Factor de piscina
¿Qué es el factor de piscina?
El factor de grupo es una medida de cuánto del principal del préstamo original permanece en un valor respaldado por activos (ABS). El factor de grupo está más fuertemente asociado con los valores respaldados por hipotecas (MBS), que reúnen las hipotecas en un grupo para la venta a los inversores. Los pagos de la hipoteca se transfieren al inversor hasta que se cancela el préstamo.
El factor de grupo se expresa como un factor numérico entre cero y uno y todos los valores respaldados por hipotecas comienzan su vida con un factor de grupo de uno. Luego se mueven hacia cero (pago total) con el tiempo a medida que se realizan los pagos de las hipotecas subyacentes. Si se cancela el 50% del valor original total de un MBS, el factor de reserva será 0.500. El factor de reserva se calcula dividiendo el saldo de principal pendiente ( nominal actual ) por el saldo de principal original ( nominal original ).
Conclusiones clave
- El factor común mide cuánto queda pendiente del principal del préstamo original.
- Los factores de agrupación se calculan más comúnmente en un MBS.
- Los factores del fondo común varían de cero a uno, comenzando en uno cuando comienza el préstamo y terminando en cero cuando se cancela por completo.
- El factor de la piscina ayuda a determinar el valor de un ABS.
Comprender el factor de la piscina
Freddie Mac (FHLMC), Fannie Mae (FNMA) y Ginnie Mae (GNMA) emiten mensualmente el factor de reserva para valores respaldados por hipotecas. Es esencialmente una medida de cuánto valor queda dentro de un MBS. Cuando se crea un MBS, hay un calendario planificado de pagos que se alinea con un factor de reserva previsto en varias fases de la vida del MBS. Esto ayuda a un inversor a determinar el valor del MBS antes de decidir invertir en él, así como a determinar el riesgo del MBS.
Por ejemplo, si el factor de la reserva está disminuyendo más rápido de lo esperado, indicaría reembolsos anticipados de hipotecas. Esto puede ser una señal de alerta para los inversores, ya que generalmente significa que hay menos propiedades inmobiliarias que sirven como garantía para ese MBS en particular, ya que algunas hipotecas se han liquidado en su totalidad. Menos propiedades significarían un aumento en el riesgo relativo si una hipoteca incumple.
Calcular el factor de la piscina
La fórmula se representa de la siguiente manera:
- Factor de reserva = saldo de principal pendiente / saldo de principal original
Si el valor nominal original de un MBS combinado es de $ 100.000 y el factor de reserva publicado ese mes es 0,6325, entonces el saldo restante del valor es de $ 63.250. Esos $ 63,250 es la cara actual del MBS. Puede llegar a la cara original ($ 100,000) dividiendo la cara actual por el factor de agrupación.
Ventajas del Pool Factor
A pesar de ser un cálculo simple, el factor de grupo no es particularmente útil sin contexto. Los inversores observan los cambios en el factor de reserva en busca de signos de problemas en el modelo sobre el que se basa el MBS.
Al igual que con cualquier valor estructurado, las suposiciones originales pueden cambiar resultando en un desequilibrio en la compensación riesgo-rendimiento que se previó originalmente. Ese cambio, a su vez, puede llevar a que el valor valga más o menos de lo que el inversor pagó originalmente por él. El factor común es uno de los puntos de datos clave que un inversionista observará cuando intente evaluar el precio justo de mercado de un valor respaldado por hipotecas.