Equidad negativa
¿Qué es la equidad negativa?
La equidad negativa ocurre cuando el valor de la propiedad inmobiliaria cae por debajo del saldo pendiente de la hipoteca utilizada para comprar esa propiedad. La equidad negativa se calcula simplemente tomando el valor de mercado actual de la propiedad y restando la cantidad restante de la hipoteca.
conclusiones clave
- La equidad negativa ocurre cuando el valor de la propiedad inmobiliaria cae por debajo del saldo pendiente de la hipoteca utilizada para comprar esa propiedad.
- La equidad negativa se conoce coloquialmente como «estar bajo el agua».
- La equidad negativa a menudo resulta con el estallido de una burbuja inmobiliaria, una recesión o una depresión, cualquier cosa que provoque la caída de los valores inmobiliarios.
Cómo funciona la equidad negativa
Para entender el valor neto negativo, primero debemos entender el «valor neto positivo» o, mejor dicho, como se lo conoce comúnmente, el valor neto de la vivienda.
El valor acumulado de la vivienda es el valor del interés del propietario en su vivienda. Es el valor de mercado actual de la propiedad real menos cualquier gravamen o gravamen que esté adjunto a esa propiedad. Este valor fluctúa con el tiempo a medida que se realizan los pagos de la hipoteca y las fuerzas del mercado influyen en el valor actual de esa propiedad.
Si una parte o la totalidad de una vivienda se compra mediante hipoteca, la entidad crediticia tiene un interés en la vivienda hasta que se haya cumplido con la obligación del préstamo. El valor acumulado de la vivienda es la parte del valor actual de una vivienda que el propietario posee libre y claramente.
El valor líquido de la vivienda se puede acumular mediante un pago inicial realizado durante la compra inicial de la propiedad o con los pagos de la hipoteca, ya que una parte contratada de ese pago se asignará para reducir el capital pendiente que aún se adeuda. Los propietarios pueden beneficiarse de la apreciación del valor de la propiedad, ya que hará que aumente su valor patrimonial.
Cuando sucede lo contrario, cuando el valor de mercado actual de una casa cae por debajo de la cantidad que el dueño de la propiedad debe en su hipoteca, ese dueño se clasifica como con valor neto negativo en la casa. La venta de una vivienda con patrimonio negativo se convierte en una deuda con el vendedor, ya que éste sería responsable ante su entidad crediticia por la diferencia entre la hipoteca embargada y la venta de la vivienda.
Implicaciones económicas de la equidad negativa
La equidad negativa puede ocurrir cuando un propietario compra una casa con una hipoteca antes del colapso de una burbuja inmobiliaria, una recesión o una depresión, cualquier cosa que provoque la caída de los valores inmobiliarios. Por ejemplo, digamos que un comprador financió la compra de una casa de $ 400,000 con una hipoteca de $ 350,000. Si el valor de mercado de esa casa el próximo año cae a $ 275,000, el propietario tiene un valor neto negativo en la casa porque la hipoteca adjunta a la propiedad es $ 75,000 más de lo que se vendería en el mercado actual.
En la jerga inmobiliaria, si el monto pendiente en dólares que queda en la hipoteca es mayor que el valor de la casa, se dice que la propiedad, la hipoteca y el propietario están bajo el agua.
Las hipotecas submarinas fueron un problema común entre los propietarios de viviendas en el apogeo de la crisis financiera de 2007-2008 que, entre otras cosas, implicó una deflación sustancial en los precios de la vivienda. Como demostró el inicio posterior de la Gran Recesión, la epidemia generalizada de equidad negativa en el mercado de la vivienda puede tener implicaciones de gran alcance para la economía en su conjunto. Los propietarios de viviendas con valor neto negativo encontraron más difícil buscar trabajo activamente en otras áreas o estados debido a las pérdidas potenciales incurridas por la venta de sus viviendas.
Consideraciones Especiales
El valor neto negativo no se debe confundir con el retiro del valor neto de la hipoteca (MEW, por sus siglas en inglés ) que es la eliminación del valor neto del valor de una vivienda mediante el uso de un préstamo contra el valor de mercado de la propiedad. Un retiro de capital hipotecario reduce el valor real de una propiedad por la cantidad de nuevos pasivos en su contra, pero no significa que el propietario haya entrado en números rojos en términos de capital.