20 abril 2021 4:50

Arrendamiento neto triple (NNN)

¿Qué es un arrendamiento neto triple?

Un arrendamiento neto triple (triple neto o NNN) es un contrato de arrendamiento de una propiedad mediante el cual el inquilino o arrendatario se compromete a pagar todos los gastos de la propiedad, incluidos los impuestos sobre la propiedad inmobiliaria, el seguro de construcción y el mantenimiento. Estos pagos son adicionales a las tarifas de alquiler y servicios públicos, y todos los pagos suelen ser responsabilidad del propietario en ausencia de un contrato de arrendamiento neto triple, doble o simple.

Conclusiones clave

  • Con un contrato de arrendamiento neto triple, el inquilino acepta pagar los gastos de la propiedad, como impuestos sobre la propiedad inmobiliaria, seguro de construcción y mantenimiento, además del alquiler y los servicios públicos.
  • Los arrendamientos netos triples tienden a tener un cargo de alquiler más bajo porque el inquilino asume más de los gastos continuos de la propiedad.
  • Un solo arrendamiento neto de una propiedad comercial incluye impuestos sobre la propiedad además del alquiler.
  • Un arrendamiento neto doble de una propiedad comercial incluye impuestos a la propiedad y seguro de propiedad además del alquiler.
  • Las propiedades arrendadas de triple red se han convertido en vehículos de inversión populares para los inversores porque proporcionan ingresos estables de bajo riesgo.

Comprensión de los arrendamientos de Triple Net

Si un propietario alquila un edificio a una empresa mediante un arrendamiento neto triple, el inquilino es responsable de pagar los impuestos a la propiedad del edificio, el seguro del edificio y el costo de cualquier mantenimiento o reparación que el edificio pueda requerir durante el plazo del arrendamiento. Debido a que el inquilino está cubriendo estos costos, que de otro modo serían responsabilidad del dueño de la propiedad, el alquiler cobrado en el contrato de arrendamiento neto triple es generalmente más bajo que el alquiler cobrado en un contrato de arrendamiento estándar. La tasa de capitalización, que se utiliza para calcular el monto del arrendamiento, está determinada por la solvencia crediticia del inquilino.

En bienes raíces comerciales, un arrendamiento neto es un arrendamiento en el que el inquilino debe pagar una parte, o la totalidad, de los impuestos, tarifas y costos de mantenimiento de una propiedad. Un contrato de arrendamiento neto único requiere que los inquilinos paguen impuestos sobre la propiedad además del alquiler, y un contrato de arrendamiento neto doble generalmente afecta el seguro de la propiedad.

Arrendamientos netos dobles

Los arrendamientos de doble red (NN) también son populares en bienes raíces comerciales. En un contrato de arrendamiento como este, el inquilino paga dos obligaciones en lugar de tres: impuestos sobre la propiedad y primas de seguro además del alquiler. La renta base, pagadera por el espacio en sí, es generalmente más baja debido a los gastos adicionales que debe asumir el inquilino. Todos los costos de mantenimiento, por otro lado, siguen siendo responsabilidad del propietario, quien los paga directamente.

Los arrendamientos netos únicos (N) no son tan comunes. Aquí, el propietario transfiere una cantidad mínima de riesgo al inquilino, quien paga solo los impuestos a la propiedad.

Consideraciones Especiales

Las propiedades arrendadas de triple red se han convertido en vehículos de inversión populares para los inversores que buscan ingresos estables con un riesgo relativamente bajo. Las inversiones de arrendamiento neto triple son típicamente una cartera de propiedades con tres o más propiedades comerciales de alta calidad alquiladas en su totalidad por un solo inquilino con flujo de efectivo existente en el lugar. Las propiedades comerciales podrían incluir edificios de oficinas, centros comerciales, parques industriales o edificios independientes operados por bancos, farmacias o cadenas de restaurantes. El plazo de arrendamiento típico es de 10 a 15 años, con un aumento de alquiler contractual incorporado.

Los beneficios para los inversores incluyen ingresos estables a largo plazo con la posibilidad de una revalorización del capital de la propiedad subyacente. Los inversionistas pueden invertir en bienes raíces de alta calidad sin preocuparse por las operaciones de administración, incluidos los factores de vacantes, los costos de mejora de los inquilinos o las tarifas de arrendamiento. Cuando se venden las propiedades subyacentes, los inversores pueden transferir su capital a otra inversión de arrendamiento neto triple sin pagar impuestos a través de unintercambio de impuestos diferidos 1031.

Los inversionistas en ofertas de inversión de arrendamiento neto triple deben estar acreditados con un patrimonio neto de al menos $ 1 millón excluyendo el valor de su residencia principal o $ 200,000 en ingresos ($ 300,000 para contribuyentes conjuntos). Los inversores más pequeños pueden participar en el arrendamiento neto triple de bienes raíces mediante la inversión en fideicomisos de inversión inmobiliaria (REIT) que se centran en dichas propiedades en sus carteras.

Preguntas frecuentes

¿Es una buena idea un arrendamiento neto triple?

Tanto para los inquilinos como para los propietarios, los arrendamientos netos triples pueden ofrecer algunos beneficios. Un inquilino tiene más libertad con su estructura; pueden personalizar su espacio para lograr una mayor uniformidad de marca sin la inversión de capital de una compra. Otra ventaja es que estos arrendamientos tienden a ser bastante flexibles: topes a los aumentos de impuestos, aumentos de seguros, etc. Para el propietario, los arrendamientos netos triples pueden ser una fuente confiable de ingresos y tener muy pocos costos generales. El propietario tampoco tiene que desempeñar un papel activo en la gestión de la propiedad.

¿Tengo que preocuparme por pagar estas obligaciones en el apartamento que alquilo?

Probablemente no. Los arrendamientos netos se utilizan más comúnmente en  bienes raíces comerciales y no para unidades residenciales. Es posible que se requiera que los inquilinos residenciales paguen algunos o todos sus servicios públicos y, a menudo, se les alentará a comprar su propio seguro de inquilino. Sin embargo, un arrendador residencial normalmente pagaría el seguro de propiedad y responsabilidad y los impuestos sobre la propiedad inmobiliaria.

¿Puede negociar un arrendamiento neto triple?

Con un arrendamiento neto triple, casi todas las responsabilidades recaen sobre el inquilino. El inquilino es responsable de pagar el alquiler, así como todos los costos generales asociados con la propiedad de la propiedad: impuestos, seguro, gastos operativos, servicios públicos, etc. Como resultado, el monto base del alquiler puede convertirse en un término clave de negociación. Debido a que el inquilino asume el riesgo de los gastos generales del propietario, es posible que pueda negociar un monto de alquiler base más favorable. Además, en algunos casos, los inquilinos pueden negociar de qué aspectos de los costos de reparación y / o servicios públicos es responsable el propietario.

¿Cómo se calcula un arrendamiento neto triple?

Hay varias formas de calcular el monto de un arrendamiento neto triple. A veces, los propietarios suman todos los impuestos a la propiedad, seguros, gastos de mantenimiento y gastos de áreas comunes de un edificio y dividen el total por 12. Este número es el costo mensual. Este proceso se simplifica cuando solo un inquilino alquila un edificio. El monto del alquiler base mensual generalmente se calcula en base a una tarifa por metro cuadrado.

¿De qué es responsable el arrendador en un arrendamiento neto triple?

El inquilino es responsable de la mayoría de los gastos relacionados con una propiedad comercial con un arrendamiento neto triple. Sin embargo, el propietario puede ser responsable del techo y la estructura y, a veces, del estacionamiento.

 

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