Cómo organizar y beneficiarse de las opciones de bienes raíces

Hay varias formas de invertir en bienes raíces. Para muchos estadounidenses, la inversión inmobiliaria más básica se presenta en forma de una casa familiar o una propiedad de alquiler. Invertir en una sola propiedad inmobiliaria puede ser una inversión grande y lucrativa con múltiples posibilidades de uso. La versatilidad, la longevidad y la apreciación son a menudo las principales razones que hacen que las inversiones en propiedades individuales sean relativamente seguras, confiables y rentables con el tiempo.

El aumento del crowdfunding y los préstamos hipotecarios en línea también ha ampliado muchas de las posibilidades y oportunidades para los inversores inmobiliarios directos.1 Las plataformas como Lending Club, Prosper, SoFi, LendingOne, LendingHome, Groundfloor, Money360y más ofrecen formas más rápidas, fáciles y eficientes de obtener un préstamo hipotecario, lo que aumenta la posibilidad de que los compradores sean más versátiles en sus inversiones.

A medida que evoluciona el mercado inmobiliario, se introducen nuevas ofertas con regularidad. Con estas presentaciones, los inversores inmobiliarios ahora tienen una gama de opciones que abarcan desde grupos de inversión inmobiliaria, fondos mutuos inmobiliarios, fideicomisos de inversión inmobiliaria y ofertas minoristas financiadas colectivamente como Fundrise. Sin embargo, las inversiones inmobiliarias directas todavía ofrecen una forma de obtener beneficios significativos para aquellos inversores con la combinación adecuada de estabilidad financiera y tolerancia al riesgo. Para estos inversores, las opciones inmobiliarias pueden ser una posibilidad que, cuando se ejercen, pueden aumentar las ganancias o reducir algunos de los riesgos de una inversión inmobiliaria directa.

Las opciones de bienes raíces no están disponibles en los intercambios, no tienen precios fluctuantes más allá de la prima contratada y, por lo general, no cubren varias unidades. Las opciones de bienes raíces se utilizan con mayor frecuenciaen el mercado de bienes raíces comerciales, pero también pueden ser utilizadas por inversores habituales. Por lo general, las opciones de bienes raíces se utilizan para situaciones específicas en las que un comprador se beneficiará de una opción pero no de un requisito para comprar bienes raíces al final de un período de tenencia.

¿Qué es una opción de bienes raíces?

Las inversiones inmobiliarias directas vienen con muchas consideraciones únicas que generalmente no se aplican tan estrictamente a la variedad de otras alternativas inmobiliarias. Para los inversores interesados o avanzados, una opción de bienes raíces como una disposición de un contrato para comprar un bien inmueble propiedad directa puede ser una oportunidad potencial. Las opciones de bienes raíces vienen con un nivel adicional de complejidad, así como con sus propios parámetros únicos.

En términos generales, una opción de bienes raíces es una disposición de contrato especialmente diseñada entre un comprador y un vendedor. El vendedor ofrece al comprador la opción de comprar una propiedad por un período de tiempo específico a un precio fijo. El comprador adquiere la opción de comprar o no comprar la propiedad al final del período de tenencia. Por el derecho de esta opción, el comprador paga al vendedor una prima de opción . Si el comprador decide comprar la propiedad (es decir, ejercer la opción inmobiliaria), el vendedor debe vender la propiedad al comprador de acuerdo con los términos del contrato preexistente.

Es posible que haya encontrado el concepto de opciones al comprar acciones. Las opciones brindan algunas opciones adicionales a un comprador con términos basados ​​en el activo subyacente. Las opciones en general pueden  ejercerse  anticipadamente, mantenerse hasta el vencimiento de la opción o posiblemente venderse a un segundo comprador antes del vencimiento.4 Las opciones inmobiliarias son comúnmente utilizadas por promotores inmobiliarios e inversores en acuerdos inmobiliarios comerciales o residenciales de alto nivel. Las opciones de bienes raíces brindan más flexibilidad y potencialmente una mayor oportunidad de inversión para los compradores, con beneficios limitados para los vendedores.

Puede haber una multitud de opciones de bienes raíces redactadas incorporadas como parte de un acuerdo de contrato de compra de bienes raíces. Algunos de los más comunes incluyen:

• Opción de período de tenencia: el comprador paga una prima por la opción de comprar la propiedad, pero no está obligado a hacerlo.
• Opción de listado: el comprador usa la opción para listar la propiedad y potencialmente beneficiarse de un margen de beneficio
• Opción de intercambio 1031: el comprador paga una prima por la opción de obtener un período de tenencia y luego realiza un intercambio de propiedad inmobiliaria similar en el momento de la compra

Durante los seis meses de duración del contrato, puede haber cuatro escenarios posibles.

