Invertir en propiedades fuera del estado
Comprar y poseer una propiedad rara vez es fácil o simple. Cuando la propiedad en cuestión se encuentra en un lugar distante, los desafíos se multiplican. Sin embargo, invertir en propiedades fuera del estado puede parecer atractivo si vive en un área donde los bienes raíces son costosos. También puede resultar atractivo si ya es propietario de su casa pero desea diversificar sus inversiones. Es posible que solo desee ser propietario de una casa de vacaciones. O sus motivos pueden combinar todas estas razones y más.
Conclusiones clave
- Compre en una ciudad que conozca o conozca la ciudad antes de comprar.
- Encontrar una empresa de administración de propiedades y un trabajador de mantenimiento es tan importante como encontrar un agente de bienes raíces.
- No se limite a recorrer la propiedad. Haz una inspección.
Independientemente, estos son los problemas que debe considerar antes de hacer una oferta.
Razones para comprar
Si vive en un lugar donde los precios están por las nubes, como San Francisco o la ciudad de Nueva York, la inversión en bienes raíces locales o incluso la propiedad local podrían estar fuera de discusión. Desea observar áreas donde los fundamentos del mercado son sólidos pero los costos de propiedad son significativamente más bajos.
Por otro lado, si vive en un área con precios de bienes raíces deprimidos o en caída, es posible que prefiera alquilar una casa e invertir en bienes raíces en otro lugar.
El ROI es la clave
En cualquier caso, puede encontrar que el retorno de la inversión (ROI) es mejor en otros lugares que en casa. Esa es una gran razón por la que muchos compran fuera de la región donde viven. El precio de compra, las tasas de apreciación, los gastos hipotecarios, los impuestos, las regulaciones de la vivienda, las condiciones del mercado de alquiler y más factores pueden ser más favorables en otro estado y contribuirán al potencial retorno de la inversión de una propiedad.
Desafíos a considerar
No tendrá el mismo conocimiento íntimo y cotidiano de un mercado lejano que tiene del mercado en el que vive. No tiene un conocimiento profundo de los mejores vecindarios , o los peores. Tendrá que confiar en la investigación, el boca a boca, el instinto y las opiniones de los profesionales que contrate.
Comprender las leyes y regulaciones relacionadas con la propiedad y los impuestos a la propiedad en su área objetivo es otro desafío. Incluso si lee cada línea de los códigos y ordenanzas locales, lo que dice en papel y lo que sucede en el mundo real no siempre coinciden. Hable con los dueños de propiedades en el área para obtener una verdadera comprensión de los desafíos locales.
Redes fuera del estado
Necesitará buenos contactos en el área para que su plan de inversión sea exitoso. Eso no solo significa un agente de bienes raíces. Es posible que necesite un administrador de la propiedad, un trabajador de mantenimiento y un contratista en poco tiempo.
El secreto del éxito de muchos inversores de otros estados es encontrar y contratar una excelente empresa de administración de propiedades. Será su trabajo cubrir las vacantes, cobrar el alquiler, hacer reparaciones y manejar las emergencias.
Si vivía en el área, podría optar por administrar la propiedad usted mismo. Si vive lejos, la administración profesional de la propiedad es un gasto adicional en el que simplemente debe incurrir para salvaguardar su inversión.
El experimentado constructor y administrador de propiedades Rusty Meador señala: «No importa qué tan bueno sea un negocio de bienes raíces que encuentre, es tan bueno como su capacidad para ser bien administrado».
Las complicaciones
Incluso con una empresa de administración de propiedades en su nómina, deberá realizar una visita ocasional a su propiedad para asegurarse de que lo que los administradores e inquilinos le digan coincida con la realidad. Este es un costo adicional de tiempo y dinero que debe considerarse.
Además, al comprar una propiedad de alquiler, especialmente una propiedad de alquiler fuera del estado, es probable que encuentre tasas de seguro de propietarios más altas, tasas de interés hipotecarias más altas y requisitos de pago inicial más altos. Los prestamistas consideran que los alquileres son más riesgosos que las hipotecas para propietarios-ocupantes.
También complicará su situación fiscal al ser propietario de una propiedad de alquiler y obtener ingresos en más de un estado. Es posible que deba contratar a un profesional de impuestos sobre la renta para mantenerlo en la buena disposición de las autoridades fiscales.
