Los factores más importantes para la inversión inmobiliaria
¿Qué es lo más importante a buscar en bienes raíces? Si bien la ubicación es siempre una consideración clave, existen muchos otros factores que ayudan a determinar si una inversión es adecuada para usted. A continuación, presentamos algunas de las cosas más importantes a considerar si planea invertir en el mercado inmobiliario.
1. Ubicación de la propiedad
Por qué es importante
El adagio «ubicación, ubicación, ubicación» sigue siendo el rey y sigue siendo el factor más importante para la rentabilidad en la inversión inmobiliaria. La proximidad a las comodidades, los espacios verdes, las vistas panorámicas y el estado del vecindario influyen de manera prominente en las valoraciones de las propiedades residenciales. La cercanía a los mercados, almacenes, centros de transporte, autopistas y áreas exentas de impuestos juegan un papel importante en las valoraciones de propiedades comerciales.
Qué buscar
Una clave al considerar la ubicación de la propiedad es la visión de mediano a largo plazo con respecto a cómo se espera que evolucione el área durante el período de inversión. Por ejemplo, el pacífico terreno abierto de hoy en la parte trasera de un edificio residencial podría convertirse algún día en una ruidosa instalación de fabricación, disminuyendo su valor. Revise a fondo la propiedad y el uso previsto de las áreas inmediatas donde planea invertir.
Una forma de recopilar información sobre cuáles son las perspectivas de la vecindad de la propiedad que está considerando es comunicarse con el ayuntamiento u otras agencias públicas a cargo de la zonificación y la planificación urbana. Esto le dará acceso a la planificación del área a largo plazo y determinará qué tan favorable o desfavorable es su propio plan para la propiedad.
2. Valoración de la propiedad
Por qué es importante
La valoración de la propiedad es importante para el financiamiento durante la compra, el precio de cotización, el análisis de inversiones, el seguro y los impuestos; todos dependen de la valoración de la propiedad inmobiliaria.
Qué buscar
Los métodos de valoración de bienes raíces más utilizados incluyen:
- Enfoque de comparación de ventas : ventas comparables recientes de propiedades con características similares, más comunes y adecuadas para propiedades nuevas y antiguas.
- Enfoque de costos : el costo del terreno y la construcción, menos la depreciación, adecuado para nuevas construcciones
- Enfoque de ingresos : basado en las entradas de efectivo esperadas, adecuado para alquileres
3. Objetivo de inversión y horizonte de inversión
Por qué es importante
Dada la baja liquidez y la inversión de alto valor en bienes raíces, la falta de claridad a propósito puede conducir a resultados inesperados, incluyendo dificultades financieras, especialmente si la inversión está hipotecada.
Qué buscar
Identifique cuál de las siguientes categorías generales se adapta a su propósito y luego planifique en consecuencia:
- Compra y uso propio. Aquí ahorrará en alquiler y tendrá el beneficio de la autoutilización, al mismo tiempo que obtendrá una apreciación del valor.
- Compra y alquila. Esto ofrece ingresos regulares y una apreciación del valor a largo plazo. Sin embargo, se necesita el temperamento para ser propietario para manejar posibles disputas y problemas legales, administrar inquilinos, trabajos de reparación, etc.
- Compra y venta (corto plazo). Por lo general, esto es para obtener ganancias rápidas, pequeñas y medianas; la propiedad típica está en construcción y se vende con una ganancia una vez terminada.
- Compra y venta (largo plazo). Esto generalmente se centra en una gran apreciación del valor intrínseco durante un período prolongado. Esto ofrece alternativas para complementar los objetivos a largo plazo, como la jubilación.
4. Flujos de efectivo esperados y oportunidades de ganancias
Por qué es importante
El flujo de caja se refiere a la cantidad de dinero que queda después de los gastos. El flujo de caja positivo es clave para una buena tasa de rendimiento de una propiedad de inversión.
Qué buscar
Desarrolle proyecciones para los siguientes modos de ganancias y gastos:
- Flujo de efectivo esperado de los ingresos por alquiler (la inflación favorece a los propietarios por los ingresos por alquiler)
- Incremento esperado del valor intrínseco debido a la apreciación del precio a largo plazo.
- Beneficios de la depreciación (y beneficios fiscales disponibles)
- Análisis de costo-beneficio de la renovación antes de la venta para obtener un mejor precio.
- Análisis de costo-beneficio de los préstamos hipotecarios frente a la apreciación del valor
5. Tenga cuidado con el apalancamiento
Por qué es importante
Los préstamos son convenientes, pero pueden tener un gran costo. Compromete sus ingresos futuros para obtener servicios públicos hoy al costo de los intereses repartidos a lo largo de muchos años. Asegúrese de entender cómo manejar préstamos de esta naturaleza y evitar altos niveles de deuda o lo que ellos llaman exceso de apalancamiento. Incluso los expertos en bienes raíces enfrentan el desafío de un apalancamiento excesivo en tiempos de condiciones de mercado adversas y la escasez de liquidez con altas obligaciones de deuda puede romper los proyectos inmobiliarios.
