota. Por lo tanto, la ganancia imponible de Hal cada año se considera $ 11,250 ($ 50,000 x 22.5%).
Hay muchas reglas y regulaciones relacionadas con las ventas a plazos, y deben seguirse cuidadosamente.
Hipotecas y precio del contrato
Si el comprador de la propiedad asume una hipoteca o algún otro pagaré con la compra, la base del costo de la propiedad debe reducirse por el monto de la hipoteca / pagaré. Si, por ejemplo, la propiedad de alquiler que Hal vendió por $ 400 000 tiene una hipoteca de $ 100 000, el precio del contrato se reduce a $ 300 000 ($ 400 000 – $ 100 000).
Si el monto de la hipoteca excede la base total ajustada de la propiedad, la diferencia debe reportarse como un pago en el primer año y el precio del contrato se incrementa en ese monto. Supongamos, por ejemplo, que la propiedad de Hal tiene una hipoteca de 250.000 dólares. En este caso, además del pago a plazos, Hal tendrá que informar un pago en exceso de 50.000 dólares durante el primer año.
La línea de fondo
Hay muchas reglas y regulaciones relacionadas con las ventas a plazos, y deben seguirse cuidadosamente. Para obtener más información sobre subtemas como cambios en el precio de venta, las diferentes formas que pueden tomar los pagos recibidos y cuándo sería mejor renunciar a un acuerdo de pago a plazos y aceptar un pago global, visite el sitio web del IRS. Como siempre, asegúrese de consultar a su asesor fiscal para analizar su situación fiscal específica.