Que tan lejos ir
Después de considerar todos estos factores, puede descubrir que ser propietario-ocupante o comprar una propiedad de inversión cerca de casa es una propuesta mucho más simple y menos costosa.
De hecho, piénselo bien. Incluso San Francisco y la ciudad de Nueva York se encuentran a un par de horas de bienes raíces menos costosos, e incluso los lugares donde los precios están deprimidos tienen vecindarios sólidos bastante cerca.
Antes de comprar fuera del estado
Si todavía tiene la intención de comprar fuera del estado, asegúrese de prestar atención a estas advertencias adicionales. No compre sin ser visto. La información en línea sobre una propiedad puede estar desactualizada o incompleta. Un agente inmobiliario local o el dueño de una propiedad podrían mentir para cerrar una venta.
Si, sin saberlo, se convierte en propietario de una propiedad molesta que viola las leyes de salud y seguridad, puede verse afectado por violaciones del código que requieren mucho tiempo y son costosas de arreglar. Si una propiedad ha estado desocupada por un tiempo suficiente, puede desarrollar problemas de mantenimiento que solo se pueden resolver con una excavadora, y es posible que usted tenga que pagar la factura de demolición.
Obtenga una inspección
Asegúrese de ver la propiedad en persona y contrate a un profesional para que realice una inspección.
Encontrar inquilinos de calidad es particularmente importante para los propietarios ausentes. No estará allí para vigilar de cerca el comportamiento de sus inquilinos o el trato que dan a la propiedad, ni para presionarlos para que paguen si el alquiler está vencido. Además de contratar una compañía de administración de propiedades de primer nivel, desea tener inquilinos que no le causen dolores de cabeza a usted ni a su compañía de administración.
Obtenga una aprobación previa
Durante su visita, tómese el tiempo para reunirse con varios prestamistas e investigar los distintos tipos de hipotecas y tasas de interés disponibles localmente. Es mejor obtener una aprobación previa para una hipoteca, ya que esto reducirá el tiempo que tomará cerrar el trato una vez que haya encontrado la casa de sus sueños fuera del estado.
Finalmente, si nunca ha tenido una propiedad, comprar su primera propiedad fuera del estado es más riesgoso. No importa cuántos libros lea sobre la propiedad de una propiedad, no hay sustituto para la experiencia.
Cómo hacer que funcione
Si va a comprar fuera del estado, considere comprar en un área con la que esté familiarizado, tal vez su ciudad universitaria o su ciudad natal. Ayuda tener algún conocimiento del área.
Necesitará una red de profesionales locales que lo ayuden a administrar su propiedad.
Como beneficio adicional, si compra en un área que visita de todos modos, sus viajes de placer pueden ser al menos parcialmente deducibles de impuestos porque agregará un componente comercial a esos viajes para verificar su propiedad.
Normas
Compre en un área con algunas similitudes con el área donde vive, como el clima, la demografía o la antigüedad de la propiedad para que tenga una idea de lo que está tratando. Si ha vivido en un suburbio de California en la década de 1960 durante toda su vida, no compre una casa victoriana en Boston.
No compre una propiedad de alto riesgo. Compre en un vecindario principalmente ocupado por sus propietarios para atraer a inquilinos que tengan un riesgo económico menor, dice Ryan L. Hinricher, socio fundador de la compañía de venta de casas de inversión Investor Nation. Una propiedad de alta calidad generalmente tendrá menos mantenimiento y conservación, señala. «Estas propiedades también se alquilan más rápidamente, ya que generalmente tienen diseños modernos y una cantidad adecuada de dormitorios y baños».
Finalmente, como se mencionó anteriormente, es crucial construir una gran red de profesionales para ayudarlo y visitar ocasionalmente su propiedad usted mismo.
Alternativas fuera del estado
Hay otras formas de invertir en bienes raíces en otros lugares. Una opción es un fideicomiso de inversión inmobiliaria (REIT) o un fondo cotizado en bolsa (ETF) de REIT. Esto es similar a invertir en una acción y puede elegir un REIT con un perfil de riesgo / rendimiento que se ajuste a lo que está buscando.
Así como un propietario de acciones no tiene que tomar decisiones sobre cómo administrar la empresa, cuando posee acciones de un REIT, no tendrá ninguno de los dolores de cabeza asociados con la posesión real de una propiedad.