Puntos negativos

¿Qué son los puntos negativos?

Los puntos negativos son esencialmente reembolsos que los prestamistas pagan a los corredores de bienes raíces o prestatarios para ayudarlos a pagar el cierre de las hipotecas que emiten. Este sistema permite que algunos prestatarios calificados, que de otra manera no podrían pagar los costos de cierre y las tarifas de liquidación, puedan comprar una casa, generalmente a cambio de pagar una tasa de interés más alta durante la vigencia del préstamo.

Los puntos negativos generalmente se expresan como un porcentaje del monto del préstamo principal o en términos de puntos básicos (BPS). Se pueden contrastar con los puntos de descuento, también llamados puntos de cierre, que los prestatarios compran por adelantado como intereses prepagos para reducir su costo mensual durante el plazo de la hipoteca.

Entender los puntos negativos

Los puntos negativos se presentan en una de dos formas generales: a los corredores y directamente a los prestatarios. Los reembolsos pagados a un corredor hipotecario se conocen como primas de diferencial de rendimiento  (YSP) y son parte de la compensación del corredor hipotecario.

Cuando el reembolso es un crédito de prestatario, se puede utilizar para sufragar algunos costos de cierre o liquidación del préstamo. Este uso de puntos negativos por parte del prestatario se conoce como hipoteca sin costo.

El monto acreditado al prestatario no puede exceder los costos de liquidación y no puede ser parte del pago inicial. Los puntos negativos se pueden usar para cubrir algunos costos de cierre no recurrentes, como las tarifas bancarias y de título, pero no se pueden usar para financiar gastos recurrentes como intereses o impuestos a la propiedad.

Ventajas y desventajas de los puntos negativos

Los puntos negativos proporcionan una forma para que los prestatarios con poco o ningún dinero paguen los costos de liquidación para obtener una hipoteca. Sin embargo, la economía de utilizar puntos negativos depende del horizonte temporal del prestatario.

Si el prestatario tiene la intención de mantener la hipoteca por un período corto, puede ser económico evitar los costos iniciales a cambio de una tasa de interés relativamente más alta; muchas hipotecas con puntos negativos tendrán una tasa de interés más alta durante la vigencia del préstamo. Si, por otro lado, el prestatario tiene la intención de mantener la hipoteca por un período prolongado, probablemente sea más económico pagar los costos de liquidación por adelantado a cambio de una tasa de interés más baja.

Ejemplo de puntos negativos

Aplicar puntos negativos a una hipoteca aumenta la tasa de interés pero puede reducir los costos de cierre. Si un prestatario acepta un punto negativo, el prestamista podría aumentar la tasa de interés fija del préstamo en un 0,25% pero darle al prestatario el 1% del préstamo como crédito contra los costos de cierre.

Por ejemplo, un prestatario busca un préstamo hipotecario de $ 1,000,000 para comprar una casa. Una cotización para un préstamo con una tasa de interés del 5% y dos puntos negativos produciría un reembolso de $ 20,000 que se aplicaría a los costos de cierre del préstamo ($ 1,000,000 x 2% = $ 20,000).

La estructura de préstamo más tradicional para el mismo monto de compra de vivienda podría ser un préstamo al 4% de interés y un punto de pago inicial. Con este préstamo, hay una tasa de interés más baja, pero requiere que el prestatario pague un pago inicial de $ 10,000.

Consideraciones Especiales

Es posible que algunos agentes hipotecarios no informen a los consumidores sobre la disponibilidad de préstamos de puntos negativos y podrían estar más preocupados por su comisión sobre el trato. En el pasado, se sabía que los corredores marcaban las hipotecas y conservaban la cantidad generada a partir de los puntos negativos como compensación por la intermediación del préstamo.

Los investigadores han descubierto que los márgenes obtenidos por los corredores hipotecarios eran persistentemente más altos en los préstamos de puntos negativos que en los préstamos de puntos positivos. Un estudio realizado porThe Mortgage Professor a principios de siglo encontró que en los préstamos cotizados por el prestamista al 6% más 3 puntos, el margen para el prestatario era de 1 punto porcentual. Pero, en los préstamos que se cotizaron al 7% y menos 2,25 puntos, el margen del corredor fue de 2,375 puntos.

Los compradores de vivienda elegibles deben estar al tanto de los programas de puntos negativos y preguntar activamente a su corredor cuál es su estructura de tarifas. Recuerde que los puntos negativos también aumentarán el costo total de los intereses hipotecarios pagados durante la vigencia del préstamo, aumentando los pagos mensuales para compensar la rebaja del costo de cierre.