Qué buscar
Dependiendo de sus ganancias actuales y futuras esperadas, considere lo siguiente:
- Decida el tipo de hipoteca que mejor se adapte a su situación: hipoteca de tasa fija, hipoteca de tasa ajustable (ARM), solo interés, pago inicial cero, etc. Tenga en cuenta que cada tipo de hipoteca tiene su propio perfil de riesgo y debe estudiar cada uno con cuidado. Por ejemplo, ARM incluye tasas hipotecarias que pueden cambiar en cualquier momento impulsadas por las fuerzas del mercado de capitales y el prestatario debe aceptar cualquier cambio de tasas durante el plazo del préstamo.
- Tenga en cuenta los términos, condiciones y otros cargos impuestos por el prestamista hipotecario.
- Compare precios para encontrar tasas de interés más bajas y mejores condiciones.
6. Construcción nueva versus propiedad existente
Por qué es importante
Las construcciones nuevas generalmente ofrecen precios atractivos, la opción de personalizar y comodidades modernas. Los riesgos incluyen retrasos, aumento de costos y las incógnitas de un vecindario recientemente desarrollado.
Las propiedades existentes ofrecen conveniencia, acceso más rápido, mejoras establecidas (servicios públicos, jardinería, etc.) y, en muchos casos, costos más bajos.
Qué buscar
A continuación, se incluyen algunos aspectos clave a tener en cuenta al decidir entre una construcción nueva o una propiedad existente:
- Revise los proyectos anteriores e investigue la reputación de la empresa constructora en cuanto a nuevas inversiones.
- Revise escrituras de propiedad, encuestas recientes e informes de tasación de propiedades existentes.
- Considere los costos de mantenimiento mensuales, las cuotas pendientes y los impuestos. Costos como estos pueden afectar gravemente su flujo de caja.
- Cuando invierta en una propiedad arrendada, averigüe si la propiedad tiene renta controlada, renta estabilizada o mercado libre. ¿Está a punto de vencer el contrato de arrendamiento? ¿Las opciones de renovación son favorables para el inquilino? ¿Quién es el dueño de los muebles?
- Verifique la calidad de los artículos (muebles, accesorios y equipo) si se van a incluir en la venta.
7. Inversiones indirectas en bienes raíces
Por qué es importante
La gestión de propiedades físicas en un horizonte a largo plazo no es para todos. Existen alternativas que le permiten invertir en el sector inmobiliario de forma indirecta.
Qué buscar
Considere otras formas de invertir en bienes raíces:
- Fideicomisos de inversión inmobiliaria (REIT)
- Acciones de empresas inmobiliarias
- Fondos mutuos y ETF centrados en el sector inmobiliario
- Bonos hipotecarios
- Valores respaldados por hipotecas (MBS)
8. Su puntaje de crédito
Por qué es importante
Su puntaje de crédito afecta su capacidad para calificar para una hipoteca y afecta los términos que ofrece su prestamista. Si tiene un puntaje crediticio más alto, puede obtener mejores condiciones, lo que puede suponer ahorros sustanciales con el tiempo.
La discriminación en los préstamos hipotecarios es ilegal. Oficina de Protección Financiera del Consumidor o al Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de los EE. UU. (HUD).
Qué buscar
Los puntajes superiores a 800 se consideran excelentes y lo ayudarán a calificar para la mejor hipoteca. Si es necesario, trabaje para mejorar su puntaje crediticio :
- Pague las facturas a tiempo: configure pagos automáticos o recordatorios
- Pagar la deuda
- Apunte a no más del 30% de utilización del crédito
- No cierre las tarjetas de crédito que no utilice, siempre que no esté pagando tarifas anuales
- Limite las solicitudes de crédito nuevo y las consultas «duras»
- Revise su informe de crédito y dispute las inexactitudes
9. Mercado inmobiliario general
Por qué es importante
Al igual que con otros tipos de inversiones, es bueno comprar barato y vender caro. Los mercados inmobiliarios fluctúan y conviene estar al tanto de las tendencias. También es importante prestar atención a las tasas hipotecarias para que pueda reducir sus costos de financiamiento, si es posible.
Qué buscar
Manténgase actualizado con las tendencias y estadísticas de:
- Precios y ventas de viviendas (en general y en el mercado deseado)
- Nueva construcción
- Inventario de propiedades
- Las tasas hipotecarias
- Actividad de volteo
- Ejecuciones hipotecarias
La línea de fondo
Los bienes raíces pueden ayudar a diversificar su cartera. En general, los bienes raíces tienen una baja correlación con otras clases de activos importantes, por lo que cuando las acciones bajan, los bienes raíces suelen subir. Una inversión inmobiliaria también puede proporcionar un flujo de caja constante, una apreciación sustancial, ventajas fiscales y rendimientos competitivos ajustados al riesgo, lo que la convierte en una inversión sólida.
Por supuesto, al igual que cualquier inversión, es importante considerar ciertos factores, como los que se enumeran aquí, antes de invertir en bienes raíces, ya sea que opte por una propiedad física, REIT u otra cosa.