Escenario 1:  Se aprueba al constructor para un préstamo bancario de $ 1,5 millones. También confirma que puede obtener los permisos necesarios para el desarrollo. Ejerce su opción de bienes raíces para comprar la propiedad al precio predeterminado de $ 2 millones. El vendedor recibe $ 2 millones más se queda con la prima de opción adicional de $ 25,000.

Escenario 2:  Después de dos meses, el constructor descubre que no podrá obtener un permiso de desarrollo. En los próximos cuatro meses, el constructor logra encontrar otra parte dispuesta a comprar la propiedad por $ 2 millones. El constructor vende la opción de bienes raíces al nuevo partido por un nuevo precio de $ 30,000. La nueva parte reemplaza al constructor en el contrato de opción original. El nuevo partido ejerce la opción y compra la propiedad por $ 2 millones. El vendedor recibe $ 2 millones del nuevo partido y se queda con la prima de opción de $ 25,000 del constructor. El constructor vendió la opción por $ 30,000, por lo que gana $ 5,000 y no tiene que cargar con una propiedad que no puede usar.

Escenario 3:  El constructor es simplemente un comprador de opciones que busca beneficiarse de la apreciación  del precio  de la propiedad. Si el precio exigido de $ 2 millones aumenta a $ 2,2 millones en cinco meses, el constructor se beneficiará al ejercer la opción de comprar la propiedad y vender la propiedad para obtener una ganancia. Al final de la transacción, el dueño de la propiedad recibe $ 2 millones más la prima de opción de $ 25,000. El constructor obtiene una ganancia de $ 175,000 por la venta de la propiedad.

Escenario 4 : El constructor no puede obtener un préstamo o permisos. Tampoco puede encontrar otros compradores interesados. El constructor deja que la opción caduque y pierde la prima de la opción. Sin embargo, el comprador pudo evitar una inversión potencialmente mala de $ 2 millones pagando la prima de $ 25,000 (1.25% del valor real de la operación). El vendedor se beneficia por $ 25,000 y continúa buscando un comprador.

En todos los casos, una vez que se establece un contrato de opciones de bienes raíces, el vendedor ya no tiene la opción de vender la propiedad oa qué precio durante el período de tenencia de la opción. El vendedor debe esperar seis meses por la decisión del comprador. Es por eso que el vendedor recibe y mantiene la prima de la opción independientemente de lo que decida finalmente el comprador.

La línea de fondo

Las opciones inmobiliarias ofrecen un método alternativo para comerciar, invertir y beneficiarse de las inversiones inmobiliarias. Pueden considerarse un tipo de contrato de venta libre entre dos partes individuales. No existe un mercado de intercambio para este tipo de opciones, pero puede haber disposiciones creativas que podrían permitir a un comprador vender la opción mientras aún se encuentra en un período de tenencia activo. En general, las partes involucradas deben asegurarse de que las disposiciones del contrato de opción estén escritas de manera apropiada, justas y respetadas por las partes involucradas.

Los contratos de opciones de bienes raíces pueden ofrecer algunas formas alternativas de ganar dinero, pero generalmente una de sus mayores ventajas es el desvío de grandes riesgos. Los desarrolladores inmobiliarios podrían beneficiarse de la celebración de múltiples contratos de opciones inmobiliarias y, potencialmente, de ejercer solo unos pocos seleccionados en función de la evolución durante el período de tenencia. El titular de un contrato también puede optar por renunciar a una opción si se producen cambios durante el período de espera, como una nueva carretera con mucho tráfico o un aumento de la delincuencia.

Los períodos de espera para estas opciones pueden variar, lo que también varía los riesgos. Por lo general, un vendedor está sujeto a un precio fijo. Sin embargo, una alta probabilidad de ejercicio puede proporcionarles algo de tiempo para tomar mejores decisiones o arreglos. Por lo general, se requiere que un comprador pague una prima específica durante la vida del período de tenencia. Las primas pueden ayudar a reducir el precio de compra. También pueden permitir al comprador obtener mejores condiciones de financiamiento hipotecario, lo que reduce los costos generales. Durante la vigencia del período de tenencia, una propiedad inmobiliaria también puede aumentar de valor con un precio de compra que permanece igual.

El incumplimiento por parte del vendedor de opciones puede ser uno de los mayores desafíos en los acuerdos de opciones de bienes raíces. En tales casos, el único recurso del comprador suele ser una demanda. La falta de información disponible públicamente y de registros pasados ​​sobre los participantes de opciones de bienes raíces es otro desafío. Los inversores en opciones de bienes raíces también pueden necesitar considerar gastos adicionales como honorarios por servicios legales, como redacción y registro del contrato.