Modelo de prepago
¿Qué es un modelo de prepago?
En los préstamos, se utiliza un modelo de prepago para estimar el nivel de prepagos de una cartera de préstamos que se producirán en un período de tiempo determinado, dados los posibles cambios en las tasas de interés. El prepago es la liquidación de una deuda o parte de una deuda antes de su fecha de vencimiento oficial. Puede hacerse por la totalidad del saldo o por una próxima cuota, pero en cualquier caso, el pago se realiza antes de la fecha contractualmente obligada del prestatario.
Los modelos de prepago se basan en ecuaciones matemáticas y generalmente implican el análisis de tendencias históricas de prepago para predecir lo que sucederá en el futuro. Los modelos de pago anticipado se utilizan a menudo para valorar conjuntos hipotecarios como valores GNMA u otros productos de deuda titulizados, incluidos los valores respaldados por hipotecas (MBS).
Conclusiones clave
- Un modelo de pago anticipado estima el nivel de pagos anticipados de un préstamo o grupo de préstamos en un período de tiempo determinado dados los posibles cambios en las tasas de interés.
- Si bien los modelos de prepago y prepago se pueden aplicar a cualquier tipo de deuda o pasivo, a menudo se utilizan con hipotecas y valores respaldados por hipotecas.
- El modelo de prepago de la Public Securities Association (PSA), desarrollado en 1985, se encuentra entre los modelos más utilizados.
Cómo funciona un modelo de prepago
Los modelos de prepago comienzan con un supuesto de prepago cero, un escenario de referencia utilizado en la modelización financiera. En este modelo, un prestatario o prestatarios no realizan pagos anticipados de la deuda. Proporciona un punto de comparación para modelos de prepago más complejos y permite que un analista examine los efectos de otras variables sobre la valoración en ausencia de riesgo de prepago.
Un modelo básico de pago anticipado es el pago anticipado de porcentaje constante (CPP), que es una estimación anualizada de los pagos anticipados de préstamos hipotecarios, que se calcula multiplicando la tasa de pago anticipado mensual promedio por 12. Esto se utiliza para determinar el flujo de efectivo en las transacciones de financiamiento estructurado, a menudo denominadas el mercado secundario de hipotecas. Modela el riesgo de retorno no programado del principal, que afecta los retornos de renta fija. Un pago anticipado constante es solo uno de los varios tipos de modelos de pago anticipado que se utilizan para ayudar a calcular las estimaciones y los rendimientos de los préstamos.
Si bien los modelos de pago anticipado y pago anticipado se pueden aplicar a tipos de deuda o pasivo, generalmente se usan con hipotecas y valores respaldados por hipotecas. A medida que aumentan las tasas de interés, los modelos de prepago tienen en cuenta menos pagos anticipados porque la gente generalmente no está interesada en cambiar su hipoteca actual por una con una tasa de interés y un pago mensual más altos. Si las tasas de interés caen, se tiene en cuenta el efecto contrario, ya que más personas refinanciarán sus préstamos en un esfuerzo por cerrar su hipoteca existente a favor de una con una tasa de interés y un pago mensual más bajos. El fenómeno de prepago es más pronunciado en el espacio hipotecario que en otros préstamos, como los préstamos para automóviles o los préstamos al consumo, se debe a que el principal de este préstamo es elevado, la tenencia es larga y la ley establece que no hay penalizaciones por pago anticipado. Así, el perfil de este préstamo hace que el prepago mediante refinanciamiento o con dinero del prestatario valga la pena.
Un mayor refinanciamiento de préstamos da como resultado que las hipotecas existentes dentro de los fondos comunes se cancelen antes de la fecha de vencimiento anticipada del préstamo. En última instancia, estos pagos anticipados reducen los pagos hipotecarios en curso que se realizan en los conjuntos hipotecarios, lo que reduce el flujo de pagos realizados a los inversores.
El acrónimo PSA se refiere no sólo al modelo anterior de la Asociación de Valores Públicos, sino también a la función del modelo, es decir, proporcionar un supuesto de velocidad de prepago.
Ejemplo del mundo real de un modelo de prepago
Uno de los modelos de prepago más notables es el modelo de prepago de la Public Securities Association ( PSA ) formulado por la Securities Industry and Financial Markets Association (SIFMA) en 1985. (La Public Securities Association fue la precursora de SIFMA. El modelo de prepago todavía se conoce como por el nombre original de la organización. El modelo también se denomina a veces Bond Market Association PSA, en referencia a otra asociación que se fusionó con SIFMA en 2006.)
El modelo PSA asume tasas de pago anticipado crecientes durante los primeros 30 meses y luego tasas de pago anticipado constantes. El modelo estándar, que también se conoce como 100% PSA o 100 PSA, asume que las tasas de prepago aumentarán en un 0,2% durante los primeros 30 meses hasta que alcancen un máximo del 6% en el mes 30.
En particular, el 150% de PSA supondría aumentos del 0,3% (1,5 x 0,2%) hasta un pico de 9%, y el 200% de PSA supondría aumentos de 0,4% (2 x 0,2%) hasta un pico de una tasa de prepago del 12%.